文/樂居財經 靳文雨

(相關資料圖)

年初至今，持有不少物業股的宋明好幾次想將手中的股票拋出去。但每次他又覺得會觸底反彈，無奈股價還是一跌再跌。

“投資物業股以來，心情也跟物管股一樣在冰火兩重天里忽上忽下”。他無奈地調侃道。

不過，最近看到有不少機構和外部投資者在不斷低價買入和增持，宋明面露喜色。在他看來，這是一個積極的信號，資本真金白銀的投入，說明物業股還有翻身的可能，而他也決定要把手里的股票再留一留。

據樂居財經《物業K線》統計，近兩個月以來，已經有超過10家物企被增持，包括萬物云、卓越商企服務、金科服務、建業新生活、綠城服務、雅生活等。

最新一個資本增持物業股的動作，發生于金科服務身上。雖然這家物企最近深處“子告爹”的訴訟，但并不影響資本對它的“偏愛”。

5月30日，金科服務獲南向資金增持28.55萬股。而在整個5月，金科服務獲南向資金增持的有11天，累計凈增持74.19萬股。截至目前，南向資金持有金科服務1.08億股，占公司已發行普通股的16.48%。

而在近期，同樣頗受南向資金青睞還有卓越商企服務、建業新生活、寶龍商業、合景悠活等物企。

資本的選擇

除了物管股低位徘徊的客觀原因，此次被增持的物企，也有其特別之處。

以保利物業和萬物云來說，這兩家分別是央企和有著國資背景的物企，現如今國央企物業已經成為資本市場的“綠燈”，穩定的關聯方能讓其盡可能免受房地產市場下調的沖擊。

上市以來，保利物業的股票就維持著較高的單價。截至5月30日收盤，其37.1港元/股的價格在上市物企中位列第一。

今年5月，雖然南向資本對保利物業的減持占大比例，但增持的情形也常出現。其中，5月29日，保利物業獲南向資金增持14.56萬股。截至目前，南向資金持有保利物業8397.82萬股。

在更早之前的4月，保利物業還曾兩次獲HSBCGlobal Asset Management (Hong Kong)Limited在場內以每股均價48.0987港元、每股均價49.1544港元分別增持223.88萬股、30.78萬股，涉資約1.23億港元。

萬物云則是2022年的物管新秀，其上市無疑是一場豪華的資本盛宴。去年9月底掛牌，10月初就被高盛翻牌，后者以每股均價44.5452港元增持好倉29.23萬股，涉資約1302.06萬港元。增持后，高盛持萬物云好倉比例由8.79%上升至9.04%。

除了高盛，萬物云還受到大摩和小摩的偏愛。5月23日，萬物云獲大摩增持85.0588萬股，每股作價29.4184港元，總金額約為2502.29萬港元。增持后最新持股數目為1035.94萬股，最新持股比例為8.09%。

而在這次增持前，3月28日，萬物云獲以每股均價35.2926港元獲摩根大通增持好倉39.86萬股，涉資約1406.76萬港元。此外，萬物云還曾于2月20日獲摩根大通以每股均價43.6979港元增持10.66萬股，在1月下旬獲摩根大通以每股均價49.2192港元增持36.7萬股。

其余被資本“增持”的物企，無論是營收還是凈利潤，大都在上市物企中排名靠前。比如雅生活服務在2022年實現收入153.79億元，同比增長9.2%，實現凈利潤19.35億元，這兩項數據在58家上市物企中均位列第三名。

雖然近段時間以來，物企市值備受考驗，但這些物管股仍在波動中展現出了較強的發展韌性。不少機構投資人也認準了這個低價上車的機會，賭后續的增值空間。

值得一說的是，卓越商企服務和寶龍商業則反映了資本對商管股的看好。其中，卓越商企服務于5月獲南向資金增持的有13天，累計凈增持338.6萬股；寶龍商業獲南向資金增持的有10天，累計凈增持168.9萬股。

根據《2022中國物業服務百強企業研究報告》，非住業態中，寫字樓及商業物業費水平顯著高于其他類型的業態。比如卓越商企服務在2022的住宅毛利率為17.0%，同期商業運營及管理服務的毛利率達25.5%。

在喧囂的物管行業中，商管市場空間較大、行業集中度較低，存在著許多結構性機會，再加上利潤率高的優勢，使其逐漸受到青睞。而嗅覺靈敏的資本，也無時無刻不在因時而動，尋找有價值的投資標的。

抄底“上車”

當股價開始上漲的時候，資本已經做好了拋售賺差價的準備。相反，處在低位的物管股，外界則會考慮合適的買入時機。

當前，股價動蕩走低，是整個物業板塊都在面臨的問題。眼下，A+H股共有63家上市物企。截至5月31日收盤，有35家物企股價下跌，最高跌幅7.4%。當日，收漲的物企共有5家，最高漲幅1.626%。

據樂居財經《物業K線》統計，年初至今共有53家物企股價下跌，其中跌幅最大的正榮服務，高達62.69%。有6家股價保持不變，僅有6家上漲，大部分物企的市值還在承壓下滑。

從外部資本增持的這些物業股來看，它們的股價無一例外都正處于低位。其中股價最低的是合景悠活。截至當前，其股價為0.82港元/股，已淪為“仙股”，總市值為16.61億港元。

今年年初（1月3日），合景悠活的收盤價還為1.76港元/股，至今跌幅已高達53.41%。不過離奇的是，其市盈率也在所有上市物企中最高，為434.24。

眼下，合景悠活也被資本當作抄底的“獵物”，在5月份有11天獲南向資金增持，累計凈增持3831.95萬股。其在5月8日的單日增持額就高達2600.15萬股。

此外，新城悅服務的股價比合景悠活跌幅更甚，年初至今已經跌了57.88%，目前其股價為3.77港元/股，總市值為32.8492億港元。其他幾家物企中，還有雅生活服務、萬物云年初至今的股價跌幅接近50%，卓越商企服務、寶龍商業的下跌幅度也均在30%以上。

物管股風聲鶴唳已經不是一天兩天的事情，市場上的各種因素，尤其是房地產的波動，都會影響其股價走向。

有業內人士分析稱，此次震蕩的原因，一方面，是此前業績的影響，上市物企們普遍陷入增收難增利的困局；另一方面，地產行業持續下行，出險房企們已經走到復牌與退市的岔路口，不少房企被實施退市或正在退市的路上。

不過，隨著物企獨立性的加強，物管股也在建立獨立的市值體系，在這期間的波動下滑，并沒有左右投資人的信心。他們中仍有不少人認準了這個低價上車的機會，在賭后續的增值空間。