2023年以來整體樓市陷入脈沖式復蘇行情，2-3月階段性復蘇后，4-5月成交動能持續放緩，隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進入階段性尾聲，改善和高端開啟“接棒”模式。

據克而瑞CRIC數據顯示，全國房地產市場5月新房成交環比下挫，但改善和高端市場韌性顯現，改善盤去化顯著優于剛需。

(相關資料圖)

從2023年前5月重點關注城市，除了北上廣深，廈門蘇州寧波等不同總價段成交套數來看，1000-3000萬，3000-5000萬，5000萬以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。

聚焦這些項目的熱銷原因，除了一二手價格倒掛有顯著套利空間之外，還有部分項目因獨特江景、海景或是稀缺學區資源而備受購房者青睞。

改善和高端

開啟“接棒”模式

近日開盤的海德園A區收官之作，成為了今年首個積分搖號項目，也刷新了項目“三開三日光”記錄，勢頭與當年的華潤城相當。“學校+倒掛”的優勢，最低1200萬+的海德園再一次印證，深圳市場并不缺購買力。

克而瑞監控《2023年一季度全國100個熱銷項目》來看，其中剛需、剛改項目占比超過6成，反映年初這一輪市場回暖主要是疫情解封后積壓需求集中入市帶動的，剛需剛改驅動特征明顯。

年初包括深圳等前期低迷型城市基本都是依托于剛需剛改需求的集中釋放而實現了短期成交的全面回暖。

還有部分項目依托于春節后增強折扣力度或是分銷點數，也達到了不錯的去化效果。據悉，龍崗的悅時光花園項目推出94折特價房后，來訪量由1月的259組上漲至796組，認購量也由20組上漲至48組。

而豪宅市場又呈現不一樣的走勢。

在重點監測城市中，5000萬以上同比持增，上漲35%。東莞今年房價勢頭“生猛”，1000-3000萬豪宅成交套數已然翻番，5000萬以上同比增長60%，顯著好于去年同期。

深圳豪宅下半年

集中性爆發

受到供應端的影響，今年1000-3000/3000-5000萬這個區間，深圳的成交套數同比去年前五月有至少30%以上的跌幅。

去年有海德園B區、中心天元等大戶型核心物業入市，拉高豪宅成交數據。而今年的豪宅則集中在下半年釋放。

即便如此，深圳今年前五月超5000萬以上成交同比去年有43%的漲幅。

從成交單價段來看，呈現出大面積、高總價、低單價的特征，成交單價集中在5-10萬/㎡。10-15萬/㎡區間的新房成交同比腰斬。

接下來，深圳將有多個豪宅項目陸續上架，前海三個新盤，前海時代三期、深業云海灣以及招商壹灣臻邸。據悉，壹灣臻邸可售住宅約646套，限售價10.7萬/㎡，戶型面積最大157㎡，已開放展示中心和樣板房，近期將入市。

前海時代三期組團“云岸”，最大的戶型達300㎡，總價超過3000萬，預計售價約12萬/㎡，小面積段516套，大面積段630套。

二手豪宅標桿

掛牌價“逆市”上漲

新房市場成交受限于供應，而二手市場從掛牌價上，可窺一斑而知全豹。

據深圳中原數據顯示，深圳豪宅二手房6月的掛盤均價，比去年同期都有不同程度的下調，但下調幅度多在10%以內。

掛盤均價同比下跌最多的樓盤為華潤悅府二期(南區)，跌幅超過30%，最新的掛盤均價約22.27萬/㎡；太古城花園北區一期，掛盤價跌幅在20%以上。

但也有少部分樓盤“逆市上漲”，片區內的標桿住宅尤為顯著。

香蜜湖的熙園、香蜜湖一號；紅樹灣的紅樹西岸；深圳灣的恒裕濱城花園二期；蛇口海上世界雙璽三期……近一年掛盤均價不降反漲，漲幅也多在10%以內。

細化分析單個項目熱銷原因，高端市場火熱并不是毫無緣由，熱銷原因無外乎以下兩點：

1、一二手價格倒掛，存在顯著的套利空間

從做早期的“躺賺500萬”的潤四，到如今的海德園，以及接下來入市的前海限價豪宅，肉眼可見的倒掛，價差雖不如過往那么高，但也跑贏大勢。

2、擁有高附加值或獨一無二配套資源的核心區項目，譬如學區、景觀等。

就在昨天，央央宣傳降息！MLF降低，相當于LPR也會降，為去年8月中旬以來首次下調。普通老百姓，你會買房嗎？