7月10日，國金證券發布房地產行業研究報告。

行業點評

本周 A 股地產略有上漲，港股地產及物業板塊有所下跌。本周（7.1-7.7）申萬 A 股房地產板塊漲跌幅為+0.3%，在各板塊中位列第 11；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-3.1%，在各板塊中位列第 19。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為-3.4%，恒生中國企業指數漲跌幅為-3.5%，滬深 300 指數漲跌幅為-0.4%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深 300 的相對收益分別為+0.1%和-3%。

【資料圖】

本周無集中土拍，土地成交規模及溢價率回落。本周（7.1-7.7）全國 300 城宅地成交建面 660 萬㎡，單周環比-50%，單周同比-10%，平均溢價率 5%。2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面 17886 萬㎡，累計同比-24%；年初至今，華潤置地、保利發展、中海地產、建發房產、招商蛇口的權益拿地金額位居行業前五。

本周新房銷售同環比下降，成都、上海市場熱度較高。本周（7.1-7.7）35 個城市商品房成交合計 317 萬平米，周環比-50%，周同比-27%。其中：一線城市周環比-50%，周同比-16%；二線城市周環比-50%，周同比-25%；三四線城市周環比-58%，周同比-64%。

本周二手房成交同環比下降，二手房熱度持續走低，但韌性較一手房更強。本周（7.1-7.7）15 個城市二手房成交合計 148 萬平米，周環比-27%，周同比-4%。其中：一線城市周環比-38%，周同比-2%；二線城市周環比-24%，周同比-2%；三四線城市周環比-20%，周同比-43%。

上半年各梯隊房企新增貨值全線下滑。根據克而瑞，2023 年 1-6 月百強房企新增貨值總額 14120 億元，同比下降 13%；百強新增貨值門檻值僅為 41.4 億元，同比下降 6%。截止 6 月末，新增貨值超過百億的房企共有 32 家，對比2022 年同期減少了 8 家。華潤置地、濱江集團和萬科地產位列行業新增貨值前三，且華潤置地是今年年內首個新增貨值突破千億的房企。具體來看，今年上半年各梯隊房企的新增貨值門檻值同比全線下滑，且 TOP10 房企下滑幅度最大，整體投資表現均不及 2022 年同期。

AMC 紓困房企獲突破，金科或成為首家與 AMC 在集團層面合作的出險房企。6 月 30 日，金科股份公告：其與長城資產旗下的長城國富地產開發平臺簽訂戰略框架協議，長城國富提供必要資金盤活金科的優質項目且有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科的預重整。市場上 AMC 與房企的戰略合作可追溯至 2022 年 4月長城資產聯合招商蛇口與佳兆業戰略合作。但從目前紓困情況來看，AMC 通常采取“救項目不救主體”原則，不僅要求對債務進行新老劃斷，并且對救助項目的質量要求較高，因此總體進展較為緩慢。我們認為房地產紓困的核心在于幫助房企恢復其銷售造血能力，實現行業的風險出清和正向循環，而在目前市場弱復蘇的環境下僅從項目端進行發力，或難以從根本上緩解出險房企的資金問題。

投資建議

上半年百強房企各梯隊新增貨值均同比下滑，在當前市場環境下，土儲質量較高的房企未來銷售更有保障，在提升市場份額方面將更具競爭力。地產板塊，推薦有持續拿地能力、布局優質重點城市的頭部央國企和改善型房企，如建發國際集團、中國海外發展等；物業板塊受益于地產銷售復蘇和經濟活動恢復，推薦濱江服務、建發物業等；二手房市場活躍度持續向好，推薦強房產中介平臺貝殼。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約