文/樂居財經 許淑敏

中建智地的年中工作會議上，董事長樊飛軍、總經理吳國強雙雙露面。

(相關資料圖)

樊飛軍稱，上半年憑借“開局就是決戰、起步就要沖刺”的勁頭，取得了一系列成績，而下半年經營任務依舊艱巨繁重。

吳國強則做出了具體部署，強調“誓死達成公司年度指標，全力沖刺確保年度經營目標任務圓滿完成”。

二人分工合力，不斷推動中建智地往上走。

近兩年，中建智地在樊飛軍、吳國強的帶領下，確實很“拼”。不斷搶占北京市場，深耕江蘇市場，也落地廣州、上海等地。

2022年，中建智地全國銷售規模已經突破200億，在北京市場也突破百億規模，沖刺的意味不容小覷。

地產業務，似乎已成為中建一局越來越重要的利潤“奶牛”。2020年至2022年，中建智地的凈利潤，在中建一局的占比，分別為4.31%、8.43%、17.55%，提升較快。

只是沖刺途中，它也面臨著整體行業下行的挑戰、愈發激烈的市場競爭，更需直面來自中建系內部的競爭。

突圍并不容易，中建智地為了維持資金運轉、規模增長，走上了加快周轉的路子，拿地三、四個月即開盤的項目，不在少數。

與此同時，中建一局的負債、資金因素，又影響著中建智地的未來走向。

京城拓地

中建智地正在趕進度，趕著拿地、銷售、開發。

這兩年，北京每一場土拍，幾乎都有著中建智地的身影。甚至在去年的北京第四批集中供地當中，中建智地報名參拍了全部6宗地塊，對于土地的渴求可見一斑。

據樂居財經不完全統計，近三年來，中建智地在北京拿下了8宗地，斥資近200億元，而多數地塊，主要圍繞于房山區域。

中建系旗下八局，各有房地產開發業務，且分布區域各有側重。而中建智地作為中建一局旗下房地產開發集團，總部正是位于北京，經營區域集中在北京、江蘇等地區。

相較于幾年前，中建智地在大本營北京，發力的趨勢明顯。憑借著拿地規模的上升，中建智地的銷售規模也不斷上升。

2020年，中建智地在北京市場并未上榜，排名30名開外，直到2021年，中建智地才榜上有名，權益銷售金額達到91.1億元，位居北京房企銷售榜單第16名。

今年上半年，中建智地更是擠入北京市場TOP10，銷售達到94.5億元。

其在全國的排名，也從2020年的155名，上升至2023年上半年的59名，跨度近百名。

中建智地的擴張有目共睹，但其中亦伴隨著一些壓力。

尤其是在土地競爭上，盡管報名參拍土地數量眾多，但所獲無幾。2022年，其僅僅在北京市場拿下兩宗地。

北京市場競爭激烈，中建智地的運氣并沒有那么好。上述提及的2022年第四批集中供地，它報名參拍全部地塊，還是一無所得，像是朝陽奶西321地塊，由中建智地觸達現房銷售面積上限，最終在搖號環節卻不敵金隅。

