近日，龍崗區城市更新和土地整備局印發《龍崗區城市更新和土地整備“十四五”規劃》（以下簡稱規劃）。

規劃表示：

(資料圖)

● 到2025年，龍崗區城市更新和土地整備實施規模不少于2325公頃。其中，完成綜合整治用地不少于1130公頃， 完成直接供應用地195公頃和空間儲備用地1000公頃。

●?規劃期內，保留提升2500公頃工業區，整備改造1490公頃產業空間。龍崗區劃定18個工業連片改造單元也一并公布。

●規劃期內，加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍）。“十四五”期間力爭實現通過規劃籌集保障性住房（含配套宿舍） 的面積不少于175萬平方米，力爭通過土地整備完成不少于260公頃的居住潛力用地。規劃期內爭取通過城市更新和土地整備實現商品住房供應建筑面積不少于500萬平方米。

●?提前謀劃通過城市更新和土地整備實施的基礎教育設施31處，待更新整備用地面積60.2公頃；高中用地5處，待更新整備用地面積13.0公頃。（具體學校方案也一并公布）

●?落實并預留深汕、深大等城際鐵路的建設空間。提前開展擬納入 17、18、21、25、27 號軌道線路，深惠城際及其配套設施的城市更新和土地整備工作。加快完成軌道四期調整建設，加強 3、16 號線延長線用地保障工作。

更新整備分項目標

1、規劃期內，堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑、經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑以及滿足存量低效用地盤活評價標準的用地外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務設施和盤活存量低效用地外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新片區內拆建比不應大于 2。?

2、到2025年，全區城市更新和土地整備實施規模不少于2325公頃。其中，完成綜合整治用地不少于1130公頃，完成直接供應用地195公頃和空間儲備用地1000公頃。直接供應用地是指通過拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開發建設用地（不含移交入庫用地），以及通過土地整備簽訂合同出讓的經營性土地（含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）；空間儲備用地是指通過城市更新移交入庫的用地，以及通過土地整備移交政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）。

3、規劃期內，通過城市更新和土地整備有效增加教育設施、醫療衛生設施、社會福利設施、文體設施等公益性項目，逐步實現深圳東部城市中心的建設目標。“十四五”期間落實《市更新整備“十四五”規劃》明確的規劃統籌實施基礎教育、高中、醫院、養老設施和水質凈化廠、水廠、變電站等市政設施用地，提升市政支撐水平；加快推動城際鐵路、軌道及相關場站、新（擴）建主干路等用地整備，促進交通系統完善。

4、規劃期內，保留提升2500公頃工業區，整備改造1490公頃產業空間。其中，重點完成土地整備700公頃、大力推進連片改造790公頃，打造一批集中連片高質量產業發展空間，力保重大產業項目落地。?

5、規劃期內，加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍）。“十四五”期間力爭實現通過規劃籌集保障性住房（含配套宿舍）的面積不少于175萬平方米，力爭通過土地整備完成不少于260公頃的居住潛力用地。

6、規劃期內，有效發揮城市更新單元計劃的管控作用，有序推進計劃審批，科學調控計劃規模，全區新增更新單元計劃規模原則上不超過700公頃（不含重點更新單元計劃），年度規模建議140公頃左右。

7、規劃期內，加大土地整備對民生設施和住房建設等用地空間的保障力度，完成綜合功能整備不少于6平方公里。?

8、本規劃中確定的直接供應用地規模、空間儲備用地規模、“工改M0”類單元計劃用地規模、保障性住房（含配套宿舍）規劃配建規模、基礎教育設施占地規模、高中占地規模、醫院占地規模等指標作為剛性指標，為規劃的強制性內容，規劃期內嚴格落實；其他規劃指標為引導性指標，規劃期內積極落實。

年度行動方案

更新整備潛力評估

最終確定龍崗區城市更新潛 力對象規模為77.8平方公里，具體包括城中村24.0平方公 里，舊工業區48.4平方公里、舊城區5.3 平方公里和其他 村屬建成區0.1平方公里。

最終確定龍崗區土地整備潛力對象規模為112.9平方公里，其中建設用 地60.0平方公里，非建設用地52.9平方公里。

將上述識別的城市更新和土地整備潛力空間融合，扣除重疊部分后，龍崗區更新整備潛力規模為151.7平方公里， 其中僅適用于城市更新的潛力規模為38.8平方公里，僅適用 于土地整備的潛力規模為73.9平方公里，既適用于城市更新又適用于土地整備的潛力規模為39.0平方公里。

更新整備結構指引

規劃期內，居住（含配套宿舍）建筑面積比例不少于 55%，商業（含辦公）建筑面積比例不高于15%，產業（含研發）建筑面積比例不低于30%。

加大綜合整治力度促進有機更新

探索城中村整村統籌，拆除重建和綜合整治捆綁的模式，保障城中村綜合整治分區內的發展權。探索通過局部拆建、擴建的方式增補城中村公共服務設施、消除安全隱患。

鼓勵平湖、坂田、寶龍、坪地等全區各街道劃定的工業區保留提升區內的工業區開展舊工業區綜合整治提升產業空間品質。以完善工業區配套設施、消除安全隱患和滿足企業轉型升級、擴大生產的空間需求為目標，鼓勵通過加建、改建、擴建、局部拆建等手段適度提升工業區容積率。

