文/樂居財經 許淑敏

不久前，滿京華金碩華府的產品發布會上，請來了明星鄧紫棋。

鄧紫棋數曲高歌，助陣項目營銷，現場燈光閃爍、氣氛熱烈。

(資料圖片)

通過這次活動，亦讓不少人關注到了金碩華府背后的房企——滿京華。在市場尚未回溫的背景下，仍以大手筆營銷的房企，的確引人關注。

作為深圳地產潮商，滿京華是個特殊的存在——起家于汽車經銷行業，扎根于深圳舊改，涉足造車、教育等板塊。

一直以來，其通過并購投資等方式不斷發展壯大，已形成城市更新、置地、資管、文化、汽車等五大板塊的多元化版圖。

這家企業，一方面通過舊改項目轉化、銷售回款保持運營，另一方面也通過抵押、股權出質等方式，獲取融資。

但與此同時，旗下公司也面臨著合同糾紛、行政處罰等問題，也偶有經營異常。

而眾所周知，潮汕商人家族觀念較為濃厚，滿京華投資集團家族屬性較強，李緒華更是將旗下公司的控制權牢牢握在手中。

眼下，握著絕大部分控制權的李緒華，或許也到了讓位二代的時候。

舊改造富

點開滿京華的官網，會發現這家企業成立于1998年，發展已有二十多年，投資控股20多家企業，員工3000多名，規模并不小。

但它確實低調。在網上，幾乎沒有關于滿京華發家的故事，以及后續詳細的發展歷程，更遑論財務狀況。

所能知道的是，2005年，滿京華以中央西谷大廈的開發正式進軍房地產行業，業務逐步擴張到住宅開發、商務開發及產業開發等多個領域。

關于滿京華的創始人，則是潮汕商人李緒華，在深圳地產潮商當中名氣頗大。李緒華與鴻榮源的董事長賴海民、恒裕董事長龔俊龍、茂業董事長黃茂如等人，均曾入圍深圳地產潮商20強榜單。

從官網看，滿京華分為五大板塊，包括城市更新、置地、資管、文化、汽車。比起置地板塊，城市更新板塊放在了最前面。

滿京華的地產業務，基本依賴于舊改項目。于土地公開招拍掛市場，或是收并購市場，都鮮少見到滿京華的身影。

其在深圳已開發了6個項目，包括滿京華·喜悅里、滿京華·云著、滿京華·云曉公館、滿京華·云朗、滿京華前海項目等，大多由舊改轉化而來。

像是滿京華·喜悅里，為工業、住宅改綜合體，是滿京華在深圳龍崗區第一個舊改項目。

其手上的舊改項目，除了滿京華·喜悅里（工業、住宅改綜合體），還包括光明樓村項目、國際藝展中心、藝象iD TOWN等。

打造了幾處藝展中心的滿京華，更愿意稱自身為“文化地產革新者”。李緒華的上一次公開露面，要回溯到2018年國際藝展中心啟幕盛典上，可見其對于這一綜合體項目的重視。

另外，滿京華金碩華府正是屬于滿京華光明樓村項目一期05-10地塊住宅項目。該項目后續還會陸續推出金碩和府、金碩瑞府、金碩臻府等項目。

據了解，滿京華置地板塊總建面250萬㎡，產業面積200萬㎡，商用物業50萬㎡，儲備用地共300萬㎡。

天眼查信息顯示，滿京華的主體公司，為深圳市滿京華投資集團有限公司。其中，李緒華擔任董事長，李冠濱擔任副董事長、總經理，李冠文擔任董事。李冠濱、李冠文為李緒華的兒子。

2019年8月，滿京華投資集團進行股權調整。原本由李緒華、黃淑華分別持股72%、28%，調整后新增華氏創展持股77.44%，李緒華持股16.24%，黃淑華持股6.32%。