不僅外部競爭激烈，而且中建系旗下八大局之間，內部競爭也不遑多讓。中建玖合、中建壹品、中建東孚等公司，都紛紛搶入北京。

像是中建八局的東孚公司首入北京，便拿到了熱門地塊朝陽小紅門地塊，運氣頗佳。

而中建壹品于2022年，已經沖進北京房企銷售排行TOP10之列，以187億的銷售金額排名第八。而此時，中建智地在北京的銷售金額僅108.4億元，排名18位。

為了尋求突圍，中建智地走上加快周轉的路子。

今年2月，中建智地剛摘得北京市房山區高教園9號地塊，僅10天時間，便實現土護降工程開工，加速開工進展。

不到三個月的時間，命名為中建國賢府的這一項目，宋式實景園林對外亮相，而6月份，該項目已經開盤。從拿地到開盤，只隔四個月的時間。

多數項目均以此操作，其于4月份拿下的朝陽孫河鄉前葦溝地塊，眼下已經打造成為中建璞園，并于上月底舉行了產品發布會。

周轉率提升，可以讓中建智地加快資金循環，加大拓展規模的力度。

對于手中項目不多的中建智地而言，要想維持銷售規模的持續增長，加快補倉，是當務之急。

根據報告披露，中建智地主要在建工程項目共有16個項目，分布于北京、上海、廣州、天津、常州、蘇州等地，總建筑面積297.58萬㎡，累計銷售面積88.24萬㎡，累計銷售金額280.23億元。

至于土儲方面，截至2023年3月末，中建智地土地儲備待開發土地面積56.15萬㎡，計容建筑面積135.22萬㎡，擬建規劃建筑面積207.63萬㎡。

去年，中建智地新開工面積130.99萬㎡，竣工面積91.99萬㎡，而今年前三月，新開工面積僅11.97萬㎡，未來有新開工面積下降的可能性。

更名與進擊

回到2019年，中建智地原為中建一局集團房地產開發有限公司，銷售排名仍在行業150名開外，規模不足百億。

那時候的中建智地，夾雜于眾多央企、民企之中，并不起眼。

一切的整頓，是從人事變動、公司改名開始。

2019年3月，中建智地董事長從任傳彬變更為樊飛軍，并于當年9月，新增董事吳國強。

網上關于這兩位高管的資料并沒有太多。

所能知道的是，樊飛軍本科畢業于哈爾濱工業大學，碩士畢業于北京大學光華管理學院，妥妥的高材生。

天眼查顯示，樊飛軍在40家企業有所任職。所屬集團除了中國建筑集團，還有冠城大通、江杰榮泰、正大光明，擔任成員企業核心成員、成員企業高管。

其中，冠城大通是一家資本服務為主的公司，經營范圍包括對工業、農業、基礎設施、能源和國家允許舉辦的企業的投資等。而冠城大通曾與中建一局合作開發了南京六合和棠瑞府項目。

至于江杰榮泰，樊飛軍在該公司旗下的上海誠衛興置業任職董事，后者為萬科與中建一局參股公司。

上海誠衛興置業主要于上海寶山楊行板塊布局，于2020年9月，該公司以47.25億元拿下了寶山區楊行鎮地塊，該地塊為“城中村”改造項目-楊行鎮老集鎮。

而正大光明，樊飛軍則是在其旗下的中建正大科技任副董事長。后者成立于2016年，是一家以從事科技推廣和應用服務業為主的企業。

可以看出，樊飛軍的任職，還是圍繞著中建系。

另外，吳國強于2020年，從中建智地副總經理升任為總經理，并開始頻繁出現于公眾視野。

這兩位領導人，是推動中建智地快速發展的關鍵人物。2019年12月，中建智地注冊資本從1億元變為3.6億元。

不久后，中建智地這一名字正式誕生。2020年6月，“中建一局集團房地產開發有限公司”更名為“中建智地置業有限公司”，兩個月后，該公司注冊資本又從3.6億元增至18.6億元。

2020年8月，中建智地召開品牌發布會，對外公布新品牌，時任中建一局董事長羅世威跟樊飛軍共同出席該發布會，可見重視程度之高。

樊飛軍解釋，“智”主要包括產品智慧、建筑智慧、服務智慧這三方面，進一步提升產品、以客戶為中心，更是提及要“打造房地產行業的地標”。

當時，中建智地在北京根基尚淺，樊飛軍提出這一遠大目標，可見他本人對于規模、產品均有著渴求。

幾個月后，中建智地推出北京首個項目“京西印玥”，據資料顯示，2021年京西印玥為北京年度銷售套數冠軍，成交1051套、銷售額近33億元。隨之，其又推出“中建宸廬”，開盤勁銷8.8億元。

