文/樂居財經靳文雨

夏走秋至，轉眼八月已經過半。

往年這個時候，正是上市物企爭先恐后發布業績的時候，但如今，雖已進入到了2023年半年報披露期，大部分物管企業卻依舊按兵不動，遲遲不肯公布成績單。

(資料圖片僅供參考)

目前來看，A股物企中天服務（002188.SZ）率先交了卷，新大正（002968.SZ）緊隨其后。而陣容更龐大的港股物業板塊，則僅有京城佳業公布了中期業績。

比起往年的熱鬧，從地產分拆而來的物業股，似乎仍被地產行業揮之不去的寒潮裹挾，無法順利脫身。

繼方圓生活服務發布首個預虧公告后，建業新生活成為第二家預虧的物企。相比方圓生活服務的千萬級預虧，建業新生活的預計虧損已經界乎約2億到4億之間，這一數值，相當于其去年同期的凈利潤總額。

除了上述兩家物企外，碧桂園服務、新城悅服務、融創服務、榮萬家、蘇新服務及遠洋服務等6家物企，也披露了半年報業績預告。

從已披露業績數據或發布業績預告的物企來看，除少數物企仍能保持向上態勢之外，多數物企的業績增速不及預期，凈利潤也在繼續承壓下滑。究其原因，多與應收賬款壞賬增加有關。

地產行業高速狂飆的時代里，從地產分拆而來的物業股，吃盡了關聯方的紅利；部分公司更是憑借上市募來的資金豪爽并購、跑馬圈地。

但隨著行業“高光”褪去，如何處理野蠻生長時代所遺留下的商譽以及應收款、尤其是關聯地產公司的應收款，正成為上市物企面臨的一大考驗。

如今，半年度業績大考交卷鈴聲臨近，部分物企或是由于業績數據不太好看，亦或是仍在進行梳理，等待董事會最后批準，業績披露的時間，也不斷拖延至期末。

業績仍承壓下滑

在今年3月份的業績發布會上，碧桂園服務的CFO黃鵬曾謹慎地為收入和利潤樹下了雙位數以上的年增長目標，“雙位數指的是小的雙位數至少不低于10%的增長”。此外黃鵬還提到公司毛利率在今年會有回升。

不過，從8月1日晚間碧桂園服務公布的盈利警告來看，其營收和利潤增長暫未達標。

今年上半年，碧桂園服務的營收微增，預期206.50億元至208.50億元收入，較2022年同期的200.55億元增長2.97%至3.96%。營收的增長主要由于收費管理面積增長，及“三供一業”業務增長導致。

利潤方面，碧桂園服務預計今年上半年未經審核稅前利潤約32.14億元至35.71億元，未經審核期內凈利潤約24.76億元至27.52億元，未經審核歸屬于本公司股東的凈利潤約23.18億元至25.76億元，未經審核歸屬于公司股東的核心凈利潤約26.02億元至28.91億元。

各項利潤的最高預期，均沒有超過2022年同期的數值。對此，碧桂園服務解釋道，利潤下降主要是由于集團非業主增值服務和小區增值服務的收入及毛利率均下降等因素導致。

不只是碧桂園服務，受到地產危機波及的物企，多數都難改業績承壓下滑的命運。

據樂居財經《物業K線》統計，目前發布了2023年上半年業績或業績預告的物企共有11家。其中僅有新城悅服務、融創服務、蘇新服務和京城佳業4家物企的凈利潤呈正增長。其余7家物企則盈利不佳，凈利潤有所下滑。

此外，方圓生活服務和建業新生活兩家則難逃虧損的命運。根據方圓生活服務內幕消息，其預期公司于2023年中期期間的未經審核凈虧損將不超過1860萬元，而去年同期業績錄得純利約為1740萬元。

建業新生活則預期2023年上半年可能錄得未經審核綜合凈虧損約2億至4億，而其在2022年上半年錄得未經審核綜合純利3.01億。

應收款壞賬難解

眼下，上市物企不僅面臨聯地產輸送面積變少、外拓市場競爭激烈的情況。其在地產行業野蠻生長時代所遺留下的商譽以及應收款、尤其是關聯地產公司的應收款等問題，也猶如重石壓身。

從物企公布的業績預告來看，不少物企凈利潤下滑或出現虧損的原因，仍與應收賬款壞賬增加有關。如方圓生活服務在公告中提及，預期凈虧損主要由于物業管理服務分部及房地產代理服務分部撥備應收款項減值虧損大幅增加所致。

事實上，在2022年報里，方圓生活服務的回款難題早已顯露。

數據顯示，截至2022年12月31日，方圓生活服務的應收貿易款項賬面金額為1.21億元，較2021年同期的1.04億元增長16.3%；而2022年的減值虧損1449.5萬元，則較2021年同期的949.9萬元增長約52.6%，減值虧損增幅遠大于應收貿易款賬面金額的增幅。

扣除減值虧損后，截至2022年12月31日，方圓生活服務的應收貿易款項由2021年度約9412.9萬元上升至約1.07億元。

值得一提的是，今年六月下旬，通過置換交易，鶴山市富都物業發展有限公司曾用了23套住宅物業，向方圓生活服務抵銷了1600萬元的應收款項?！叭舨皇沁@份抵房協議簽得及時，方圓生活服務在今年上半年的凈虧數額或許會更大。”有業內人士點評道。

建業新生活在業績預告中也提及，預期未經審核綜合凈虧損主要由于房地產行業下行引發流動性危機，導致房地產開發商的相關應收賬款信用風險上升。

遠洋生活服務方面則表示，今年上半年，公司在綜合考量了經營戰略及應收款項回款情況后，主動收縮了回款保障并不理想的非業主增值服務業務。

出于謹慎性原則，建業新生活對賬面的應收賬款及金融資產等資產進行了減值測試并計提了減值，而遠洋生活服務對應收款項等計提資產減值虧損也大幅增加。

從結果來看，建業新生活2022年上半年的未經審核綜合純利能達3.01億元，但今年上半年其可能錄得未經審核綜合凈虧損約2億至4億。遠洋生活的擁有人應占溢利則近乎“腰斬”，從2022年的2.67億元預期減少至1.2億元至1.33億元。

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