文/樂居財經 許淑敏

一個月前，中旅集團員工刊物上，發布了關于中旅投資聚焦推進“三項制度改革”成效，解決干部難下、薪酬難減、員工難出的難點和痛點。

(資料圖片僅供參考)

其中提到，截止2022年10月底，中旅投資管理人員退出比例為11.59%，高于集團和央企同期均值水平。

作為中國旅游集團旗下公司，中旅投資這一平臺，主要承載地產業務。面對下行的市場、收縮的市場環境，它也不免受到影響。

此時，需要一些調整以及改變。最近傳來消息，原龍湖副總裁胡若翔加盟中旅投資，擔任總經理一職。

中旅投資引進胡若翔，與能建城發拉來蕭睿、綠城拉來遲峰等，似乎有異曲同工之處。這些職業經理人，兼具央企、民企的履職經歷，經驗豐富。

相比于其他地產央企，中旅似乎更有改變現狀的迫切感。至今，中旅投資在行業中的銷售規模排名，仍在百名開外，而此前的旅游地產項目虧損、眼下的去化放緩等挑戰，都需要它去面對。

眼下，在調控周期下，國央企地產商迎來了發展的窗口期。

作為以房地產為主業的16家老牌房企之一，中旅地產業務無論是名氣，還是規模，都不如中海地產、保利發展、華潤置地等，它或許也想借機提振地產板塊，追趕同行。

引入經理人背后

據中旅集團官網披露，“中國旅游集團投資運營有限公司”暨“港中旅(深圳) 投資發展有限公司”，簡稱“中旅投資”。

相關信息顯示，中國旅游集團投資運營有限公司，于2012年在境外注冊。

它目前擁有12家對外投資公司，包括中旅（廣州）實業發展、中旅投資（四川）公司、港中旅太湖灣（蘇州）置業等，公司名稱里，都顯露了其布局的城市。

而港中旅(深圳) 投資發展，則于2011年成立，由中國旅游集團全資持有。它目前有14家對外投資公司，大部分也均為項目公司。

其中，中旅新川（成都）置業、星旅（武漢）文旅創業發展、中旅（三亞）置業等，注冊資本均為數億元。

2016年，中國港中旅集團公司與中國國旅集團合并，整體更名為中國旅游集團公司。同樣進行合并重組的16家地產央企，還包括中國葛洲壩集團并入能建集團、中房集團和中交建合并等。

這些央企，合并重組是為了更好的發展，并擴充地產規模。比如中交房地產集團銷售業績呈現增長勢頭，已成功躋身行業TOP30行列，而能建城發的銷售排名亦從百名開外，躋身行業TOP80。

中旅對地產也是有希冀的。就在今年6月14日，港中旅（深圳）投資的注冊資本，還從9億元大幅增加至38.35億元。增厚注冊資本的作用之一，是為了有利于開拓新的投資項目、擴大公司現有的經營規模。

