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8月4日，開源證券發布上海二批次土拍點評。

事件：上海二批次集中土拍全部出讓

繼 7 月 13 日二批次首輪土拍攬金 405.5 億元后，上海二批次第二輪 9 宗宅地土拍于 8 月 2 日收官，總攬金約 238 億元。上海二批次第二輪土拍共持續 2 天，首場土拍共成交 5 宗宅地，有 2 宗封頂、2 宗溢價、1 宗底價成交；第二場土拍共成交 4 宗宅地，3 宗封頂，1 宗溢價。

超六成封頂成交，整體熱度有所提升

上海 2023 年二批次集中供地 24 宗地塊有 15 宗封頂成交，搖號概率超 60%；總成交建面 263.2 萬方，對應土地金額達 643.6 億元，分別相較一批次供地增長32.3%和 24.1%；平均成交樓板價 24457 元/平米，較一批次下降 6.3%。整體拿地溢價率 7.9%，較一批次提升 0.6 個百分點。

民企參與度有所提升，綠城搖號獲取三宗地塊

從拿地結果來看，央國企仍為拿地主力軍，民企參與度有所提升，一二批次民企拿地宗數分別為 3 宗和 6 宗，拿地民企除龍湖集團外基本為中小型民企，現金流壓力相對較小。頭部央企拿地強度依舊較高，保利發展、招商蛇口、華潤置地和中國金茂均拿下 1 宗地塊。綠城中國獨自搖號獲取位于閔行、嘉定和青浦區的 3宗宅地，拿地總價 139.2 億元，占二批次土拍總金額的 22%，增加了在一線城市的優質土儲。2023 前兩批次供地中，保利發展、招商蛇口、中國鐵建和綠城表現積極，拿地宗數已經達到 3 宗，拿地超 2 宗企業也基本以央國企為主。

投資建議

天源證券認為上海二批次土拍延續了以央國企為主的拿地趨勢，民企參與度邊際回暖釋放了積極的行業信號，在核心城市土拍競爭加劇的趨勢下，企業上海拿地難度有所提升。7 月政治局會議、央行、住建部等密集發聲，同時一線城市陸續表態釋放了因城施策往高能級城市擴散的信號，核心城市在政策預期下銷售市場或將率先回暖。天源證券認為下半年上海等核心城市土拍仍將保持較高熱度，資金實力充足的央國企有望持續提升拓儲。天源證券持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、華發股份、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。

風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大；（2）調控政策超預期變化，行業波動加劇。