6月7日，東興證券發布房地產周報。

投資摘要：

【資料圖】

市場行情：

本周（5.29-6.2）A 股地產指數（申萬房地產）漲幅 2.65%（上周-3.48%），A 股大盤（中證 A 股）漲幅 0.72%（上周-1.51%）；H 股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅 3.43%（上周-6.37%），H 股物業指數（恒生物業服務及管理指數）漲幅 3.05%（上周-3.87%），H 股大盤（恒生指數）漲幅 3.05%（上周-3.87%）。本周 A 股地產板塊表現強于大盤、H 股地產板塊表現強于大盤、H 股物業板塊表現強于大盤。

行業基本面：

新房銷售分化加劇，一二線城市二手房銷售回落。從數據來看，28 城商品房累計銷售面積（1.1~6.4）同比增長 17.9%，本月至今（6.1~6.4）同比增長 15.7%，上月整月同比增長 24.1%；其中一線城市(4 城)本月至今（6.1~6.4）同比增長 33.7%、三線(14 城)城市本月至今（6.1~6.4）同比下滑 16.3%。12 城二手房成交面積（1.1~6.4）同比增長 45.4%，本月至今（6.1~6.4）同比增長 44.2%，上月整月同比增長 18.5%；其中，一線城市(4 城)本月至今（6.1~6.4）同比增長 27.7%，上月整月同比增長43.6%；二線城市(6 城)本月至今（6.1~6.4）同比增長 27.2%，上月整月同比增長 54.4%。

土地市場成交成交下滑。從數據來看，100 大中城市本年累計（2022.12.26~2023.5.28）成交土地建面同比下滑 7.0%，上周累計同比下滑 4.1%；本周 100 大中城 市（5.22~5.28） 土地成交溢 價率 2.3%， 上周 4.0%；100 大中城 市本年累計（2022.12.26~2023.5.28）土地成交總價同比下滑 13.7%，上周累計同比下滑 9.7%。

內債融資同比繼續下滑。從數據來看，境內地產債發行規模（1.1~6.4）累計同比下滑 6.2%，5 月（5.1~5.31）同比下滑 33.9%。天津公積金認房不認貸；福建、廣西加強“保交樓”；青島調整首付比例。5 月 25 日，天津出臺公積金貸款新政，有一次貸款記錄但名下無房，可以再貸款并按首套算。5 月 29 日，福建省進一步加強房地產項目預售資金監管，嚴防企業違規使用預售資金，引發新的項目風險。6 月 2 日，青島出臺樓市新政：限購區域首付比例不變，首套最低 30％、二套最低 40％，非限購區域首付比例首套最低調整為 20％、二套最低調整為 30％。6 月 4 日，廣西出臺新規防“爛尾樓”，明確房地產開發企業在獲得預售許可之前，不得開展商品房銷售活動。

投資策略：

防范化解房企風險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產供需兩端支持政策的主要方向。我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升，但銷售的分化程度也在進一步提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。我們推薦重點布局高能級城市，具有信用優勢的優質央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產負債狀況的優質民企。優質頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優化資產結構，有望抓住行業出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的保利發展、越秀地產、金地集團、龍湖集團等龍頭房企將有望受益。

風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產大幅減值的風險。