7月28日，東興證券發布房地產行業6月公司月報。

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投資摘要：

行業銷售：

高能級區域復蘇動能減弱，主流房企銷售壓力增大。從行業整體銷售情況來看，6 月份的商品房銷售金額同比轉跌，銷售面積同比增速進一步下滑。2023 年 6 月商品房銷售額同比增速為-19.2%、前值為 6.8%；銷售面積同比增速為-18.2%、前值為-3.0%。

百強房企和東興證券跟蹤的 40 家主流房企的銷售額單月同比增速都明顯落后于全國水平。2023 年 6 月百強房企銷售額同比增速為-27.6%、前值為 5.8%。從東興證券跟蹤房企(40 家)的銷售額來看，2023 年 6 月跟蹤房企銷售額同比增速為-34.3%、前值為 4.0%。

東興證券認為，主流房企此前的銷售領先于市場水平，是因為主流房企銷售結構上更加向高能級城市傾斜，隨著隨著高能級區域復蘇動能的減弱，主流房企的銷售壓力開始增大。

房企銷售：

主流房企銷售普遍下滑，央國企銷售承壓但整體情況依然優于非央國企。從東興證券跟蹤的 40 家主流房企銷售情況來看，6 月份主流房企銷售同比顯著下滑。由于高能級區域銷售的下行，高均價房企和央國企銷售增速相比 5 月大幅下滑，但整體情況依然優于低銷售均價的非央國企。從銷售金額單月值來看，2023 年 6 月高均價組(13 家)商品房銷售額同比增速為-30.9%、前值為 33.7%；低均價組(13 家)商品房累計銷售額同比增速為-48.9%、前值為-35.1%；央國企組(10 家)商品房銷售額同比增速為-22.0%、前值為 31.9%；非央國企組(30 家)商品房銷售額同比增速為-42.9%、前值為-12.8%。從東興證券跟蹤的房企(40 家)銷售金額累計增速來看， 6 月份銷售金額同比增速最高的 3 家房企為建發股份、龍湖集團和越秀地產。

行業土地成交：

土地成交金額進一步下滑，但主流房企拿地力度繼續提升。從行業整體土地成交來看，6 月份的全國商住用地土地成交金額進一步下滑。2023 年 1-6 月全國商住用地累計成交土地出讓金同比增速為-24.9%、前值為-17.2%。東興證券跟蹤的 38 家主流房企的拿地金額同比微增，拿地力度持續提升，說明主流房企對土地市場的信心有所恢復。2023 年 1-6 月跟蹤房企(38 家)累計新增土地價值同比增速為 3.2%、前值為 1.2%，跟蹤房企的整體拿地力度為 16.4%，前值為 13.4%。從拿地均價來看，主流房企拿地均價有所提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級區域拿地。2023 年 1-6 月跟蹤房企累計新增土地均價同比增速為 14.7%、前值為 20.1%。

房企土地成交：

高均價的央國企拿地力度更大，低均價房企積極布局高能級區域。從東興證券跟蹤的 38 家主流房企拿地情況來看，房企普遍傾向于在高能級區域拿地，銷售均價更高的房企拿地力度明顯高于低均價房企。2023 年 1-6 月高均價組(13 家)的整體拿地力度為24.2%，前值為 19.5%；低均價組(13 家)的整體拿地力度為 2.0%，前值為 1.9%。低銷售均價房企的拿地均價大幅度提升，布局高能級城市的趨勢明顯。2023 年 1-6 月低均價組(13 家)累計新增土地均價同比增速為 87.7%、前值為 32.6%。央國企拿地金額增速領先于非央國企，拿地均價也明顯高于非央國企，但兩者的拿地金額與拿地均價的增速差距有所縮小。2023 年 1-6月央國企組(10 家)累計新增土地價值同比增速為 9.1%、前值為 15.4%；非央國企組(28 家)累計新增土地價值同比增速為-5.6%、前值為-16.3%；央國企組(10 家)累計新增土地均價同比增速為 14.2%、前值為 23.3%；非央國企組(28 家)累計新增土地均價同比增速為 13.2%、前值為 12.2%。從東興證券跟蹤的房企(38 家)拿地情況來看，2023 年 1-6 月濱江集團、建發房產(建發股份)和綠城中國的拿地力度最大。

