文/樂居財經 王彥杰

(資料圖片僅供參考)

房子爛尾，停交房貸，被列征信“黑名單”，一些爛尾樓購房者陷入怪圈。

近日，廣西南寧一購房者起訴銀行案件迎來開庭，開庭同時該案件也沖上微博熱搜。案件起因系，該名購房者的母親于2019年與開發商四川藍光發展股份有限公司旗下南寧燦琮置業有限公司、中國農業銀行南寧分行共同簽訂了《個人購房擔保借款合同》，購買了“雍錦瀾灣”的一套商品房。

合同規定，房子應于2021年12月31日前交付。但直到今日，該名購房者母親所購買的房子仍未完成施工。隨后，該名購房者發現自己被列入農業銀行黑名單。

值得關注的是，2021年8月，業主關注到開發商寫給住建局的關于使用監管資金的信函里提到，上述樓盤銷售資金全部被藍光總部轉走占用，總部無任何資金還回南寧項目繼續建設。

該名購房者認為房產遲遲未按約定交付是自己停交房貸的主要原因，認為銀行應該與物業交涉；銀行方面則認為銀行貸款與房租是否能按時交付沒有直接關系，銀行方面不承擔房產無法按時交付的責任。

此前，廣東黃女士也遇到了同上述購房者相近的情況，銀行將黃女士告上法庭，黃女士表明，銀行方面向業主借貸的按揭資金本應該是轉入監管賬戶來進行管理，這樣可以確保專款專用。

細究上述兩起關于爛尾樓引起的糾紛，不難發現問題關鍵點都在于預售資金的監管。早在2010年，住建部就下發《關于加強房地產市場監管完善商品房預售管理工作的通知》，明確要求建立商品房預售資金監管制度，以督促房地產開發商在銷售期房之后，保質保量完成交付任務。

而有專家指出，預售資金作為保障期房不爛尾的最后一道門檻，房地產開發企業為了追求資金利用的最大化，必然想方設法逃避監管。在這個過程中，無法繞過的一個主體就是銀行，而監管部門要達到資金監管目的，無法繞過的也是銀行。因此銀行作為依資金監管協議提供監管資金撥付服務的實際撥款人應當在此事上負有主要責任。

關于爛尾樓，一石再度激起千層浪。微博網友看法不一，有的網友認為，這類官司告銀行沒有希望打贏的。其實在房價下行的時候，最優解永遠是止損；也有網友持悲觀態度，指出，還有多少苦主砸鍋賣鐵買房，爛尾交不了，開發商沒錯，銀行沒錯，買房人錯了。

進入2023年，房企拼力“保交付”，但整體進度仍較為緩慢。據克而瑞年初發布的報告，對32個典型城市290個前期停工項目進行調研，顯示尚有126個項目（占比43%）處于停工狀態。16個項目間歇式、小范圍復工，二者累計占比接近50%。真正全面復工項目僅62個，占總量21%。

總體來看，“保交樓”道阻且長。而作為購房者，也大可不必喪失信心。日前，人民法院報公布《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，明確提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權，優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

最高法還表示，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。也就是說，如果房屋無交付可能，開發商應優先滿足購房者退款的主張。

在業內看來，這份批復的內容意義重大，對不幸買到爛尾樓的購房者來說，相當于有了“免死金牌”。