7月27日，標普確認長實集團（01113.HK)的“A”長期發行人信用評級，以及該公司未償還的高級無抵押票據的“A”長期發行評級。

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展望穩定反映了標普的預期，即長實集團將在未來12-24個月內保持其管理良好的資本結構、穩健的財務管理和穩定的非房地產業務，以維持目前的評級。

長實集團總部位于香港特區并專注于房地產業務，該公司在2022年處置了主要資產，包括其飛機租賃業務和5 Broadgate(英國的一家商業地產)。400億港元的總收益幫助該公司建立了足夠的財務緩沖，以抵御未來12-24個月香港特區和中國內地房地產市場的潛在逆境。

2022年，長實集團使用了部分銷售收益和運營現金流來減少債務。因此，該公司調整后的債務在年內下降了60%。

公司可能會在投資和擴張方面保持審慎。標普的基本假設是，由于房地產開發的貢獻較低，公司的財務杠桿(以債務與EBITDA之比衡量)將適度增加。到2023年底，這一比率可能會從2022年的約1.5倍增加到約2.2倍，仍低于標普3.5倍的評級下調觸發閾值。這是該公司可能以48億港元收購Civitas Social Housing PLC的因素之一，Civitas Social Housing PLC是一家在英國上市的社會住房投資信托基金。

由于房地產貢獻較低，公司調整后的EBITDA可能在2023年下降25%-30%。標普預測，由于交付的項目減少，2023年房地產開發收入將下降10%-15%。到2022年底，長實集團的物業銷售合同(未確認)為149億港元，而房地產開發收入為258億港元。

標普相信，2023年香港特區合同銷售額的主要貢獻將來源于#LYOS和El Futuro項目的剩余單位，并得益于該公司黃竹坑站和油塘項目的預售啟動。再加上國內潛在銷售額更高，該公司2023年的總合同銷售額可能會從2022年的130億港元提高到200-250億港元。

得益于基礎設施和酒吧運營的穩健現金流入，公司經調整的債務可能會穩定在330億-360億港元。標普相信，隨著銷售量逐漸恢復到防控前水平，疊加價格上浮，2023年來自酒吧運營的收入貢獻將增加10%，達到230億港元。在標普看來，該公司的基礎設施和公用事業資產將具有彈性，并提供穩定的現金流。

穩定的評級展望反映了標普的預期，即在非房地產開發業務彈性現金流的支持下，長實集團將在2023年保持穩定的杠桿。標普預計，該公司在收購方面將保持謹慎，并在未來12-24個月內實現運營現金流穩定。

評級下調情景

如果長實集團的投資意愿明顯比標普預期的更激進或風險更大，或者如果該公司遭遇嚴重的房地產市場低迷，對其業務運營造成重大損害，標普可能會下調其評級。可能體現在：債務與EBITDA之比超過3.5倍和EBITDA利息覆蓋率在較長一段時間內大幅降至10倍以下。

評級上調情景

如果長實集團承諾降低投資意愿，使該公司的債務與EBITDA之比持續低于1.5倍，標普可能會上調其評級。

ESG信用指標：E-3、S-2、G-1