7月10日，天風證券發布房地產行業研究周報。

行業追蹤（2023.7.1-2023.7.7）

上海二手房掛牌量增幅有多大？

【資料圖】

目前，針對上海市二手房掛牌量數據的監測方式主要包括：1）上海房地產交易中心掛牌數據；2）上海鏈家二手房掛牌量數據；3）國信達上海二手房掛牌量指數。觀察三個不同口徑下數據變化：1）房地網：截止 5 月末，上海市二手房掛牌量（去除重復掛牌后）約 18.2 萬套，較 23 年初增幅約 23%。2）上海鏈家：截止 5 月末，上海鏈家二手房掛牌 7.7 萬套，較 23 年初增幅約 83%。3）國信達：23 年 6 月，國信達上海二手房成交量指為 37.4，較 1 月增長 9%。從總量上看，上海二手房總掛牌量確已升至近年較高水平，6 月初總掛牌量低于重慶、成都，但已高于南京、天津等城市（23 年初明顯低于）。從趨勢上看，自 23 年 2 月起，三個口徑下上海掛牌量均出現明顯上行，而 4-5 月增長均開始明顯放緩、回落。

歸因 1：掛牌意愿受市場熱度直接影響

從成交表現看，根據上海鏈家統計，1）23 年前 5 月，上海市二手房累計成交套數 8.4萬套，同比增長 105%。前五月二手房成交熱度較去年提升明顯，一部分去年二季度受疫情影響，不考慮疫情影響下，表現也好于 2020 年同期水平，故天風證券認為市場的真實復蘇促使賣方出售意愿提升，是需求側致使掛牌總量增加的主要原因。

2）23 年 5 月，上海市成交二手房 1.53 萬套，環比下降 13%，成交金額 510 億元，環比下降 16%。4、5 月二手房成交規模開始出現回落，主要受積壓需求釋放完畢和市場預期轉弱影響，反映至掛牌量增速上開始同步放緩。需求在季度間的騰挪影響成交，繼而影響掛牌量走勢。5 月盡管受假期因素影響，成交仍維持在 1.5 萬套的榮枯線以上，說明需求或仍處相對合理區間。

從最新數據看，6 月上海市二手房新增掛牌量環比下跌 11.3%，購房需求熱度環比下跌 9.9%，掛牌量繼續伴隨成交熱度同步走低。二手房在架時長57.42 天，環比增加 6.5%，相比去年疫情期間的二手房在架時長更長，達到歷史最高。二手房掛牌均價為 57403 元/平方米，環比上漲 0.5%，掛牌價上升對成交形成阻礙，但實際議價空間可能較大。整體來看上海二手房市場活躍度經歷一波短暫反彈后再次回落，預期轉弱、觀望情緒加重致使二手房成交周期拉長，實際新增掛牌或已進一步回落。

歸因 2：核驗價放松影響掛牌量數據

21 年 7 月 14 日，上海市房地產交易中心發布《關于進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的補充通知》，通知提出，自 2021 年 7 月 19 日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。

從結果上看，核驗價將直接影響可掛牌的房源量數據。同時，上海推行二手房核驗價和“三價就低”的推行也相應提升了購房者購置成本，對二手房交易量產生了直接影響，如 21 年 7 月后，二手房交成交量出現了明顯下滑。今年 4 月，據上證報報道，部分中介平臺網頁中 21 年 7 月后高價二手房重新獲得掛牌，銀行信貸人士反映申請貸款的核驗價有所提升，核驗價或有所放松。

天風證券認為二手房核驗價放松與市場熱度回暖是導致 23 年內上海掛牌量的快速增長的主要原因，并非大規模拋售等消極因素所致。二季度以來，二手房成交下滑，新增掛牌量轉弱信號明顯，下半年若市場熱度繼續下行，預計新增掛牌量有望保持回落趨勢。7 月新房銷售同比降幅接近兩成，二手房銷售同比回落。

新房市場本周成交 372 萬平，月度同比-19.56%，相較上月下降 13.40pct；累計庫存15648 萬平，一線、二線去化加速，三線及以下速度持平。二手房市場本周成交 152萬平，月度同比-1.80%，相較上月下降 7.68pct。土地市場上周成交建面 4146 萬平，滾動 12 周同比-12.03%；成交總額 933 億元，滾動 12 周同比-21.21%；全國平均溢價率 5.58%，滾動 12 周同比+1.78pct。本周申萬房地產指數+0.29%，較上周下跌 0.47pct，漲幅排名 13/31，領先滬深 300 指數 0.72pct。H 股方面，本周 Wind香港房地產指數-3.06%，較上周下降 5.05pct，漲幅排序 8/11，跑輸恒生指數0.15pct；克而瑞內房股領先指數為-3.81%，較上周下跌 6.94pct。

投資建議：當前時點看好地產板塊表現，邏輯包括：地產板塊調整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看：1）板塊調整至相對低位，2）地產政策預期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號，3）地產鏈近期連續表現，逐步走出反彈走勢。隨著二季度地產基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF 等利率逐步下調，需求端青島新政指引需求托底信號，融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節奏。標的方面，建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。建議關注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼W）、②行業復蘇（中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發展）、③格局優化（天地源、華發股份、越秀地產）、④信用修復（新城控股、龍湖集團、金地集團）。

風險提示：1) 證券市場波動、政策推進節奏及實施效果等存在不確定性；2) 信用修復、格局優化及行業復蘇可能存在不及預期的風險；3) 宏觀環境變化或對行業及公司的運行產生影響。