而華氏創展，則成立于2009年，法定代表人為李冠濱，該公司由李緒華、黃淑華分別持股72%、28%。實質上，或許就是加了一層股權隔離風險，最終受益人仍為李緒華。

潮汕商人家族觀念較為濃厚，滿京華投資集團家族屬性較強，并且將旗下公司的控制權牢牢握在手中。

滿京華投資集團對外投資了27家公司，其中15家公司為100%控股，7家公司控股權在90%以上。僅有深圳明德滿京華教育這一家公司，滿京華投資集團控股權為49%。

造車遇阻

與大多數地產商的發家史不同，滿京華是從汽車銷售領域賺到第一桶金。

1998年，滿京華進入汽車銷售與服務領域，打造了“安驊汽車”品牌，為上海通用汽車授權銷售和售后服務中心。

但此后多年，滿京華投入更多精力于地產，對于汽車銷售與服務也并無太多拓展動作。直到2015年滿京華正式成立“安驊汽車集團”，并于2016年1月，將安驊汽車集團管理總部落戶于廣州市蘿崗科學城。

安驊汽車集團由滿京華持股54%、深圳市海能通貿易發展持股46%，后者由6個自然人股東持有，其中莊小鵬持股43.48%，擔任董事長一職。而莊小鵬，在滿京華投資集團擔任董事。

安驊汽車集團，由李冠濱擔任董事長，而莊小鵬為總經理。該集團對外投資31家公司，其中21家位于廣東，10家位于海南。

眼下，安驊汽車集團擁有25萬車主、30家汽車4S店，覆蓋廣州、深圳、珠海、惠州、?？?、三亞等地區。

但汽車經銷商始終只是賺取差價的生意，無法帶來過多的利益，滿京華的欲望遠不止于此。

自2017年開始，滿京華參與投資造車，并投資汽車原件生產商等。

尤其是其參股的華人運通控股公司，曾是造車市場的“網紅”企業。2017年，趁著新能源汽車風口，前上汽通用總經理丁磊拉來投資人，成立了華人運通。

作為上汽集團華南區域的經銷商之一，李緒華與丁磊早已結識。一來二去，雙方談成合作打造新能源汽車。

據樂居財經查閱，李冠文、李冠濱各持有華人運通15%的股權。另外，李緒華在該公司擔任董事一職。值得關注的是，于2019年3月，該公司發生了投資人變更，李緒華退出，新增了李冠濱為股東。

這家公司打造的品牌為高合汽車。2020年，高合汽車的首款產品——高合HiPhi X正式發布。當時因為該款車售價高達80萬元，號稱國內最貴純電動汽車。

丁磊還說，“我們的競爭對手是特斯拉，我們想為中國打造一個真正的高端豪華智能電動車品牌，打造一臺劃時代的智能電動車?！?/p>

但事與愿違，這款純電SUV并沒有出圈。去年，還有媒體報道稱，江蘇宏諧律師事務所受50名車主委托，稱高合汽車在宣傳、銷售HiPhi X汽車過程中，存在虛假宣傳、構成消費欺詐等。

其中提到，高合汽車關于配置音響、內飾、電池實際電量等各方面的問題。

問題諸多，高合汽車的銷量也不如意。2022年，高合汽車累計銷售4349輛，甚至不足龍頭車企的單月銷量。

今年6月，華人運通與沙特簽署合作項目，擬投資56億美元（約406億元人民幣）設立合資公司，從事汽車研發、生產和銷售。

造車成本之高，后期回報較慢，這項投資當中，滿京華還沒撈到太多的好處。

除此之外，滿京華還參與投資了不少汽車行業相關企業。2018年，其參與投資鋰電池及正極材料生產商芳源環保；2019年，滿京華參與銳馳智光的Pre-A輪融資，該公司為激光傳感器系統解決方案提供商。

質押的圖景

通過并購投資進行拓展的滿京華，需要投入的資金不少。

盡管其所依賴的舊改項目前期投入時間長、資金沉淀重，但回報率高，后期住宅項目轉化為其帶來了不菲的收入。

據網上披露，滿京華旗下舊改儲備項目共有8個，后續轉化土儲可觀。

滿京華一方面通過銷售回款保持運營，另一方面也通過抵押、股權出質等方式，獲取融資。

天眼查顯示，2009年2月至2012年2月，滿京華投資集團抵押了福華路0.45公頃的商務金融用地，抵押金額1億元。另外，滿京華投資集團的“子公司、分公司、對外投資公司”債務共7筆，金額283.6萬元。