鼓勵布吉、龍城和南灣等街道的老舊住宅區開展綜合整治以消除舊住宅區安全隱患和提升舊住宅區空間品質。

公共服務和基礎設施規劃指引

1、民生設施規劃任務指標

規劃期內，龍崗區通過城市更新和土地整備提供的民生設施規劃任務指標嚴格落實《市更新整備“十四五”規劃》的要求。

具體包括規劃統籌實施基礎教育設施不少于26處，更新整備用地面積39.1公頃，提供不少于4.1萬個學位；高中用地不少于1 處，更新整備用地面積2.4公頃；綜合醫院用地不少于5處，更新整備用地面積17.1公頃；養老設施用地不少于1處，更新整備用地面積0.4公頃。

為落實上述市級任務，有必要提前謀劃各類區級公共服務設施實施，結合龍崗區公共基礎設施三年用地保障計劃及規劃期內區職能部門實際需求，提前謀劃通過城市更新和土地整備實施的基礎教育設施31處，待更新整備用地面積60.2公頃；高中用地 5 處，待更新整備用地面積13.0公頃；新、改、擴建醫療設施用地14處，待更新整備用地面積約39.3公頃；社會福利設施用地16 處，待更新整備用地面積9.9公頃；文化體育設施用地39處，待更新整備用地面積57.5公頃；公園綠地6處，待更新整備用地面積約1.5平方公里；環衛設施用地43處，待更新整備用地面積2.4公頃；消防設施用地17處，待更新整備用地面積8.1公頃。

2、公共服務設施規劃指引

規劃期內，加大城市更新和土地整備對基礎教育設施的保障力度，通過更新整備謀劃基礎教育設施31所，涉及項目用地面積不低于89.3公頃，其中待更新整備用地面積60.2公頃，預計可提供學位不少于7.3萬個。

規劃期內，優先推進涉及高中教育設施的城市更新和土地整備工作，重點謀劃平湖、南灣、園山等街道高中用地，增加高質量教育用地供給。通過更新整備謀劃不少于5所新、改、擴建高中用地，涉及項目用地面積約27.5公頃，待更新整備用地面積13.0公頃，可提供學位約1.3萬個。

規劃期內，加快推進涉及醫療衛生設施的城市更新和土地整備工作，擴大優質醫療衛生設施供給，進一步促進醫療資源的公平分配、設施的布局均衡。通過更新整備謀劃深圳市第二眼科醫院、龍崗區第二中醫院、龍崗中心醫院、龍崗區第五人民醫院等不少于14所醫療用地的新、改、擴建，涉及項目用地面積約54.2公頃，待更新整備用地面積39.3公頃，可提供床位約7000張。

進一步擴大社會福利設施供給，通過城市更新和土地整備落實社會福利設施用地，補齊民生短板，確保轄區老年人老有頤養。規劃期內通過更新整備謀劃不少于16處養老設施用地，涉及項目用地面積約11.7公頃，待更新整備用地面積約9.9公頃，可提供養老床位數約5800個。

重點統籌落實市、區級公共文體設施用地，助推區域文體中心建設。加大街道級、社區級基層文體設施的配建力度，通過提高城市更新配建文化、體育設施的標準，實現基層綜合文化服務中心、社區運動場地設施的全覆蓋。規劃期內，通過更新整備謀劃深圳科技博覽中心、國家級博物館分館及街道文體中心等39處文體設施建設用地，涉及項目用地面積約76.7公頃，待更新整備用地約57.5公頃。

結合《“美麗龍崗 精彩蝶變”行動方案（2021—2023）》和《深圳國際低碳城綠色生活創建行動方案（2021—2023年）》，規劃期內通過更新整備謀劃石芽嶺公園、嶂背郊野公園等不少于6處公園綠地用地，涉及項目用地面積約4.3平方公里，待更新整備用地面積約1.5平方公里。加大更新整備對口袋公園和街心公園的支持力度，促進建設公園城市。

城市交通系統規劃指引

強化軌道交通“主干”地位，統籌更新與整備兩種實施手段，落實并預留深汕、深大等城際鐵路的建設空間。提前開展擬納入 17、18、21、25、27 號軌道線路，深惠城際及其配套設施的城市更新和土地整備工作。

加快完成軌道四期調整建設，加強 3、16 號線延長線用地保障工作，促進常規公交和軌道系統的整合，為市民提供“門到門”全出行鏈的可靠、快速、便捷的高品質公交網絡體系。結合《深圳市現代物流場站布局規劃》，規劃期內，通過城市更新和土地整備謀劃龍崗區物流場站；通過城市更新和土地整備謀劃17號線馬嶺車輛段、18號線西坑車輛段、3號線東延段坪地停車場、16號線西坑停車場、17號線南灣停車場及龍崗區物流場站，涉及項目用地面積約93.7公頃。

