文/樂居財經 許淑敏

"生活就是在度假",這是京派房企石榴集團喊出的口號。

但它的兩位老板崔巍和桑春華，已經沒有度假的心情。前不久，他們反目成仇。

(資料圖片僅供參考)

6月21日，石榴集團董事長、法人崔巍直接發通知，停止桑春華以及李廣田、丁慶蔚、楊玉鳳等4名高管的全部工作權限，沒寫理由。桑春華是石榴集團副董事長、總裁。

三天后，桑春華回應，指出崔巍故意捏造事實、無端指責其涉及違法違紀，完全不顧雙方共同創業的深厚情誼，構成對他的詆毀、污蔑和毀謗。甚至，崔巍還帶著數十人強制接管公司。

這對一起創業22年的兄弟，走到如今的境地，劇情很狗血，令業界噓噓不已。上一次，石榴集團聞名于圈內，是被鄭州本土房企趕走。

他們孰是孰非，目前尚無定論。石榴置業自上市受阻之后，發展確實不及以往。這兩年，地產行業也進入下行通道，爆雷房企此起彼伏。這個時候，創業兄弟已經一起患難與共。

或許，正應了那句話老話，貧賤夫妻百事哀。兩人矛盾，與上市這件事不無關系。樂居財經《進深》獲悉，石榴置業為上市搭建的架構，已悄然經發生了變化，桑春華的好友陳健勇退出了戰投之列。

時間回溯到2021年5月，石榴置業向港交所遞交招股書，準備沖刺上市，一度成為市場的焦點所在。

當時為了上市，石榴置業將企業類型從其他股份有限公司（非上市）變更為有限責任公司（法人獨資），并進行了一番股權重組。2021年2月18日，石榴置業成立石榴投資集團，作為在香港上市的主體。

上市重組完成后，石榴置業作為境內集中管理平臺，由北京岷江100%持有，石榴投資集團通過北京太行山間接控股北京岷江和石榴置業。

招股書顯示，石榴投資集團最終由崔巍和桑春華控股，當中崔巍通過Qi Xia Shan、Zi Jin Shan、Wu Tong Shan三家境外公司持有該集團57.42%股權；桑春華則通過Po Yang Hu、Qian Tang Jiang、Jia Ling Jiang三家境外公司持有41.58%股權，兩位創業伙伴合計持股99%。

他們按持股比例，把石榴投資集團的1%股權，轉讓給了一位名為陳健勇的投資人。但從石榴置業2022年末的股權結構圖來看，雖然整個集團當前境內的股權架構沒有改變，但境外的股權架構有了些許改變。

對于石榴投資集團，崔巍的持股從57.42%升至58%，而桑春華持股從41.58%升至42%，分別增加了0.58%、0.42%。

他們增加的1%股權，正是由于投資人陳健勇退出而來。樂居財經對比了石榴集團2021年股權架構圖，陳健勇還在其中，說明他退出的時間發生在2022年。據港交所披露，石榴投資集團提交招股書在2021年11月底已失效。

陳健勇是桑春華的朋友，兩人于2015年在長江商學院所認識。2021年初，陳健勇投資1.36億元成為石榴置業的股東，持股1%。他是柏年康成的聯合創始人，該公司主要從事健康記錄管理、健康顧問服務及健康產品研發。

不過，從天眼查信息看，陳健勇目前僅在柏年康成參股的北京宅急送快運股份有限公司擔任監事一職，除此之外，并無其余任職信息。

投資人離場，或許也是順應時勢。畢竟當前環境下，石榴置業再度沖刺上市的可能性不大。

尤其是，石榴置業目前重點不在上市融資，而在于改善自身經營狀況，包括業務規?？s減、營業收入減少、盈利能力下滑等。

2022年，石榴置業實現營業收入167.85億元，同比減少23.64%，凈利潤0.49億元，同比減少93.51%。其中，歸母凈利潤為1.11億元，但少數股東損益為-6255.9萬元。少數股東權益占整個權益12%。

根據東方金誠2022年債券評級報告，石榴置業面臨著較大的補庫存壓力，以及資金壓力。石榴置業2022年并無新增房地產項目，后續仍主要以存量去化為主。

從可售情況開看，2022年末，石榴置業剩余可售面積僅173.37萬平方米，而其中，商辦項目貨值占比約50%。

存量土儲告急，尤其是住宅土儲已不能滿足規模拓展需求。2022年，石榴置業合同銷售金額151.83億元，同比下降44.34%；合同銷售面積117.44萬平方米，同比下降26.57%。

以此消化進度來看，石榴置業后續銷售規?；驎蠓档?。

而僅僅只是消化存量土儲，石榴置業短期內投資壓力也不小。截至2022年末，其全部項目尚需投資184.16億元。其中，2023年、2024年、2025年及以后分別投資金額為62.07 億元、60.95億元、61.15億元。

再加上，石榴置業本身債務壓力頗大。2022年末，石榴置業負債總額493.83億元，負債率73.4%，仍保持較大規模。其中，有息負債總額170.77億元，短期有息債務19.2億元。

與此同時，貨幣資金僅為28.64億元，同比下降23.68%，其中受限貨幣資金5.36億元。也就是說，在債券不提前回售的情況之下，貨幣資金剛好覆蓋短期債務而已。

一旦觸發債權提前回售機制，石榴置業在手資金便不足以還債。2022年末，石榴置業應付債券33.14億元，其中“19石榴01”、“19石榴02和“19石榴04”期末余額分別為10.80 億元、13.83億元和8.50億元，均將于2024年到期。

但眼下，市場尚未恢復，銷售回流資金較慢。至于再融資渠道，由于石榴置業投資性房地產受限比例較高，影響了流動性和再融資能力。

截至2022年末，石榴置業投資性房地產賬面價值188.47億元，其中已受限金額184.89億元，受限用途全部為用于抵押貸款。