近日，深圳市規劃和自然資源局發布《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）續期通知，《管理辦法》續期3年，有效期延續至2026年8月9日。

為何續期，據一同公布的政策解讀表示，深圳市還有一批重大產業項目、重大基礎設施項目、“工業上樓”項目需通過該土地整備利益統籌政策落實用地空間，為保障土地整備利益統籌工作的延續和已立項整備項目的順利推進，需對現行《管理辦法》續期使用，續期3年。

(相關資料圖)

重新發布的《管理辦法》是否對政策文本進行修改？據了解，本次政策續期不涉及政策文本內容的修改。

《管理辦法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或創新型產業用房并由政府回購。具體來說，共享建筑面積中60%由政府回購用于保障性住房、人才公寓或創新型產業用房等。

另外，留用土地可以入市交易，通過合作開發或作價入股等方式引入留用土地的開發主體。繳交地價后留用土地為市場商品性質。

留用土地也可由原農村集體經濟組織繼受單位自用，免交地價，用地為非市場商品性質，不能入市交易。

1、主要對象：

以原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際掌控土地為主要對象，具體包括原農村集體經濟組織繼受單位已落地確權的合法用地（包括已取得房地產證、土地使用權出讓合同、非農建設用地批復、征地返還用地批復、農村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書、舊屋村范圍認定批復的用地等），以及未完善征（轉）地補償手續的土地。

2、利益統籌項目核算土地整備資金標準：

土地整備資金主要由三部分構成：一是土地的補償資金，未完善征（轉）地補償手續土地參照所征土地所在區域工業基準地價的50%進行補償；二是建構筑物的補償資金，根據項目范圍內的建筑物和構筑物的規模按照重置價核算；三是青苗和附著物等，按照相關標準補償。

3、利益統籌項目核算留用土地標準：

留用土地核算包括項目范圍內已批的合法用地、項目范圍外調入合法用地以及本項目核定利益共享用地，具體規模按以下方式核算：?

（一）項目范圍內已批合法用地是指原農村集體經濟組織繼受單位已落地確權的合法用地，此類用地按照等土地面積在項目范圍內安排；

（二）項目范圍外調入合法指標，包括非農建設用地指標和征地返還用地指標，以及其他土地整備留用土地指標，此類用地按照相關規定核準后，可在項目范圍內安排落實；

（三）本項目核定利益共享用地是指項目內上述第（一）項用地范圍外的未完善征（轉）補償手續規劃建設用地，扣除上述第（二）項用地中非農建設用地指標和征地返還用地指標后的剩余土地，根據項目范圍內現狀容積率，按照20%?50%比例核算留用土地規模。

4、留用土地安排：

利益統籌項目留用土地應優先在本項目范圍內，結合規劃控制要求和原農村集體經濟組織繼受單位意愿等進行安排。留用土地位于工業區塊線內且規劃為工業用地的，利益共享用地面積可在本辦法第六條的基礎上上浮50%。在利益統籌項目范圍內安排的留用土地規模原則上不得超過項目規劃建設用地面積的55%。

本項目范圍內無法安排留用土地的，留用土地指標可與本街道城市更新項目統籌處理，或直接落在本街道經濟關系未理順的已建成區域并由繼受單位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指標中，合法用地部分按照等土地面積核算，利益共享用地部分上浮50%指標。

留用土地指標也可與本街道其他利益統籌項目統籌處理。調入的留用土地指標中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面積核算。

留用土地需跨街道安排的，留用土地指標應按照現行工業用地基準地價的比值核算指標規模，且指標規模不得大于在本街道內核算的留用土地指標。

5、留用土地的規劃建筑面積確定標準：

利益統籌項目留用土地規劃建筑面積由基礎建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構成。

其中基礎建筑面積以《深圳城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）密度分區為基礎核算確定，體現規劃管理的基本要求。

共享建筑面積是指在規劃允許條件下，可在基礎建筑面積的基礎上增加的建筑面積。共享建筑面積中60%由政府回購用于保障性住房、人才公寓或創新型產業用房等，40%通過利益共享歸屬于繼受單位。共享建筑面積原則上不超過基礎建筑面積的30%。

留用土地應當按照《深標》、法定圖則及相關專項規劃的要求配建社區級公共設施，并計入配套建筑面積。

依據《管理辦法》核算的留用土地規劃建筑面積應滿足周邊公共服務設施和城市基礎設施承載力的要求，并符合生態保護、城市設計等相關控制要求和《深標》容積率上限規定。

6、留用土地須安排一定規模的保障性住房或創新型產業用房：

為落實市委市政府工作部署，《管理辦法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或創新型產業用房并由政府回購。具體來說，共享建筑面積中60%由政府回購用于保障性住房、人才公寓或創新型產業用房等，政府回購建筑的類型、規模等要在留用土地的規劃條件中予以明確。回購價格和程序參照市政府的相關政策執行。

