8月9日，中銀證券發布房地產行業第31周周報。

本周新房成交面積同比降幅有所擴大，環比由正轉負；二手房成交面積同比降幅縮小，環比降幅擴大；土地市場環比量跌價升，溢價率同環比均下降。

(資料圖)

核心觀點

本周新房成交面積同比降幅有所擴大，環比由正轉負。40 城新房成交面積為 258.6 萬平方米，環比下降 10.6%，同比下降 34.0%，同比降幅較上周擴大了 2.7 個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別為-18.1%、-4.5%、-14.8%，同比增速分別為-27.2%、-35.5%、-39.0%。一、三四線城市同比增速較上周分別下降了 21.4、6.2 個百分點，二線城市同比增速較上周提升了 6.1 個百分點。

二手房成交面積同比降幅縮小，環比降幅擴大。18 個城市二手房成交面積為 140.9 萬平方米，環比下降 7.7%，同比下降 13.9%，同比降幅較上周縮小了 2.1 個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環比增速分別為-17.1%、-6.7%、-3.0%，同比增速分別為-25.1%、-14.5%、8.6%，一線城市同比增速較上周下降了 9.7 個百分點，二、三線城市同比增速較上周分別上升了 5.4、15.9 個百分點。

新房庫存環比略有下降，去化周期環比有所上升。12 城新房庫存面積為 9777 萬平方米，環比增速為-0.3%，同比增速為-2.1%；去化周期為 14.2 個月，環比提升 0.3 個月，同比提升 2.0 個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環比增速分別為-0.3%、-0.1%、-0.3%，同比增速分別為 4.4%、-10.2%、-6.2%。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為 14.2、12.9、36.6 個月，環比分別提升 0.1、0.5、1.6 個月，同比分別提升 2.2、3.6、6.1 個月。

土地市場環比量跌價升，溢價率同環比均下降。百城成交土地規劃建筑面積為 2001.1萬平方米，環比下降 21.7%，同比下降 60.1%；成交總價為 409.8 億元，環比下降 21.5%，同比下降 69.6%；樓面均價為 2048 元/平，環比上漲 0.2%，同比下降 23.8%；土地溢價率為 1.3%，環比下降 0.8 個百分點，同比下降 2.2 個百分點。

本周房企國內債券發行規模同比上升。本周房地產行業國內債券總發行量為 146.9 億元，同比上升 23.0%，環比下降 23.5%。總償還量為 116.1 億元，同比上升 46.6%，環比下降 44.8%；凈融資額為 30.8 億元。

板塊收益雖較上周有所下降，但仍跑贏大盤。房地產行業絕對收益為 3.2%，較上周下降 6.6pct，房地產行業相對收益為 2.5%，較上周下降 2.8pct。房地產板塊 PE 為 13.9X，較上周上漲 0.34X。本周（7.31-8.6），北上資金對電力設備、非銀金融、食品飲料加倉金額較大，分別為 50.53、25.55、22.48 億元。對房地產的持股占比變化為-0.95%（上周為-0.81%），凈買入 4.16 億元（上周凈買入 22.75 億元）。

投資建議

當前行業基本面仍然低迷。從本周公布的百強房企數據來看，7 月百強房企權益口徑銷售金額 2616 億元，同比下降 37.7%，同比降幅較 6 月擴大了 6 個百分點，1-7月累計同比下降 5.1%。

本周中央和地方密集積極表態。需求端方面，發改委發布《關于恢復和擴大消費措施的通知》，支持剛性和改善性住房需求；國常會強調要調整優化房地產政策；公安部發聲全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策；央行表示指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率等。地方層面迅速響應，北京、深圳、廣州、上海四個一線城市先后表態，鄭州、南京等二線城市政策落地也有所推進。當前市場對于核心一二線城市的政策調整預期明顯加強，重點關注后續政策的落地情況。供給端方面，本周央行主持召開金融支持民營企業發展座談會，推進民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）擴容增量，龍湖集團、新希望集團、旭輝地產、美的置業等多家房企參與。供給端放松政策目前仍圍繞金融 16 條和“三支箭”推進，仍需等待新政策的發力。

現階段中銀證券建議關注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預期下，地產板塊或迎來較大的 beta 行情，其中基本面相對穩健、有一定成長性的標的：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業務布局的房企：中華企業、光明地產、中交地產、城建發展、萬科 A、綠景中國地產。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。