但中旅投資的地產業務，在當前國央企占據優勢的市場當中，銷售規模行業排名依舊在百名以外。

2022年，中旅投資銷售規模75.1億元，行業排名144位。今年上半年也未有太大起色，以43.8億元的銷售成績，位列134名。

中旅投資并未披露2022年的盈利、負債情況，但從營收規模上看，它去年收入93.75億元，雖同比2021年的低基數增長了2.53倍，但體量上在央企陣營中相對靠后。

其余央企地產商的營收，均在百億以上。

眼下，地產國資迎來發展的窗口，中旅投資或許也想提振地產板塊、增強存在感，這才開始引進人才。

此番拉來原龍湖副總裁胡若翔擔任總經理一職，其過往履歷、經驗，正吻合中旅投資的發展需求。

他既具備適應央企節奏的能力，又具備民營房企的沖勁，正是央企、民營房企管理經驗兼具的人才。與能建城發拉來蕭睿、綠城拉來了遲峰等相似，均有央企、民企的履職經歷。

胡若翔曾在中海發展呆了十余年的時間，自1999年進入了中海發展以后，在中海深圳公司、中山公司、寧波公司均任職過。

于2013年，胡若翔加入金地擔任工程管理部總經理一職，兩年后，又加盟龍湖，歷任廈門龍湖總經理、龍湖集團副總裁、深圳公司總經理等。

尤其是龍湖這一段工作經歷，讓胡若翔名聲大噪。其擔任廈門龍湖總經理之時，曾一舉將龍湖廈門公司銷售額提升至130億元，成為廈門房地產銷售金額TOP1。

可以看出，胡若翔的工作經驗，圍繞深圳、廈門、寧波等區域。這亦與中旅投資當前的項目布局相吻合，聚焦深耕粵港澳大灣區及長三角區域，布局包括北京、廣州、香港、深圳、蘇州、杭州、寧波、成都等城市。

這些區域，都是胡若翔深耕多年的區域，人脈關系、市場經驗均匯聚于此。

旅游地產進退

中旅投資在“旅游地產”這條路上，走得并不順。

回顧中旅集團的地產業務，起源于20世紀80年代中期，其在深圳投資建設了“錦繡中華”、“中華民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景區及配套物業。

自此之后，中旅集團將“旅游地產”作為地產板塊發展的方向。從2005年開始，中旅集團不斷擴展土地，打造了珠海海泉灣、沈陽棋盤山風景區、咸陽關中溫泉度假城、蘇州工業園區、青海即墨鎮溫泉項目等。

然而，“海泉灣”系列地產項目，卻讓中旅集團屢屢虧損。截至2014年底，青島海泉灣度假區項目，因可行性研究不充分等造成虧損2億元，珠海海泉灣度假區一二期項目虧損共計7.45億元，而咸陽海泉灣度假區項目累計虧損2.64億元。

到了2016年，中央巡視組通報指出，珠海海泉灣、咸陽海泉灣、聚豪會地產項目、青島海泉灣、沈陽棋盤山、雞公山等項目嚴重虧損，“組織相關企業認真研究制定止損和退出方案，加速推進整改工作”。

當時嚴重虧損項目包括咸陽海泉灣項目，退出方案提到，于2015年在北京產權交易所正式掛牌，擬以市場評估價出售咸陽海泉灣公司83.72%股權及債權。不過，中旅集團旗下上市公司香港中旅2022年報當中，咸陽海泉灣公司仍在體系內。

眼下，珠海海泉灣、咸陽海泉灣等多個項目，依然影響著香港中旅的業績。2022年，香港中旅由盈轉虧的原因之一，正是由于珠海海泉灣房地產銷售利潤，較上年減少約2.85億港元。

另外，聯營公司恒大海泉灣分占虧損約0.45億港元。該公司的成立，回溯至2015年12月，中旅集團與恒大訂立合作協議，合作打造珠海海泉灣二期項目，合作范圍為珠海海泉灣二期項目所有地塊。

以A地塊為珠海海泉灣二期項目的啟動區，之后分批次開發珠海海泉灣二期項目其他地塊，珠海海泉灣公司以A地塊按評估報告的評估值約4.03億元出資，占49%股權，恒大指定的公司以約4.19億元現金出資，占51%股權。

但隨之，恒大海泉灣逾期交付，負面消息頻出，最終雙方也于2019年終止了珠海海泉灣二期項目其余地塊的合作。

去化潛行

這些年來，中旅投資更加重視“城市地產”的路線，以“城系”、“院系”、“府系”為代表的產品線，陸續落地各城市。

自2019年開始，中旅投資開始發力，首進北京，并繼續加大布局全國一二線城市核心區域，于廈門、寧波、西安、成都、廣州等城市拿地，打造北京中旅亦府、廣州中旅天宸府、成都中旅千川閱、寧波中旅寧宸院、廈門中旅海玥等項目。

但這些項目，也未將中旅投資帶出困局。

比如廣州市場，中旅投資通過收并購、招拍掛等方面進入布局。其于2020年8月，收購了珠江實業旗下的廣州天晨房地產開發有限公司75%股份，樓盤名改為中旅天宸府。

該項目于2021年開盤，目前已推售210套，簽約108套。2022年，中旅天宸府銷售金額6.79億，回款4.14億，全盤剩余可售611套，貨值44.21億。

根據債券報告顯示，該項目預計2026年第二季度完成住宅全部回款，2026年底前完成車位銷售及回款。

可見，項目的去化速度較為緩慢。除了市場方面的原因，亦有項目自身產品的原因，中旅天宸府雖位于廣州老城區海珠區，但周邊較為破舊，而且占地面積僅有1.4萬㎡，打造的4棟超高層建筑容積率高達8.38，產品舒適度也不夠高，因此備受詬病。