7、留用土地可入市交易：

留用土地通過協議方式出讓給原農村集體經濟組織繼受單位。留用土地可以入市交易，通過合作開發或作價入股等方式引入留用土地的開發主體。開發主體應按照相關規定通過集體資產交易平臺擇優確定，并按照《管理辦法》繳交地價，簽訂土地使用權出讓合同補充協議。繳交地價后留用土地為市場商品性質。

留用土地也可由原農村集體經濟組織繼受單位自用，免交地價，用地為非市場商品性質，不能入市交易。

與試點政策相比，《管理辦法》有哪些修改完善？

《管理辦法》延續《土地整備利益統籌試點項目管理辦法（試行）》（深規土〔2015〕721號）的基本框架，在政策適用對象、利益統籌方式、留用土地核算等方面與試點政策一致。此外，結合市委市政府工作部署以及試點工作中存在的問題，《管理辦法》在以下方面進行了優化和完善：

一是取消試點，全面推廣政策；

二是明確了未完善征轉地手續用地的貨幣補償標準；

三是細化利益共享用地核算規則，根據現狀容積率分段核算利益共享用地規模；

四是增加了留用土地指標在項目范圍外經濟關系未理順的建成區域安排的路徑；

五是優化了留用土地規劃建筑面積核算規則；

六是增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或創新型產業用房并由政府回購的規定；七是簡化了地價計收規則；

八是完善了項目審批和管理流程。

預期政策效果：

《管理辦法》立足于解決公共基礎設施和重大產業項目實施難題，加快解決土地歷史遺留問題，實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位、相關權益人等多方共贏，促進城市整體利益實現。

預期政策效果主要有三個方面：

一是落實民生設施和公共利益，加強城市規劃實施。

《管理辦法》以公共利益為切入點，立足于解決原特區外公共基礎設施欠賬多、落地難的問題，加強規劃實施。土地整備利益統籌切實保障了包括中山大學在內的25所學校和中山大學第九附屬醫院在內的8所綜合醫院用地供地，另外解決了包括外環高速、南坪三期、地鐵4、6、12、14、20號線、龍華有軌電車等交通設施項目的用地問題，提升了城市發展質量。

二是保障重大產業項目，拓展城市發展空間。

《管理辦法》以拓展20大先進制造業園區內優質產業空間為目標，通過推進深圳市低效存量工業用地土地整備和空間整合，促進深圳市產業轉型升級，提升城市發展質量，為破解空間資源瓶頸提供政策支撐和制度保障。目前，土地整備利益統籌保障了包括華為、邁瑞醫療、立訊精密、臻鼎半導體、南京金龍汽車等重大產業項目實施。

三是解決土地歷史遺留問題，促進原農村集體經濟組織繼受單位轉型。

《管理辦法》以未完善征轉地手續用地為主要對象，通過撥付土地整備資金、核算留用土地指標等方式，完成整備范圍內土地全面征轉和用地確權，不僅盤活了存量土地資源，而且壯大了集體資產規模，優化了原農村集體經濟組織繼受單位經濟結構和基層治理體系。

《管理辦法》政策亮點：

一是建立利益共享機制。《管理辦法》通過規劃、土地、資金、產權的政策統籌，采用資金安排、土地確權、用地規劃等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配機制，保障城市公共利益及社區發展權益，實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益人等多方共贏。

二是創新土地確權路徑。《管理辦法》以未完善征轉地手續土地為主要對象，根據項目范圍內的地籍權屬、建設情況等分類核算留用土地，統籌解決了土地歷史遺留問題，有利于加快盤活原農村集體經濟組織繼受單位存量土地資源，提高土地集約節約水平。

三是實現政策統籌聯動。《管理辦法》拓寬了留用土地安排方式，留用土地指標可在利益統籌項目范圍外安排并與城市更新統籌處理的方式，解決了城市更新項目合法用地指標不足的問題，實現土地整備與城市更新的政策統籌聯動。

四是發揮社區主體作用。《管理辦法》按照“政府主導、社區主體、市場參與”的原則，通過建立政府與原農村集體經濟組織繼受單位“算大賬”、原農村集體經濟組織繼受單位與相關權益人“算細賬”的工作機制，搭建政府、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益人的多方協商平臺，充分調動其參與土地整備的積極性和主動性。

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