樊飛軍有足夠的自信，推動中建智地規模更上一層樓。他曾表示，中建智地將同重點城市群共發展，聚焦布局京津、長三角的一二線及高增長城市。

今年4月，中建智地于上海拿下了浦東新區保障房曹路基地08-01地塊。又于7月，成立了中建一局集團壹瓴置業（上海）有限公司，注冊資本約3.34億元，法定代表人為吳國強。

要知道，吳國強擔任法定代表人的公司僅有兩家，除了壹瓴置業，還有中建智地置業有限公司上海分公司。

中建智地對于上海市場，亦有一定的布局野望。

利潤占比提升

中建一局的業務當中，以建筑施工為核心，并逐步形成以設計、科研、施工、安裝、設計勘察、房地產開發于一體的多元化經營格局。

其中，房地產開發與投資，僅占其中一小部分。2022年報告顯示，中建一局房地產開發業務實現收入116.78億元，占總營收比例僅為7.85%,支出營業成本90.57億元，毛利率22.44%。

但其他板塊的業務毛利率，顯然不及房地產投資與開發業務板塊。比如占總營收比例高達73%的房屋建設業務，毛利率僅為7.22%。

2020-2022年及2023年3月末，中建一局整體的營業利潤率，分別為2.52%、2.90%、3.13%和2.96%。建筑行業企業，多依靠增大經營規模來提高利潤，如果依靠粗放型的模式，利潤率都不是很高。

因此，中建一局正不斷提升房地產開發的比例，2020年該業務占總營收比例僅1.11%，2021年提升至4.49%，2022年提升至7.85%。

而中建智地是中建一局房地產業務的統一經營運作平臺，聚焦京津、長三角兩大城市圈及海南，布局地產開發、商業運營、物業服務三大業務板塊。

也就是說，中建一局大多數房地產開發業務，都裝入了中建智地。

2022年，中建智地實現營業收入113.24億元，同比增長153%，凈利潤6.92億元，同比增長156%。以此計算，去年中建智地的凈利率為6.11%。

與此同時，中建智地的總資產、總負債均呈現增長趨勢。截至2022年末，中建智地總資產358.5億元，總負債283.55億元，資產負債率為79.09%。

中建一局在報告中強調，隨著現有項目建設穩步推進以及不斷拓展新項目，房地產業務為其貢獻的現金流及利潤將逐步增加，并將提升整體盈利水平。

樂居財經統計獲悉，2020年至2022年，中建智地的凈利潤分別為1.21億、2.7億、6.92億，而中建一局的凈利潤，則分別為28億、32億、39億。前者占后者的比例，為4.31%、8.43%、17.55%，占比提升較快。

由此可見，地產業務已逐漸成為中建一局利潤的重要來源。

不過，依托于中建一局發展的中建智地，同樣面臨著一定的負債、資金波動風險。

2020-2022年及2023年3月末，中建一局合并財務報表的資產負債率分別為74.29%、76.89%、75.68%和 75.65%，負債總額分別為701.32億元、766.77億元、787.52億元和821.04億元。

截至去年年末，中建智地的負債總額，在中建一局負債總額中的占比，為36%。

如若銷售市場或金融市場發生重大波動，或將面臨較大的資金支付壓力。

另一邊，中建一局的貨幣資金亦有所減少，2021年這一數據為204.74億元，但2022年降至192.72億元。

此外，其經營性現金流，也有所波動。2020-2022年及2023年3月末，發行人經營活動凈現金流分別為37.29億元、28.07億元、44.8億元和-88.57億元。

中建一局大型項目周期一般均在2年以上，有一定量墊付資金，業主回款不及時會導致經營活動現金流量凈額呈現波動。

由此可見，中建一局資金實力是否充足，影響著中建智地的未來走向。

按照規劃，中建一局要實現從建筑承建商、房地產開發商向城市綜合體開發運營商的角色轉變。這一過程中，房地產開發業務為重中之重。