文/樂居財經 曾樹佳

前段時間，王成在上海看了一套二手房，他清了下手頭的積蓄，感覺預算不足，決定先緩緩，以后再考慮。

不曾想，才過了幾天，中介就又聯系到他：“這套房子又降價了，房東很急，你抽空來看下。”王成看著中介1390萬的報價，確實比較驚訝，因為這個價格，比他認知的市場價，低了200多萬，入手即賺。

(相關資料圖)

盡管中介不厭其煩地發來信息，講述著樓盤保值增值的前景，但王成仍不著急做決定，他陷入了沉思。

最近二手豪宅降價的消息并不少，5月，甚至瘋傳天臺家園有一套別墅，急降500萬，還送一臺賓利。

“魔都”上海的豪宅市場，確實有點魔幻。由于一二手房價倒掛，許多“投資客”，急著打新賺取差價，卻忽略了背后豪宅交易市場，微妙的變化。

相比普通住宅，位于“塔尖”的豪宅，市場小眾、也更具備韌性。這些年來，高凈值人群一直相信，樓市復蘇，豪宅先行，而樓市下跌，豪宅也能憑借稀缺性，走出獨立行情，保值增值。

但眼下，豪宅的造富故事，似乎沒有之前那么牢不可破了。在深度的調控期內，樓市遇冷，豪宅也受到了一些影響。

去年，北上廣深四座一線城市，總價1000萬元的二手房成交套數，為10504套，總套數已創近年來新低，同比2021年下降了44.42%。

在那些城市的熱門區域，到處都能找到高端物業的降價案例。

冷熱“虛像”

翻開6月的日歷，一則《搖號暫停公告》，猶如深水炸彈，在豪宅圈里瞬間炸開。

位于上海徐匯濱江核心區域的云錦東方，樓盤交易突然被叫停。開發商稱“搖號選房時間暫不確定”，只能安排退起了認購金。

云錦東方的認購門檻并不低。其中包括，要求500萬元的認籌金，以及首套900萬元、二套2900萬元的凍資，且規定要凍資20多天……但它背后投資收益的吸引力，足以讓層層認購門檻，形同虛設。

一二手倒掛的現象，再次出現。項目整體備案均價為每平方米16.49萬，其中洋房均價約13.2萬，而其周邊二手房價格約20多萬。總體算下來，買到該房后，最高總價差可高達2000多萬元，可謂是“買到就是賺到”。

于是，5月中旬，云錦東方的認購現場，“結婚黃牛”“資金黃牛”“代持黃牛”等，齊齊出現。截止云錦東方三期認籌結束，項目總認購客戶突破700組，認購率約667%，成為上海最難買到的樓盤之一。

但這番熱鬧的場景，最終被潑了一盆“冷水”。“房住不炒”的基調仍在持續，亂象的苗頭一旦引發關注，就會被去除。

不過，許多人仍將這次“搶購”，當作是豪宅熱度持續的縮影之一。

這確有數據支撐。據統計，前5月，上海1000萬至3000萬的新房，成交了6313套，同比提升了73%；3000萬至5000萬的新房成交數量，增幅為34%；5000萬以上的增幅為6%。“飄紅”現象，似乎在訴說著豪宅的堅挺。

但云錦東方的認購事件，也讓一池春水泛起了漣漪。6月7日，上海公布第五批次集中入市新房，總計26個項目，其中均價10萬/平方米以上的項目卻無一在列，打破今年以來的官方集中推盤慣例。

蝴蝶效應正在不斷顯現。上海部分豪宅項目受云錦東方事件影響，正被延期入市，轉入觀望狀態。比如綠城外灘蘭庭二期，原計劃在6月初入市，現已確定要到7月份才會獲準銷售。”

另一邊，上海二手豪宅的掛牌量，正在增長；而價格，則有所下跌。

不久前，“上海二手房掛牌40萬套”的說法，便在網上瘋傳，引發熱議。盡管這項數據的可信度受到質疑，但房子掛牌數量上漲的現象，確乎存在。

在購房群里，還流傳著一張豪宅的掛牌量新高圖。其中列舉了世茂濱江花園、仁恒濱江花園、中遠兩灣城、翠湖天地、融創濱江壹號院等13個項目的掛牌量，每個都寫著“新高”“多年未見”等字眼。

掛牌量增加，購房者似乎有了更大的議價空間。目前上海豪宅的掛牌價和成交價的差距有所增大，普遍在5%以上，更有甚者達到了20%。

有統計稱，近期，除云錦東方之外，陸家嘴壹號院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項目，掛牌價的降幅區間，也達到100萬至500萬元。而過去兩年創造許多成交單價、總價紀錄的翠湖天地，同樣出現了降價的情況。

上海的豪宅，向來能走出獨立行情，即便是近年來的疫情，也無法撼動它的交易成色，在樓市低迷的曲線中，它總是萬綠叢中一點紅。如今，許多購房者，正在重新審視豪宅市場中的微妙變化。

“塔尖”失色

處于金字塔尖，因保值、增值而備受追捧的豪宅，時不時會遇冷。

去年出現豪宅市場降溫的情況，要數上海、深圳、杭州比較明顯。

特別是2022年下半年，上海解封后，二手豪宅曾出現過2個月的上升期，市場呈亢奮狀態，可到了四季度，卻調轉了勢頭，一些位于上海濱江的項目，甚至房價下行超30%。

今年，在一波“小陽春”的托舉下，各座城市的豪宅，也一度開啟了點狀復蘇的局面，只是持續的時間不長。

連被視為撿漏勝地的法拍市場中，也有豪宅經歷了多次掛牌，在流拍中連番降價。

6月1日，京東法拍平臺掛出了深圳恒裕濱城二期一套面積278.6平方米的法拍房，這套房源，正是上個月吸引過萬關注的二拍房源。

初次拍賣時，其起拍價為1.07億，最終流拍；二拍起拍價降至8560萬元，最終在5月底又因無人競價遭流拍。6月份第三次被拿出來拍賣，起價是6800多萬，相比于首拍價，足足跌了36.4%。

