文/十一弟

去年八月份，廈門第一大國企開發商——建發房產的掌舵者莊躍凱，被帶走調查。

經過幾個月調查，莊躍凱涉嫌受賄、貪污、濫用職權。

(資料圖片僅供參考)

今年初，廈門市檢察院已批準對莊躍凱進行逮捕。

莊躍凱在建發集團干了三十多年，平步青云，做到了建發房產的一把手。

在建發體系內，莊躍凱掌舵的建發房產，是貢獻利潤最多的子公司。

很多地方國企的資產和利潤，都來自房地產業務。

建發的營收大頭是大宗商品貿易，去年營收規模有七千億。

房地產業務的收入規模，只有一千多億。

大宗商品貿易跑的是現金流業務，營收規模很大，但利潤很薄。

去年，建發的總營收達到了八千多億，凈利潤還不到113億。

其中，建發房產僅憑一千億營收，就為建發貢獻了69億的凈利潤。

對建發來說，房地產是絕對的利潤保障，起到了至關重要的支撐作用。

但在去年，建發房產的毛利率不到17%，凈利潤也幾乎不再增長了。

國企的殘酷之處在于——

在行業乘風而上的時候，房地產支撐著國企的半壁江山，這些開疆拓土的高管，名利兼收；

一旦行業下行，很多高價地、收并購逐漸暴露風險，需要有人擔責，高管的前途命運，就很難預料了。

年景不好，墻上落灰都是能砸死人的磚頭。

建發偏愛搶地王，但礙于國企的身份，到處拍地王，影響不好。

于是，建發用了很多馬甲來遮擋，掩人耳目。

馬甲拍地，就要通過抽屜協議，安排私人代持。

對國企來說，這其中隱藏著利益輸送、國資流失的風險。

最后東窗事發，若要問責的話，很難說清楚。

這一輪市場回調，對建發的影響很大。

尤其是一些高價的地王項目，建發已經開始割肉了。

兩年前，廣州市南沙區掛牌了一宗商住用地，建發以政府最高限價20億拍下，溢價率45%。

這塊地的計容面積很小，只有8.9萬平米。

其中，商業面積2.7萬平米，住宅面積僅剩6.2萬平米。

而為了搶到這塊地，建發還競報了3600平米的配建政府性住宅。

因此，這塊地實際可售的住宅面積，還不到5.9萬平米。

攤到二十多億的地價上，可售住宅的樓面價，超過了3.4萬/平米。

哪怕計入商業面積，每平米2.4萬的樓面價，也是廣州南沙區的單價地王。

建發把這塊地開發成了“建發·明珠灣璽”，去年上半年開盤。

明珠灣璽取證的時候，趕上了廣州樓市調控松動。

項目所在的南沙橫瀝島，原本政府限定的新房備案價為3.6萬/平米。

放開限價之后，建發直接把開盤價，漲到了3.8萬/平米。

這塊地純住宅部分的樓面價，達到了3.4萬/平米。

建發的開盤價，只貴了四千塊錢，注定就要虧本了。

去年，南沙樓市已經回調，復歸理性，房價開始回落。

之前，政府設定的新房限價為3.6萬/平米，明珠灣璽開盤價3.8萬/平米，在片區里依然屬于高價。

很多地王就是這樣——

市場火熱的時候，發瘋拿地，等到市場冷卻下來開盤，尷尬得腳趾摳地。

你說它貴吧，開發商在賠本賣；你說它便宜吧，又是區域內房價天花板。

地價很貴，房價更貴，明珠灣璽在廣州根本賣不動。

去年，賣了大半年，明珠灣璽只賣了一萬多平米。

相比可售面積，去化率一成左右。

硬著頭皮賣了幾個月，建發熬不住了，使出了殺手锏——降價。

每平米3.8萬的開盤價，一路降下來，現在只賣3.1萬/平米。

去年的開盤價，比樓面價貴了四千塊錢。

盡管是虧本賣，但建發還算是留了一塊遮羞布。

把價格降到三萬出頭，就直接打穿了地價。

建發連底褲都脫掉，徹底裸奔了。

可是，就算降價了，還是賣得不好。

十一弟查了下網簽系統，明珠灣璽已經拿到預售證的房源，有三、四百套。

賣了一年多，去化率大概只有一半左右。

在明珠灣璽項目上，建發也做好了虧損的打算。

去年，建發對項目計提了資產減值，大約有兩個億。

在地王項目上的錯判，反映了建發在戰略上的矛盾。

建發的兩大業務——大宗商品貿易、房地產。

大宗商品貿易，堆積了營收規模，產生了龐大現金流，但利潤很薄。

這就需要房地產業務把這些現金流，變成利潤。

從建發的業務模式來說，房地產業務不用沖刺規模，保證利潤就可以了。

但過去幾年，建發拍了不少地王，而且為了掩人耳目，還動用了馬甲。

結果，卻碰上了市場回調，地王被套住，虧本入市。

房地產業務不僅侵蝕了利潤，馬甲拍地這樣的操作，又隱藏著風險。

這就叫吃力不討好、賠本賺吆喝。

建發高價拍地的副作用，已經開始顯現了——

去年，房地產業務收入規模增長了42%，但凈利潤下滑了21%。

利潤下滑的主要原因，就是由于市場回調，項目不及當初高價拿地的預期，計提了資產減值。

明珠灣璽這樣的地王項目，建發已經在割肉銷售了，但還沒有結轉。

地王的苦果，還要拖累建發好幾年。