6月2日，中銀證券發布房企退市專題研究。

核心觀點

【資料圖】

退市制度持續優化。通過多次退市制度的改革，不斷優化退市指標、縮短退市流程，加大市場出清力度，提升退市效率，構建有進有出、優勝劣汰的市場生態。退市制度的完善也能有效抑制市場上的投機行為，同時讓資源更集中于優質企業，使 A 股市場不斷走向成熟。我國滬深交易所四大類強制退市指標有：1）交易類：包含“1 元退市”（連續 20 個交易日收盤價均低于 1 元）和“市值退市”（連續 20 個交易日每日股票收盤總市值均低于 3 億元），交易類退市條款一旦觸及即退市；2）財務類：包括“扣非凈利和歸母凈利較小值為負且營收低于 1 億元”和“凈資產為負”，一年觸發實施風險警示，連續兩年觸發即退市；3）規范類：包含財報造假、半數以上董事無法保證半年報或年報的真實性、準確性和完整性等；4）重大違法類。

2022 年成上市公司退市最多的一年。2001-2023 年 5 月末， 我國 A 股退市公司合計 198家 ，平均退市率僅 0.33%。其中 2022 年退市 46 家，是有史以來退市數量最多的一年。但我國退市制度仍有改善空間，退市數量與退市率遠低于成熟的資本市場，美股過去十年的平均退市率為 6.6%。從退市原因來看，并購（占比 20%）、財務問題（16%）及股價過低（6%）成為我國退市三大原因。從行業分類來看，主要集中在工業、信息技術和可選消費；房地產行業共有 10 只股票退市，占比 5%。

目前房地產行業上市公司主要面臨的退市風險為“面值退市”即“1 元退市”。1）“1 元退市”：當前所有 A 股上市公司中，股價跌至 1 元附近或以下的上市公司中約 26%為房地產行業上市公司。當前 A 股市場共有上市公司 5192 個，其中房地產行業 115 家，占比2.2%。截至 6 月 1 日，收盤價低于 1 元的公司有 30 家，其中房地產行業 10 家，占比33%；收盤價在 1-1.5 元的公司有 17 家，其中房地產行業 2 家，占比 12%。12 家房地產行業上市公司股價跌至 1 元附近或以下：其中*ST 中天、*ST 藍光、*ST 嘉凱、ST 美置已超過 20 個交易日的收盤價低于 1 元； ST 泰禾、ST 粵泰、ST 陽光城、*ST 宋都、*ST 海投分別有連續 19、16、14、13、13 個交易日的收盤價低于 1 元；金科股份連續 7 個交易日的收盤價連續低于 1 元；另有榮盛發展、中南建設收盤價低于 1.5 元，臨近 1 元。8 家房地產行業公司已鎖定“1 元退市”： *ST 藍光作為今年 A 股首家退市房企將于 6 月 6 日摘牌，其他鎖定退市的還有：*ST 中天、ST 泰禾、*ST 嘉凱、ST 美置、ST 粵泰、ST 陽光城、*ST 宋都。2）當前上市房地產行業公司中無公司面臨“市值退市”風險。3）當前上市房地產行業公司中有 4 家可能面臨財務類退市風險，分別為*ST 海投、*ST 嘉凱、*ST藍光、*ST 中天，可能觸發連續“凈利為負且營收低于 1 億元”、“凈資產為負”等退市條件。

當上市公司的股價跌至 1.5 元以下的時候，通常會加速跌至 1 元以下，面臨退市風險。因為當上市公司股價跌至 1.5 元以下，投資者擔心公司股價跌破 1 元被退市，開始選擇拋售，這種拋售行為導致公司股價持續大幅度下跌，當連續 20 個交易日股價在 1 元以下時，最終導致公司觸及“1 元退市”。此外，今年年報季中房企 2022 年業績普遍承壓，部分房企處于大額虧損的情況，投資者對公司自身的信心也受挫，再度使股價承壓。

公司努力通過股東、高管增持或公司回購，以挽救股價重新回到 1 元之上。*ST 新聯增持運作初現成效，5 月 19 日股價跌至 0.97 元，控股股東新華聯控股宣布對公司增持 1-2 億元，并在 5 月 22 日起的三個月內實施完畢，5 月 22 日-6 月 1 日已經連續 9 個交易日漲停，股價回到 1.51 元。*ST 泛海在 5 月 5 日、5 月 10 日兩波增持公告發布當日均出現漲停。百強房企金科股份也通過控股股東和高管增持積極“護盤”。

房企退市風波出現的原因：部分面臨退市風險的公司財務數據與經營情況表現尚可，應理性看待其當前面臨的困境。12 家房地產行業面臨退市風險的公司中不乏百強房企：金科、中南、陽光城、榮盛 2022 年銷售額均破 300 億元，營收也超 200 億元。房企退市風波出現主要是由于整體拿地銷售市場復蘇乏力，疊加部分房企資金鏈緊張導致接連暴雷讓市場對于這部分房企的安全性和成長性均產生了強烈的擔憂。

房企退市風波的影響：我們認為面臨退市風險的企業仍屬個別現象，對房地產板塊的影響相對有限，應理性看待。短期內市場對于地產股的關注度及受歡迎度將降低，直接融資通道也受到影響，也一定程度上反映了市場對房地產行業的信心不足。但是我們認為面臨退

市風險的企業仍屬個別現象，對整體房地產板塊的影響相對有限。一方面，強化退市制度有助于保證股票市場合理供給，在一定程度上提升投資者的風險意識，促使投資者關注基本面優質、行業發展前景較好的地產公司。整體而言，利于行業加速出清，對整體行業格局產生一定變化，這也符合當下地產供給側出清的大邏輯。另一方面，此次有退市風險的房地產行業公司在整體板塊內的權重影響不大。截至 6 月 1 日，有退市風險的 12 家房地產行業公司總市值僅 274 億元，占整體地產 A 股公司總市值的比重僅 2.0%；已經鎖定退市的 8 家房企市值僅 115 億元，占比僅 0.9%。退市后，這部分的份額將會讓出，行業“強者恒強”的現狀將持續深化，優秀企業仍具立足之處，長期價值猶在，不應該因個別企業問題否定整個行業。

投資建議

2023 年來行業基本面逐步修復，應理性看待房企退市風波對整個行業的影響。行業中優秀企業仍具立足之處，長期價值猶在。當前時點是基本面兌現預期落空、疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑，因此建議關注 alpha 機會。我們建議關注內生增長快、拿地有效性強的內驅動力型公司；REITs 相關的商業地產、保租房、產業園區、物流地產等資產持有方；以及在行業大環境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。我們建議關注以下兩條主線：1）主流的央國企和區域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發股份、濱江集團；2）主題性投資機會，包括 REITs 相關：大悅城、光大嘉寶、中新集團；房地產渠道相關的標的：貝殼、我愛我家。

風險提示

? 房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。