行業內債及外債融資：

房企內債發行有所回穩，地方國有企業內債發行規模領先。從境內債券融資情況來看，6 月內債發行額同比增速為 12.4%，前值為-7.4%。2023 年 1-6 月央企房企的境內債券累計發行額的同比增速為-23.8%、前值為-22.2%；地方國有房企的境內債券累計發行額的同比增速為 29.4%、前值為 29.4%；非央國企房企的境內債券累計發行額的同比增速為-24.5%、前值為-30.5%。從境外債券融資情況來看，外債余額持續下降。從債券到期情況來看，8 月份債務到期壓力較 7 月份有所下降。從東興證券跟蹤的房企(38 家)境內信用債和境外地產債存量來看，存量債務規模最大的三家房企為碧桂園、華潤置地和中海地產，8 月份債務到期規模最大的三家房企為招商蛇口、龍湖集團和建業地產。境內債務成本低于境外，央企融資優勢最明顯。從房企境內存量信用債和境外存量債券的利率水平來看，境內信用債的發債利率明顯低于境外債券，央國企和混合所有制房企的發債利率普遍低于民企，其中央企的融資成本最低。

市場行情：

7 月 A 股地產板塊表現強于大盤、H 股地產板塊表現弱于大盤。本月（7.1-7.25）A 股地產指數（申萬房地產）漲幅 7.63%（上月 0.58%），A 股大盤（中證 A 股）漲幅 0.53%（上月 0.92%）；H 股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅 1.35%（上月 7.15%），H 股物業指數（恒生物業服務及管理指數）漲幅-1.81%（上月 4.62%），H 股大盤（恒生指數）漲幅 2.74%（上月 3.74%）。近三個月 A 股漲幅前 3 的房企為金科股份、中南建設和綠地控股，港股為合景泰富、金輝集團和禹洲集團

估值水平：

截至 7 月 25 日收盤，A 股 PB 最高的 3 家房企為招招商蛇口、濱江集團和華發股份，H 股 PB 最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團和越秀地產。從跟蹤房企(38 家)來看，截至 7 月 25 日收盤，A 股 PB(MRQ)最高的 3 家房企為招商蛇口、濱江集團和華發股份,PB(MRQ)分別為 1.33、1.25 和 1.22。H 股 PB(MRQ) 最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團和越秀地產,PB(MRQ)分別為0.88、0.73 和 0.72。A 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為綠地控股、招商蛇口和新城控股,PE(TTM)分別為 94.70、27.21 和 22.93。H 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為中駿集團、越秀地產和金輝集團,PE(TTM)分別為 70.92、8.66 和 8.43。

投資策略：

基于行業格局進一步分化，“高負債、高杠桿、高周轉”的粗放式發展模式難以為繼的行業趨勢，東興證券推薦兩條投資主線：主線一：重點布局高能級城市，具有信用優勢的優質央企、國企。優質央國企有望抓住行業出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的保利發展、越秀地產等龍頭央國企將有望受益。主線二：具有優質的經營體系，開發主業穩健，同時在地產運營和服務領域有所建樹的優質房企。東興證券推薦在運營效率、產品質量和戰略布局等方面都是行業翹楚，同時具備較為領先的不動產綜合運營能力的龍頭房企。開發業務穩健，同時在不動產運營和服務領域具有一定先發優勢和布局優勢的龍湖集團、萬科 A 等龍頭房企，有望在行業發展轉型過程中搶占先機。

風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產大幅減值的風險。