一手住宅

(資料圖)

1、2021-2023上半年一手住宅成交走勢

新房成交1.6萬套住宅

2023上半年，深圳賣出了16209套一手住宅，網簽面積166萬㎡。成交套數同比2022上半年微幅上漲，但成交面積同比卻出現下跌，說明2023上半年新房市場買小戶型的剛需客群更多。雖然上半年新房市場個別豪宅項目的去化成績比較矚目，但整體來看，剛需客依舊是主要購買力。

2、2023上半年一手住宅月度成交走勢

上半年單日網簽量最高近600套

從上半年每月一手住宅成交走勢來看，二季度行情顯然比一季度要好，新房市場的小陽春在4月較為明顯。主要是在經歷一季度的疫情放開后，部分積壓了2年多的需求開始逐步釋放，落地在二季度的市場交易量上。

圖：深圳市房地產信息平臺

此外，新房市場的成交與供應關系密切，3月與6月新房市場新增預售量的大增，也助力了3-4月及6月的網簽量。例如6月上旬多個新房豪宅項目開盤，集中在月底網簽，導致6月29日當日一手房網簽量近600套，創下了上半年單日網簽量最高值。

3、2023上半年各區一手住宅成交地圖

寶安、龍崗及龍華“三足鼎立”

上半年新房市場“三足鼎立”，寶安、龍崗及龍華的一手住宅網簽量均超3000套。排第一的寶安網簽3304套，同比上漲18%。

同比2022上半年，網簽量漲幅較多的行政區是龍崗、福田及深汕。今年3月份，不少媒體報道深汕合作區解除限購，限售也調整為2年，對于深汕新房市場來說是個大利好。

二手住宅

1、2007至今歷年上半年二手市場成交走勢

2023上半年二手交易量同比上漲63%

樂有家研究中心整理了2007年至今，深圳歷年上半年二手市場的成交行情。

2022年上半年，深圳樓市經歷了史上最慘的上半年，交易量不足萬套，直接觸底。而該情況到今年上半年得到了大幅度改善，二手住宅過戶量達到16236套，同比上漲63%。

在參考價政策調整、房貸利率下調、帶押過戶全面推行等多個正向政策激勵下，2023年上半年的樓市走出最低谷，緩慢且穩步復蘇中。

2、2021-2023上半年二手住宅量價走勢

2023上半年深圳二手住宅過戶量除了同比上漲外，環比亦有38%的大幅度上漲，較2021年下半年也有32%的上漲。

房價方面，2023年上半年二手成交均價在6.5萬元/㎡左右，同比下跌7%，與2021年上半年比跌幅達到16%。歷經2年多的調整，深圳房價的水分已經被擠壓出不少，業主的報價也更加理性。房價降低+利率下調，最利好的群體就是剛需購房者，上車門檻顯著降低，購房成本得以減少，月供壓力有所緩解。

3、2021-2023上半年一二手占比走勢

一二手成交占比打成平手

自2021年下半年開始，深圳樓市就進入了一手占主導的局面。但隨著2023上半年，深圳二手市場交易量的復蘇，加上近期新房市場一些質量和教育情況等負面事件的影響，越來越多購房者傾向“所見即所得”的二手房。此外，一二手價格差也逐漸接近一致，新房價格優勢有所減小。

多重影響下，二手回歸市場主導，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

4、2023上半年二手住宅月度成交走勢

學qu房旺季助力二手樓市

與新房市場二季度的高峰不同，上半年二手樓市的交易高峰期發生在3月小陽春，二季度反而有所下滑。2023年3月，深圳二手住宅過戶量及網簽量誕生了不錯的成績，其中網簽量更是逼近“榮枯線”的5000-6000套。

3月的火熱主要受到傳統學qu房旺季的影響，不少家長購買學qu房。而當前深圳學qu資源較為優質的房源大多是二手房，因此大幅度激勵了二手市場交易量的回暖。

4月下旬雖然參考價政策有所調整，但給市場帶來的影響有限，短暫刺激后回歸寂靜。市場還需要更多實際性的政策給予激勵。

5、2023上半年各區二手住宅成交地圖

龍崗成上半年二手交易冠軍

上半年龍崗二手住宅過戶量排名第一，達3597套；第二名是福田的3317套，環比及同比均上漲。西部交易量最大的區是南山，達到2822套，環比上漲49%，同比上漲72%。新房交易量較大的寶安和光明，二手交易量則比較少，

注：因為2022年8月開始，深圳市房地產信息平臺才單獨公示龍華、光明、坪山及大鵬的二手交易量，此前一直是合并納入寶安及龍崗計算的，故目前這幾個區缺少同比/環比數據。

客戶業主心態分析

1、2023上半年業主報價變化

90%片區掛牌價下調

歷經2年半的調控，深圳業主心態從最初對參考價“不屑一顧”到如今的“不斷調價”，市場掛牌價更加理性了，不斷趨近參考價。

對比2023年6月與1月的業主報價來看，90個片區里僅有7個片區沒有下跌。而下跌的片區跌幅大多在5%左右，個別區域跌幅超10%。

2、近1年議價空間變化

議價空間大多在10%以內

樂有家研究中心取成交房源出售前最后一次掛牌價，與最終的成交價差值來計算議價空間。

可以看出，近1年里，集中的議價空間逐漸由5-10%的區間，往5%以內變化，到了2023年二季度，5-10%的區間占比又開始上漲至4成左右。對于高議價區間（15%及以上）的占比則都較少，大多在20%以內。

