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10月6日，德邦證券發布2023年9月成都樓市新政解讀。

投資要點：

事件：

9月26日，成都出臺《關于進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及加大住房保障力度、優化土地供應方式、調整住房限購措施、調整住房限價措施等方面。

調整限購區域，限購區域內144平米以上住宅不限購，滿足改善性居民需求。限購區域調整為5+2核心區域，即天府新區直管區、高新南區、青羊區、錦江區、武侯區、金牛區、成華區，其他區域不執行限購。面對房地產市場供求關系的深刻變化，改善性品質化住宅占比提升，成都限購區域內購買144平方米以上（不含144平方米）的住房，不再審核購房資格，有助于滿足改善性客戶需求，同時加快144平方米以上大戶型去化。同時，限購區域內購買144平米以下住宅的非成都戶籍家庭，需提供在限購區域內連續6個月社保并不高于限購區內的擁有住房套數上限，政策松綁使非成都戶籍家庭更容易滿足購房的社保要求，會吸引更多的本地與外地購房者，有望刺激限購區域內的小面積住宅銷售。

增值稅免征年限調整為2年，取消二手房指導價，有助于推動二手房市場改善。針對市場上“賣一買一”的購房群體，降低二手房交易成本，縮短二手房成交周期，有助于這部分客戶進入新房市場，推動新房市場銷售改善。同時，取消指導價有助于二手房價格更加市場化，向市場傳遞了活躍二手房市場的積極信號，穩定市場預期，刺激二手房市場活躍度。

優化土地供應，新出讓土地所建商品住房由企業自主定價。新出讓土地不再設置配建要求，同時產業功能區（園區）內的計容商業建筑面積持有比例不低于40%，有助于降低企業成本，減少部分區域的商業供應，使得開發商在成本端有更多的空間，新出讓土地所建商品住房由企業自主定價，且裝修價格也由企業自主確定，銷售端開發商會獲得一定的靈活度，綜合來看，后期開發商的利潤空間將獲得一定改善，有助于提升成都土拍市場的成交活躍度。

投資建議：

近期，多個城市優化樓市調控政策，廣州成為調整限購政策的首個一線城市，南京、武漢、青島、濟南等城市均出臺相關政策穩定樓市。成都此次新政調整限購區域，取消限價，調整二手房增值稅免征年限，一方面有助于刺激剛改需求，推進新房銷售去化，另一方面取消限價，有助于優化開發商利潤空間，活躍成都土拍市場。建議關注：布局核心城市群且土儲質量優質，經營邊際安全，以及受益于超大特大城市城中村改造的開發商，如濱江集團（002244.SZ）、建發股份（600153.SH）、越秀地產（0123.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、城建發展（600266.SH）、天健集團（000090.SZ）等。

風險提示：房地產政策調控效果不及預期；商品房銷售復蘇不及預期；房地產竣工項目數量不及預期。