深圳的豪宅市場，在過去的一年時間內，價格下跌的樓盤數量較多。

從去年五月到今年五月，深圳福田與南山區的豪宅盤漲跌幅情況，差異很大。30個掛盤量較高的樓盤中，有16個樓盤價格下滑。

其中跌幅最高的，是福田百花片區的國城花園，從30萬元/平方米下跌至20萬元/平方米；其次是南山區蛇口的海上花世界雙璽花園三期、深圳灣的翡翠海岸下跌了14%。

而恒裕濱城二期近一年的掛牌價，則出現了11.8%的跌幅，單價從37.5萬跌至33萬，在深圳灣片區的豪宅中跌幅僅次于翡翠海岸。由此可見，恒裕濱城二期的法拍房多次流拍，與該項目二手價格的下跌不無關系。

在灣區，另一個城市廣州，也出現了類似的情況。

核心區珠江新城的豪宅動態，是整座城市的風向標。據媒體統計，位于珠江新城中區的熱門樓盤中海花城灣，5月成交平均單價為17.23萬元/平方米，比2月下降了2.5萬元/平方米。

而保利心語花園5月的成交均價約14.31萬/平方米，比2月下降了3200元/平方米。

在熙攘的一線城市，豪宅總體的交易境況變化，最具代表性。去年，上海、北京、廣州、深圳四座城市，二手房單價15萬元以上的成交套數，分別為278套、187套、43套、18套，對應的跌幅為35%、36%、9%、95%。

若把時間線拉長，則更為一目了然。

2018年至2022年，四座一線城市，總價1000萬元以上的二手房成交總套數，分別為11529套、13953套、22827套、18900套、10504套，直至去年，總套數已創近年來新低，同比2021年下降了44.42%。

樓市“待解”

外界向來都喜歡對豪宅的造富神話，津津樂道。

自去年以來，不少公眾人物將手持的高端物業，向市場拋售。

比如，張藝謀被傳出售位于無錫的一套別墅，掛牌3500萬，最終以6100萬成交；王祖藍以4580萬港元，賣掉了他在香港的豪宅。而不久前，也有消息稱孟晚舟出售香港豪宅，十年時間內升值60%，大賺1129萬港元。

一進一出，只要手握優質資產，坐等升值，時間自然會給豪宅鍍金，最終在賣出去的時候，收到不菲的回報。然而，目前的市場環境，似乎已悄然改變。

網友披露了一個案例：兩周前剛剛拍下上海翠湖天地二期的一套房，買家轉手二手掛牌，一路從2980萬元，斷崖式降價到2580萬元。“馬上就要交余款了，火燒眉毛都不足以形容先買后賣的過山車玩法。”

可見，“買豪宅就一定會保值增值”的觀念，也并非那么牢不可破。

二手豪宅遇冷，背后的原因很復雜，有的是為了換取現金，有的是想賣舊打新，利用一二手房倒掛的現象賺取差價，也有的是對樓市后續的信心不足，處于觀望狀態。

做豪宅的地產商，以往自稱是高周轉時代的清醒者，多年磨一劍，注重打磨，既有利潤又有現金流，財務健康。如今，他們之中，也有部分主體，在地產寒冬中挺不住了。

前不久，京東拍賣網上，關于“北京赫華恒瑞房地產不良債權轉讓項目”引發關注。這一不良資產包，價值46.95億元，底層資產為北京頂豪萬柳書院75套房產。

從拍賣信息上看，這項債權實際到期日為2025年3月，距今仍有兩年時間，但債權人中國信達提及，債務人曾存在逾期等違約情形。換而言之，中國信達此番拍賣債權，是為了防止債權最終無法收回，提前追討債務。

作為共同債務人的中赫集團，存在多個被執行人信息。資料顯示，這兩年，中赫集團新增5條被執行人信息，被執行總金額超11億元。

而自進入上海以來，30年只推出十余個高端住宅項目的仁恒置地，旗下紅盤仁恒海上源，也陷入“質量門”風波，并被傳裁員。向來“慢功精做”的仁恒處在輿論的浪尖，讓人頗為意外。

豪宅是樓市最后的試金石，眼下它出現了一些遇冷的情況，雖不像外界所說的“拋售”那般嚴重，但也可以從側面窺探樓市整體的成色。

過去的5月，樓市延續平淡，重點30城供應一降再降，僅為2019-2021年同期一半，成交環比下挫8%，同比增長22%，絕對量基本回落到2月水平。在去年低基數的襯托下，前5月累計成交，才有了28%的上漲幅度。

6月已經過半，但業內期待的年中回暖，仍在被輕描淡寫。尤其是二手房，6月6月5日至11日，10城成交量環比下降4.61%，其中3城上漲，7城下滑；12日至18日，10城成交量環比下降3.56%，其中僅2城上漲，其余8城全部下滑。

日前，央行公布了最新一期LPR利率，1年期和5年期以上LPR均下調了10個基點。時隔9個月再次降息，正被期待能凸顯成效。

（文中“王成”為化名。）