當然，在如今絕對的“買家市場”行情下，議價行為是建立在業主不斷調低掛牌價，直到接近客戶理想水平后，才能刺激客戶產生“議價”的決策。對于掛牌價比市場行情高較多的房源，可能連議價這一步都難以觸發。

3、近1年成交價與參考價偏差值走勢

近5成房源低于參考價成交

樂有家研究中心整理的成交價與參考價偏差值變化來看，2023年6月低于參考價成交的房源占比達到了近1年的最高峰，接近5成，而高于參考價10%以上成交的房源占比只有18%。

顯然，雖然參考價政策在2023年4月底有所變化，但如今參考價依然是客戶評判房價的一個重要參考標準，并且對市場的影響依然十分明顯。

4、2023上半年二手成交周期變化

平均成交周期168天

整體來看，上半年深圳二手平均成交周期為168天。其中，受到疫情放松帶來的爆發，以及春節假期的影響，2023年1月深圳二手房源的平均成交周期是上半年最高峰，達到192天。而后在多項利好政策的推動下，成交周期有所縮短，略有震蕩。2023年6月，平均成交周期縮短至157天。

按面積來看，144㎡的大戶型因為總價高自然是成交周期最長的二手房源。但成交周期最短的并不是小戶型，反而是90-144㎡的3-4房家庭戶型。這也體現出當前樓市行情下，改善客群、賣小買大的購房者在抓住機會積極入市。

5、2023上半年片區成交排行榜

龍崗中心城，唯一破千套片區

2023上半年片區交易量前三甲依然是龍崗中心城、布吉和西鄉。其中龍崗是全市唯一二手住宅過戶量超1000套的片區。坂田與前海交易量超400套，排在第四第五。

有33%的片區上半年二手交易量集中在200-499區間，37%的片區半年過戶量不及100套。當然，交易量與片區地理范圍的大小也有顯著關系。

6、2023上半年熱門片區價格變化

沒有上漲，只有“未跌”

樂有家研究中心選取了20個熱門成交片區監測，2023二季度對比2022四季度的價格大多數呈現下跌。而西鄉與蛇口的跌幅較大，在8-11%之間。

熱門片區中，僅龍崗中心城、景田與新安略有上漲，但漲幅也不及1%，只能算是“沒跌”；前海與龍華中心的跌幅小于-1%，下跌程度較小。

7、2023上半年樓盤成交排行榜

熱門樓盤價格低至4-6萬

在當前市場行情下，購房者買房不應該只看價格，也要留意小區房源的流通性。大家都喜歡買的樓盤自然流通性也會較好。

上半年熱銷的二手樓盤特點主要有：大型小區、價格適中、戶型類型繁多。像大芬的桂芳園、西鄉的桃源居，成交價在4-6萬區間，都比較推薦剛需購房者關注。

為方便大家，樂有家研究中心還整理了各區前5的樓盤熱銷榜及價格區間，以供購房者參考。

8、2023上半年成交客戶偏好變化

購買大戶型的改善客群增多

2023上半年成交的二手房源里，主力面積為60-90㎡，戶型為3房。同比2022年上半年，90-144㎡的占比略有提升，60㎡以內則出現下滑。4房及以上的占比有所提升，1-2房占比則出現下滑。

總體來看，上半年購買大面積大戶型的比例增加。

價格方面，成交總價在1000-1500萬元區間的占比同比提升1個百分點，500-800萬元的區間則下跌2個百分點。此外，深圳房價下調后，低價房源（單價5萬以內、總價300萬以內）的區間占比也略有提升。

隨著深圳房價的走低，購房總價也相對減少，加上2023年3月深圳發布政策，公積金貸款額度提高至126萬，所以使用公積金貸款的客戶也明顯增加。純公積金貸款+組合貸款的占比達到29%，同比提升6個百分點。

下半年樓市展望

無論是業主還是客戶，市場情緒大多已回歸理性，投資客退場，首套置業及改善置業的剛需客群中占主導，此時市場需要的是穩定且符合城市規模的交易量。房地產的支柱產業地位被重新強調，足以證明政府對樓市向上發展的認可。過去1年里，包括深圳以內的全國多個大中城市都陸續適當放松政策。

2020-2021年，深圳先后出臺了2個重磅政策：“7.15限購限貸加碼”及“2.8二手房參考價政策”，可以說是影響深圳樓市發展的兩大主要因素。而2023年4月，參考價政策調整，7月也將迎來“7.15”滿3年，被約束的數十萬深戶購買力進入市場。

預計最快三季度，深圳樓市將迎來新的變化，成交價格穩定，交易量回升。剛需的出手速度會加快，改善客戶成交的火熱現狀也會持續下去。抄底，正在進行時。

免責聲明：以上信息和數據統計于2023年07月03日。因時間、市場、政策等都會發生變化，以上信息、數據僅供參考，不作為交易依據使用。