統籌更新與整備兩種實施手段，落實19條高快速路及一些城市主干路的建設工程，主要為深圳外環高速公路二期工程、惠鹽高速公路深圳段改擴建工程、沈海高速深汕西改擴建項目龍崗段、深汕第二高速（龍崗至福田段）、機荷高速公路改擴建工程、東部過境高速、惠坪高速（惠深第二高速公里）等道路工程。

加強公交場站及綜合車場建設，提升公共交通服務水平，謀劃南灣綜合車場、龍城北綜合車場、布吉綜合車場等綜合車場用地，涉及項目用地面積47.2公頃。

產業空間轉型升級規劃指引

1、多手段提高產業空間質量

保留提升25平方公里工業區，穩定產業空間未來預期，支持基礎制造等實體產業發展。

連片改造14.9平方公里工業區，供應連片成片產業空間，引領未來產業創新驅動升級。土地整備區內約7.0平方公里用地由政府主導實施土地整備，連片升級改造區內約7.9平方公里用地由政府主導制定實施方案，開展規劃研究，引入有實力的園區平臺型企業進行開發建設與運營管理。

優化產業空間結構，引導新型產業集聚發展，合理控制新型產業空間規模。規劃期內，嚴格控制新增“工改 M0”類拆除重建類更新單元計劃，確有改造需求的經產業部門同意且滿足《市更新整備“十四五”規劃》的空間管控要求后，可依程序納入城市更新單元計劃，全區“工改 M0”類拆除重建類更新單元計劃用地新增規模按照不超過65公頃進行管控。

2、工業區保留提升規劃指引

為保障龍崗區實體產業穩定發展，保留提升一批現狀基礎較好的工業區，落實《實施方案》和《市更新整備“十四五”規劃》的要求，劃定2500公頃工業區保留提升區。

龍崗轄區內共劃定282個區塊，合計2513公頃的工業保留提升區，劃定情況如下：

3、工業區升級改造規劃指引

落實《實施方案》和《市更新整備“十四五”規劃》的要求，通過土地整備和城市更新推動1490公頃的連片成片工業區升級改造，其中包括700公頃土地整備區和790公頃工業連片改造區。

龍崗轄區內共劃定12個工業區土地整備區單元，合計面積1010.2公頃，其中規劃期內需完成整備規模700公頃，劃定情況如下：

龍崗區劃定18個工業連片改造單元，劃定情況如下：

居住用地供給和保障性住房配建指引

1、居住用地供給指引

以拆除重建類城市更新為主，土地整備供應用地為輔，加快商品住房供應速度，逐步提高商品住房供應規模，規劃期內爭取通過城市更新和土地整備實現商品住房供應建筑面積不少于500 萬平方米，助力龍崗區建設國家級產城融合示范區。

以綜合功能整備為主，融合土地整備利益統籌和征地返還、置換等方式，加快居住潛力用地的收儲和供應，逐步完成居住潛力用地的規劃調整，穩步提升居住用地供應規模，規劃期內力爭通過土地整備完成不少于260公頃居住潛力用地，主要分布在吉華、南灣、寶龍、龍崗等街道。

2、保障性住房配建指引

通過拆除重建類城市更新配建和土地整備供應籌集各類保障性住房（含配套宿舍），嚴格按照城市更新和土地整備相關配建規定進行配建。規劃期內，通過城市更新和土地整備規劃籌集175萬平方米保障性住房（含配套宿舍）。

空間布局與分區范圍劃定指引

1、加強規劃統籌優化空間布局

落實“一芯兩核多支點”發展戰略。

加大平方公里級重點項目實施力度。規劃期內推動龍崗街道龍園片區重點更新單元、寶龍街道南約片區重點更新單元、布吉街道布吉新城重點更新單元、寶龍街道東部高鐵新城片區重點更新單元、坂田街道五和樞紐片區重點更新單元和南灣街道南嶺村土地整備利益統籌、平湖街道平湖西片區土地整備利益統籌、橫崗街道橫崗南片區土地整備利益統籌、坪地街道坪地北片區土地整備利益統籌以及坪地街道年豐片區土地整備利益統籌等平方公里級重點項目實施。

規劃期內以龍崗大道和城市主干道交叉口，深圳東站樞紐、五和樞紐、大運樞紐和坪山高鐵站等交通樞紐，龍崗中心城和龍崗河沿線等區域為重要節點劃定更新整備范圍。

2、城市更新空間分區范圍劃定

區級拆除重建類更新空間范圍執行指標管理，規劃期內全區新增拆除重建類城市更新單元計劃規模不突破轄區城市更新和土地整備年度計劃上限的，其城市更新單元計劃視為滿足拆除重建類更新空間范圍的管控要求。

3、土地整備空間分區范圍劃定

產業空間整備區和綜合功能整備區需 1：1 傳導落實，劃定規模為產業空間整備區10.1平方公里，綜合功能整備區8.0平方公里。

結合《龍崗區公共基礎設施“三年用地保障計劃”》及規劃期內各職能部門擬開展項目情況劃定，劃定重大民生設施整備空間范圍12.7平方公里。

3、更新整備融合試點范圍劃定

落實《市更新整備“十四五”規劃》劃定的更新整備融合試點區，位于南灣片區，規模約2.8平方公里。

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