近期，滿京華投資集團旗下股權出質動作較多。

1月，深圳市恒昌達房地產開發出質了股權，4月，深圳市滿京華置業投資也出質了股權，均未披露具體的股權數額。

深圳市恒昌達房地產開發旗下項目為滿京華云曦花園，目前處于在售狀態。而深圳市滿京華置業投資為滿京華金碩華府所屬公司，該項目預計于9月中旬推出市場。

處于推售狀態的項目，正是亟需資金的階段，滿京華投資集團通過股權融資無可厚非。

可以看到，深圳市滿京華置業投資于2023年5月，注冊資本已從2億元增至15億元。在此之前，該項目公司人事頻繁變動，法定代表人從林健群變更到徐顯德，再到韓冬梅、吳謙，最后到謝節實等。

后續為了加快項目建設進度，深圳市滿京華置業投資曾在沒有《建設工程規劃許可證》進行建設滿京華金碩華府，被行政處罰了兩次，共被罰了200多萬元。

舊改復雜，個中牽涉人員、關系眾多，不免惹上官司。深圳市滿京華房地產開發與深圳市寶安區城市更新局曾被起訴兩次，涉及案由為其他糾紛。

不僅僅地產板塊問題諸多，滿京華的其他業務板塊也偶有經營異常。

其中，滿京華旗下一家以資本市場服務為主的公司，深圳江遠偉業投資曾于2016年12月，被抽查信息，公示信息隱瞞真實情況、弄虛作假。

另外，滿京華商業管理因未按規定提交年度報告信息曾被列入企業經營異常名錄。

安驊汽車集團也存在歷史經營異常情況，于2016年6月，深圳市市場和質量監督管理委員會福田局通過登記的住所或經營場所無法聯系。

二代隱現

滿京華對外的領導人，露面更多的是二代李冠濱。

他的頭銜，是滿京華集團總裁。握著絕大部分控制權的李緒華，或許也到了讓位二代的時候。

目前，李緒華仍為滿京華集團董事長。但其擔任法定代表人的企業僅剩5家，包括滿京華投資集團、深圳市沙浦巨帆投資、深圳市巨帆華業投資、深圳市沙埔房地產開發、深圳市滿京華房地產開發有限公司。

其擔任高管共32家公司，其中23家為汽車相關公司，旗下不少汽車銷售公司的董事長一職仍由李緒華擔任。

而李冠濱擔任法定代表人共10家公司，其中包括深圳市滿京華教育發展、安驊汽車投資集團、華氏創展、深圳市藝象國際青年旅舍司等公司。

此外，其在12家公司擔任高管，大多為董事職位，但于深圳市滿京華投資集團擔任總經理、于安驊汽車投資集團擔任董事長。

至于李冠文，為滿京華集團執行董事。其擔任法定代表人的企業共2家，分別為金碩合創私募基金管理（海南三亞）、金碩合創壹號投資（三亞）合伙企業（有限合伙）。

值得關注的是，其曾擔任法定代表人的13家企業，多數負責人已經變更為李冠濱。比如深圳市滿京華教育發展的法定代表人已于2021年變更為李冠濱。

李冠文擔任股東的9家公司當中，大多數為資本市場服務為主的企業，包括海南弘萌私募股權投資基金合伙企業（有限合伙）、深圳客商匯新興產業投資合伙企業（有限合伙）。

從這些股權關系看出，李冠文主要負責資本市場、投資等方面的內容。而集團的具體管理事項，更多由李冠濱進行操作，地產、汽車、教育等板塊，負責人均為李冠濱。

李冠文負責的金碩合創壹號，曾于2021年認繳深圳市紅土一號私募股權投資基金合伙企業（有限合伙），成為為有限合伙人，認繳出資金額1億元。該私募基金投資方向以生物（醫藥）、新材料、新一代信息技術、高端裝備等投資領域為主。

也就是說，滿京華早已投資至生物醫療方面。

從金碩合創壹號對外投資來看，其投資包括愛恩斯生物科技（昆山）、江蘇先聲醫學診斷、上海威瑪新能源汽車、南京司凱奇汽車科技等企業。

今年，該公司新增投資的蕪湖博遠基石股權投資合伙企業（有限合伙），還對外投資了北一半導體科技（廣東）有限公司。后者是一家以從事計算機、通信和其他電子設備制造業為主的企業。

滿京華的投資版圖，仍在不斷擴大。