6月12日，惠譽評級將龍湖集團（00960.HK)的展望從負面上調至穩定，并確認了其長期外幣發行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級及其未償付高級票據的評級為“BBB”。

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穩定的展望反映了龍湖集團在監管層政策和其龐大的無抵押投資物業組合的支持下，加強了銀行融資渠道?；葑u認為，盡管國內房地產行業的資本市場融資渠道有所收窄，龍湖集團的財務靈活性仍然很強。

惠譽還相信，鑒于龍湖專注于重點城市的需求以及購房者對該公司的信心，龍湖集團的合同銷售額可以繼續超過民營開發商同業。龍湖集團的評級也受到了其穩定的知識產權和物業管理業務的支撐。

關鍵評級驅動因素

強勁的銀行融資渠道：惠譽認為，得益于支持部分民營房地產開發商融資渠道的政策，龍湖集團獲得銀行融資的渠道有所加強。龍湖集團的境內銀團貸款余額在2022年增加了220億元人民幣，達到1120億元人民幣，惠譽了解到該集團在2023年獲得了額外的境內銀團貸款，包括其投資物業組合的運營貸款。截至2022年底，龍湖集團的投資物業組合的估值為1880億元人民幣，其中包括1090億元人民幣的未抵押部分。

資本市場融資渠道仍難拓寬，但龍湖集團預計2023年總債務余額將保持穩定。2024年1月到期的150億港元銀團貸款的償還將被境內銀團貸款的增加以及潛在的境外貸款再融資所抵消。

銷售企穩：2023年前五個月，龍湖集團的合同銷售總額同比增長34%，至540億元人民幣，與大多數國有同業持平，遠超大部分民營開發商。然而，近幾個月來，中國的房地產銷售增長有所放緩?；葑u相信龍湖集團的月度銷售額可能在短期內保持穩定使2023年合同銷售總額同比增長6%，達到1350億元人民幣，這得益于將在年內推出的超過2000億元人民幣的可售資源，其中90%以上的資源位于一、二線城市。

充足的土地儲備：惠譽估計龍湖集團擁有接近三年的可出售土地儲備，其中80%以上覆蓋中國一二線城市。惠譽認為，這為該公司提供了在短期內減少購地以支持債務削減的靈活性。

在2023年前五個月，龍湖集團以146億元人民幣應占地價收購17塊土地?；葑u預測，2023年的土地收購將保持在相對較低的水平，為310億元人民幣(2022年：300億元人民幣)，占銷售收入的25%，以產生正向運營現金流。然而，長期減少購地可能會影響其長期業務狀況。

穩定的杠桿率：龍湖集團的杠桿率(以凈債務衡量，包括供應鏈資產支持證券(ABS)/凈資產)從2021年底的40%小幅上升至2022年底的42%，原因是該集團銷售額大幅下降而錄得負向自由現金流?；葑u預測，由于合同銷售企穩和土地收購策略受限，2023年杠桿率將降至39%。融資渠道強于惠譽的預期可能會導致土地收購支出增加和去杠桿化速度緩慢。

評級推導摘要

龍湖集團的評級受到了其作為中國房企十強的市場地位的支撐，以及其產生經常性收入的龐大投資物業組合貢獻的支撐。其投資物業資產的規模與華潤置地有限公司(China Resources Land Limited，簡稱“華潤置地”，01109.HK，BBB+/穩定)相當，并超過保利發展控股集團股份有限公司(Poly Development Holding Group Co. Ltd.，簡稱“保利發展”，600048.SH，BBB+/穩定，獨立信用狀況：bbb)。與華潤置地相比，其杠桿率較高，但與保利發展的杠桿率相當。

龍湖集團的投資級同業均屬于國有開發商，擁有非常強大的融資渠道。盡管龍湖集團屬于民營開發商，但其具有強勁的銀行融資渠道，這支撐了其評級的確認。

關鍵評級假設

本發行人評級研究中惠譽的關鍵評級假設包括：

-2023年合同銷售總額將增長6%，此后保持穩定;

-2023年和2024年，租金收入將分別增長22%和16%;

-2023年和2024年，土地收購分別占合同銷售收入的25%和35%;

-2023至2024年，建設成本占合同銷售收入的30%;

-2023年和2024年，房地產開發毛利率分別為18%和19%。

評級敏感性

可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調評級的因素包括：

惠譽預計，除非其合同銷售額和資本市場融資渠道持續改善，否則未來12-18個月內惠譽不會采取正面的評級行動。

可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調評級的因素包括：

-合同銷售額持續下降;

-銀行融資渠道減弱

-凈債務/凈房地產資產保持在45%以上

流動性和債務結構

充足的流動性：截至2022年底，龍湖集團持有539億元人民幣的可用現金(不含受監管預售資金)，足以覆蓋其108億元人民幣的銀團貸款、于2023年到期的98億元人民幣的境內債券和其剩余的供應鏈ABS證券。龍湖集團的流動性也受到了其強勁的境內銀行融資渠道和產生運營現金流的能力的支撐。

公司簡介

龍湖集團位列中國房企十強之一，業務遍及全國，主要集中在一線和二線城市。該公司2022年的合同銷售總額為1270億元人民幣。截至2022年底，龍湖擁有價值1,800億元人民幣的投資物業組合，包括位于華西、北京和上海的購物中心和長租公寓。