近日住建部、央行、金融監管總局三部門聯合發布文件推動落實首套房貸款“認房不用認貸”，而評判這一政策效果需要依次討論兩個問題：

1、“認房不認貸”后全國平均首付比下調空間幾何？

2、首付比下調空間釋放后對目前新形勢下的地產需求影響幾何？

(資料圖片僅供參考)

時隔六年再度全面放寬“認房不認貸”。自2016-2017年各地重新執行“認房又認貸”政策后（2019年公積金貸款收緊），六年來首次全面放寬首套商貸“認房不認貸”政策，此前鄭州已提前放寬，但大部分一二線城市仍在執行“認房又認貸”。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這是自政治局會議定調優化地產政策、7月底住建部首提“認房不認貸”后，具體政策細則落地，旨在穩定當期地產銷售，對沖遠期地產投資更大的下行壓力。若要對沖2024年下半年更大的地產投資下行壓力，則目前至明年上半年需先針對地產需求和銷售政策需持續優化調整。

前期“認房又認貸”約束首付比實際下調幅度，后續有望空間打開。雖然2022年以來各地因城施策政策持續加碼、降低首付比，但在“認房又認貸”背景下，全國平均首付比下降速度明顯慢于上一輪地產政策寬松周期。我們觀察全國平均首付比（房地產銷售資金來源中定金與預收首付款的比例），自2021年底至今僅由70%下降至67%，而上一輪（2014-2015年）各地同時執行“認貸不認房”、下調首付比政策時，全國平均首付比是由70%下降至63%。究其原因在于當時首套認定政策更松、且居民首套房購買者比例較高，而目前首套認定更嚴，且居民多數曾有過購房記錄、容易被認定為二套，而在后續各地配套“認房不認貸”過程中，參照上一輪放松首套房認定標準后經驗，后續全國首付比的增量下調空間仍有4個百分點，相當于近兩年全國首付比已平均下調的幅度。

但首付比進一步下調已難再明顯拉動當前地產銷售。在過去三輪地產周期中，只要首付比下調，地產銷售增速基本上均會同步明顯改善，較為典型的就是09-10年以及14-15年。但從2022年以來，全國平均首付比持續下降，但地產銷售增速卻并未呈現出明顯走高的歷史規律，反而卻持續探底，目前仍處于-20%左右的較低區間，而政策放松與實際效果的背離，表面在于當前房價回落過程中居民購房預期磨底，背后實際原因在于城鎮化快速降速、城鎮內部購房適齡人口增速下行后，地產剛需增長放緩。

房地產調控“兩難”下的未來政策抓手。目前房地產調控與穩增長面臨兩難：其一，政策需要持續發力。我們上文領先指標顯示，明年下半年地產投資內生壓力更大，后者是直接影響GDP的指標，考慮到銷售向投資傳導有時滯，因此穩定地產需求的政策從目前至明年上半年需要持續加碼。其二，政策效果大打折扣。在新的房地產供求形勢下，地產剛需增速的放緩難以由短期地產與貨幣政策扭轉。房價下行影響居民預期、提前還貸。

1）因此，未來地產調控政策在短期和中期需要有不同的側重，短期重點在于“松綁”，讓之前因各種制度政策約束的剛需釋放，同時合理降低居民信貸成本、促進改善性需求。可以期待限購限售政策進一步優化、認房不認貸地方配套加快、存量房貸利率下調等。

2）中期仍需推動新一輪工業化釋放城鎮化空間、配合戶籍制度改革，扭轉人口流動類剛需下行的趨勢，同時壯大中等收入群體規模，促進改善型需求。我國戶籍人口城鎮化率僅47%、低于可比國家相同階段（70%）。我國城鎮化在工業化時期速度較快快，但過去十年服務業化時期增速開始大幅放緩。而目前政策重新強調制造強國、新一輪工業化，有望釋放城鎮化空間。此外，我國中等收入群體占比（30%左右）也低于“橄欖型”分布要求（60%），也是未來我國消費內需和地產改善性需求的最重要來源。

風險提示：穩增長政策出臺速度不及預期，工業化推進速度慢于預期。

( 本文摘自申萬宏源宏觀周報 · 第221期，原文標題《“認房不認貸”的潛在效果幾何？ 》作者：屠強 FRM 高級宏觀分析師；賈東旭 宏觀分析師；王勝 博士 宏觀研究部負責人)