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8月30日，開源證券發布招商蛇口（001979.SZ）研報。

凈利率小幅改善，銷售增速領先行業，維持“買入”評級

招商蛇口發布 2023 年中報，上半年實現歸母凈利潤 21.5 億元；歸母凈利率 4.2%，相較于 2022H1 微增 0.9pct；實現簽約金額 1664.4 億元，同比增長 40.1%，銷售增速領先行業。土儲結構持續優化，看好未來市占率持續提升，我們維持盈利預測，預計公司 2023-2025 年歸母凈利潤為 86.3、115.8 和 134.8 億元，EPS 為 1.03、1.39、1.62 元，當前股價對應 PE 為 14.2、10.6、9.1 倍，維持“買入”評級。

營收規模有所下降，經營現金流同比激增

2023 年上半年，實現營收 514.4 億元，同比下降 10.6%；歸母凈利潤 21.5 億元，同比增長 14.1%；經營現金流量凈額 265.2 億元，同比激增 636.6%。整體結算毛利率 16.3%，同比下降 2.3pct；其中開發業務毛利率 17.8%，同比下降 2.9pct。公司營收下降主要由于上半年結轉項目減少，歸母凈利潤逆勢增長源于：（1）結轉項目權益比例增加；（2）費用控制較好，銷售、管理、財務費用均有所下降。

銷售挺進行業前五，投資強度有所下降

2023 年 1-6 月，實現簽約銷售金額 1664.4 億元，同比增加 40.1%。上半年公司全口徑簽約金額為行業第 5，同比提升 1 位。公司 1-6 月累計獲取 25 宗地塊，總計容面積約 238 萬 m2，對應土地總價 416 億元，權益地價 345 億元，權益拿地金額占比達 83.0%，拿地中“核心 6+10 城”的投資金額占比達 98%。2023 上半年拿地占銷售金額比例為 25%，低于前兩年水平（2022 年，44%；2021 年，65%）。舊改方面，2023 上半年獲取佛山寶華舊改項目，8 月獲取上海寶山路舊改項目。

積極拓展融資渠道，財務盤面保持穩健

公司融資渠道暢通，上半年新增 138 億元公司債，新增公開市場融資 74.9 億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平。上半年綜合資金成本 3.65%，較年初降低 24BP。同時公司積極通過公募 REITs，盤活存量蓄積動能。蛇口產園 REIT申請擴募后，于 2023 年 3 月獲批，6 月正式上市。截至 2023H1，公司剔除預收賬款的資產負債率 62.9%、凈負債率 47.0%、現金短債比為 1.1，保持“綠檔”。

風險提示：市場恢復不及預期、房價調控超預期、多元化業務運營不及預期。