文/樂居財經 楊凱越 張丹

“北四環店是居然之家的發源地”回顧居然之家(000785.SZ)發家史，必提北四環店，它是居然之家在北京營業的第一家門店。

直到現在，北四環店仍是全國所有門店中創收排前列的存在。

【資料圖】

一向以輕資產模式進行市場擴張的居然之家，這次選擇了收購自持，而被收購的項目，與北四環店僅相隔數百米。

5月29日，居然之家、遠洋集團、遠洋服務三方發布公告，居然之家擬以19.6億元收購北京遠洋未來廣場。

大行業做輕的背景下，能讓居然之家愿意掏出真金白銀拿下，遠洋未來廣場賺足了眼球。而隨之而來就是，為什么會買它，買的值不值，賣得劃不劃算。

私募基金脫身

此次收購主體為居然之家集團的全資子公司北京居然之家家居連鎖有限公司(簡稱“居然家居連鎖”），收購的北京遠洋未來廣場當中包含主體物業、產權車位、人防工程，收購金額共計19.6億元。

遠洋未來廣場屬于北京北四環亞奧商業板塊，業主為北京睿鴻商業管理有限公司。而睿鴻公司及主體物業的原始權益人為遠洋集團，目前在類REITs結構下，并由私募基金“中聯基金”直接持有。

這筆19.6億元的并購款就涉及到三方：中聯基金持有睿鴻公司的股權和債權，合計16.04億元；遠洋集團的優先并購權，作價3.49億；遠洋服務持有的產權車位，對價1033.5萬。

其中，居然家居連鎖和遠洋集團之間的交易額為3.59億，包括3.49億元優先收購權和1033.5萬元停車位。剩余的16.04億元則由居然家居連鎖直接支付給中聯基金，遠洋集團不會收到有關款項。

資料顯示，遠洋未來廣場是遠洋商業獨立打造的第一個“未來系”社區商業，2013年2月開業，已營業十多年。2018年12月，中聯基金助力遠洋集團成功發行“中聯前海開源-遠洋集團一號資產支持專項計劃”（簡稱“遠洋REITs”），當時遠洋以北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來匯以及位于天津的遠洋未來廣場三個項目作底層資產，發行規模為32.03億元的ABS產品。

中聯基金作為基金管理人管理并代表私募基金持有睿鴻公司100%股權，并且對睿鴻公司享有本金金額為9.64億元的借款債權。

關于遠洋未來廣場的經營數據未詳細披露，不過在公告中對其業主睿鴻公司給出了價值評估，截至2022年底其市場價值評估結論為8.27億元。

2022年度睿鴻公司營業收入為9248.59萬元，營業利潤為-594.77萬元，凈利潤為-598.47萬元。進入到今年一季度，凈利虧損收窄，但仍未扭虧。

2023年1-3月，睿鴻公司營業收入為2009.95萬元，營業利潤為-0.87萬元，凈利潤為-0.87萬元，經營活動產生的現金流量凈額為2119.52萬元。截至2023年3月31日，睿鴻公司凈資產為5.71億元，應收款項總額為1383.32萬元。

“反向操作”并購自持

租賃物業直營賣場及加盟賣場為主的“輕資產模式”，是居然之家進行市場擴張的策略。在居然之家，自持物業的比例很低。

截至2022年底，居然之家在營門店428家，包含91個直營賣場及337個加盟賣場。將近八成為加盟賣場，而在91家直營賣場中，17家為自有物業，74家為租賃物業，自持物業所占比重為18.68%。

此次收購遠洋未來廣場，加碼自持物業，居然之家有自己的考量。“本次交易將使公司在一線核心城市自持一處成熟物業，該物業與北四環店僅隔百余米，形成強力互補關系，對鞏固和提升公司在北京核心區域的經營具有戰略意義。”

鑒于近幾年來房地產行業的現狀，開發商出售資產并不少見，而作為頗受房地產行業波及的家居企業們，現金流同樣緊張，大手筆收購物業則持有更加慎重的態度。

但居然之家顯然是現金流比較充裕的那一類。年報顯示，2022年末，居然之家現金及現金等價物余額45.8億元，但其短期負債僅10.94億元，現金遠超短債。2022年，其經營現金流也高達37.95億元。

出售資產回血

對于該出售事件，遠洋集團表示，預計確認除稅前凈收益約3.16億元，產生的正現金流亦可補充集團的營運資金，從而增加控股股東的回報。

從遠洋方公告所透露出的態度來看，很樂見此交易的成功促成，其表示“該交易使遠洋集團控股集團能夠以可觀利潤，實現開發該物業的價值及其對開發該物業的投資。該交易產生的正現金流亦可補充遠洋集團控股集團的營運資金。”

對于遠洋未來廣場的出售，遠洋集團表示，預計確認除稅前凈收益約3.16億元。

數據顯示，2022年遠洋集團協議銷售額1002.9億元，同比降幅26%；營業額461.27億元，同比下降28%；歸母凈虧損159.3億元，同比下降683.71%。2022年其現金資源總額（包括現金及現金等價物、以及受限制銀行存款）合計為93.86億元，覆蓋不了短債。

其實在過去一年，遠洋集團就多次出售旗下商業地產項目，包括北京頤堤港一期項目股權、北京遠洋銳中心股權、北京中國人壽金融中心股權、成都遠洋太古里股權及物管公司股權等，回籠資金超150億元。

而此次出售已經輕資產化的遠洋未來廣場，對于遠洋和居然之家而言是各取所需，符合遠洋輕資產轉型的規劃，契合居然之家當下鞏固線下實體優勢、開辟實體店第二增長曲線的策略。

居然之家董事長兼CEO汪林朋在業績說明會上表示，居然之家2022年共簽約24家門店，開業21家門店，并計劃2023年全年開店數量超過2022年同期水平。