中旅投資廣州的其余項目，均布局于遠郊的花都區，包括中旅名門府、北站東廣場項目、九龍湖項目等。

中旅名門府項目推售速度也較慢，截止2023年前3月，已推售296套，簽約284套，金額6億元。全盤剩余可售資源3737套，貨值112.17億，預計2028年底前才能完成整盤銷售及回款。

另外，中旅投資于2021年以83.95億元拿下的花都區兩宗地塊，計劃打造免稅商業文旅綜合體，投資金額高，資金回收較慢。當前，北站東廣場項目未開盤，該項目預計總投資99.6億元。

在蘇州市場，中旅東山府項目于2021年底開盤，截止今年3月，項目累計銷售金額3.57億，總體銷售進度僅為50%。其在報告中提及，受市場下行及上游板塊降價促銷營銷，有限客戶被分流，外部區域客戶導入非常困難，來訪量銳減。

至于北京的中旅亦府，當前住宅部分已售罄，車位、倉儲、商業仍未開盤，總體銷售進度為67%。

眼下看來，集客研、營銷、工程等能力于一身的胡若翔，當務之急，是加快中旅投資各個項目的銷售進度，加快資金回籠。

超高的負債率

多年以來，中旅集團對于地產板塊的調整未曾停歇。

自2011年開始，中旅集團旅游地產業務，被列為旅游業務板塊內單獨一項，在此之前，旅游地產業務被歸為其他收入類別。

中旅集團漸漸重視地產板塊，其曾在債券報告提到，2016至2018年計劃投資92億元于地產板塊。彼時，中旅集團高管對外稱，“旅游行業利潤很薄，我們希望通過地產來平衡一下投入產出關系。”

中旅集團旗下有中旅旅行、中旅國際、中旅投資、中旅免稅、中旅酒店、中旅發展、中旅資產、中旅郵輪八大業務單元組成的產業布局，主營業務為旅游業。

雖然中旅投資的地產板塊定位為“重點戰略業務”，但顯然，中旅集團的地產業務收入具備不穩定性。

從報告數據看，中旅投資2018年-2022年收入分別為10.76億、47.97億、76.99億、26.51億、93.75億，占集團收入比例從1.61%到12.8%不等，占比并不高。

甚至于2018年、2021年分別實現凈虧損4.46億元、29.42億元。

據報告解釋，2021年地產板塊收入較2020年下降，主要為受開發周期原因，收入還未結轉。2022年，受開發周期影響，地產板塊結轉收入同比增長，但去化速度放緩。

至于毛利率，則從2018年的44.92%降至2022年的24.12%，下降幅度不小。

另一邊，中旅投資的資產負債水平也比較高。它近些年的資產負債率始終在80%以上的高位。2021年末，中旅投資的資產達到740.64億，負債722.11億，資產負債率高達97.5%。

該等負債率在一眾央企地產商當中，居于高位。例如中鐵建房地產2021年，合并資產負債率83.1%，而電建地產為75.9%。

關于未來發展，中旅投資目標是，打造一流旅游目的地的投資與運營服務商。憑借地產 旅游的獨特開發模式，滿足旅游資源豐富的地方政府提高城市形象、創造經濟效益和社會效益等多方面的綜合需要，從而為獲得土地資源創造有利條件。

截至2023年3月底，中旅投資在建旅游地產項目20個，主要分布在廣州、杭州、寧波、廈門、成都等城市，建筑面積合計390.90萬平方米，預計總投資521.11億元，已完成投資311.82億元，資金主要來自自有資金和開發貸款。

土地儲備方面，截至2023年3月末，中旅投資土地儲備量為255.83萬平方米。

中旅投資最近三年累計開發地產項目共239.77萬平方米，因而，該等土地儲備，能滿足當前規模的中旅投資三年開發需求。