毫不夸張地講，5月8日住建部與市場監管總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），是國家層面第一次如此專門且成體系的對房地產中介行業主體備案規管程度低、服務價高質低、收傭不透明、捆綁收費、以及濫用個人信息等“歷史遺留問題”提出規范要求。說明國家監管層對于過往中介行業存在的亂象已處“零容忍”態度，也預示著未來圍繞消費者端的權益保障、行業服務質量的強監管，將成為新常態：

一、意見對行業當前的主要影響分析

(資料圖片僅供參考)

（一）首次公開提出傭金費率下調要求

《意見》最為關注的焦點之一即第三條“合理確定經紀服務收費”，是國家政策層面第一次公開提出“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”要求。言下之意，當前行業傭金費率在市場層面多受質疑，監管層通過政策建議正面回應了合理降費的精神指示，當然，《意見》并未給出傭金分檔定價的標準。我們預判國家層面“一刀切”給出統一標準傭金費率的可能性極低，這一政策的落地還要靠地方主管部門積極配合、因地制宜，但我們也要清晰的看到，降費要求的背后反映的是需求端對于當前行業服務的不認可，行業服務提質的緊迫性不言而喻！（拓展閱讀《中介的傭金被“誰”給偷了——論低傭是如何產生的？》）

（二）反壟斷再次成為監管層高度關注的焦點

《意見》第五條明確提出“具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用”針對廣大中小中介機構而言，在缺乏定價權的前提下，這一條顯然不構成任何影響，那么對于部分地區擁有傭金定價權優勢的機構，以及通過各種形式形成“價格同盟（類似卡特爾）”的主體或直接/間接涉嫌價格壟斷的行為，都將在未來受到監管層的重點“照顧”。

（三）行業基礎合規性監督力度將會持續增強

《意見》中提出的加強主體備案、從業人員實名登記制度的落實，以及嚴格實行明碼標價、房源信息核驗與全面推行合同示范文本、交易網簽備案的要求。這些規范建議事實上深圳市房地產中介行業都已全面實施：

如當前我市房地產經紀機構已全面實現備案制度，并且基于與工商管理部門數據的打通，我市房地產經紀機構已完全實現了“線上秒批”備案；

人員實名登記方面，深房中協依托星級評價的方式，對從業人員就誠信、學歷、業績、從業年限等維度，開展實名登記管理，實時對人員動態信息進行更新與公示；

嚴格落實明碼標價方面，深房中協已要求全行業簽訂《深圳市二手房交易稅費試算及中介服務確認表（示范文本）》，在行業大力推行“透明收傭”；

房源信息核驗方面，已通過深房中協向各大平臺、中介機構開通房源核驗功能，通過對備案機構、實名登記人員、房源信息編碼、參考價四個“對齊”要求進行房源信息“驗真”，確保“真房源”落地；

在全面推行網簽備案制度方面，我市是全國范圍內最早對二手房交易實行網簽備案制度的，同時，市住建局從2021年11月19日通過上線新版二手房交易網簽系統，進一步強化了網簽交易制度邏輯與流程設計。

總體而言，《意見》重點強調經紀機構備案和從業人員實名登記以及交易流程規范性的要求，說明監管層未來將對行業基礎合規性監察工作常抓不懈！

二、行業發展趨勢研判

（一）為分段收費提供了政策依據

《意見》第二條提出“房地產經紀機構提供的經紀服務由基本服務和延伸服務組成。而房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準”的要求，與行業多年來所提倡的業務流程拆分，傭金實現“分段收費”的倡議不謀而合。當前深圳網簽系統推行的《深圳市二手房委托出售合同》、《深圳市二手房委托購買合同》兩個合同，已將買方經紀人、賣方經紀人的代理權責分別明確，《委托合同》引導經紀服務拆分為“常規委托事項”和“額外附加服務”并嘗試分段式收費。（拓展閱讀《傭金大討論│傭金值多少錢，還真取決于你個人》）

（二）依托單邊代理制度推行，形成“各付各傭”社會共識

《意見》提及通過“合理確定經紀服務收費，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”，本質而言，這一要求與當前我市全面推行“單邊代理”制所倡導的“委托人利益至上”價值觀是一致的。因為“誰付費，誰享受服務”的普世價值觀，決定了只有做到“各付各傭”，才能保障買賣各方經紀人盡全力維護各自委托人權益。對此，早在2022年5月6日深房中協就已發布的《深圳市二手房交易經紀服務指引（試行）》（十大原則）中就有“各付各傭”的原則指引。后續，深房中協還將依據此《意見》全力推動經紀服務項目分類和明碼標價制度的落實，進一步探索交易雙方各自承擔經紀服務費用的可行性。（拓展閱讀《深圳市二手房交易經紀服務指引（試行）》）

（三）低效內卷式作業模式，必將退出歷史舞臺

即便當前，運用人海戰術開展電話營銷依然是中介行業的不二法則，但不得不說，全地鋪經紀人表面上“熱火朝天”賣力營銷，甚至帶有打雞血式的集中電話推銷，都難掩背后行業低人效的逼仄窘境，反映出當前行業由于缺乏專業能力的支撐，經紀人只能采取這種低效內卷式競爭的無奈，最后只能是苦了經紀人，惹惱了消費者。好在此次《意見》已明確“未經當事人同意，不得發送商業性短信息或撥打商業性電話”說白了，電話、短信還是能發，但要得到當事人的認可同意，因此，傳統不考慮當事人感受的電話營銷可能真得走下“神壇”了，依托專業，以口碑為載體的關系營銷方式將逐步成為主流作業模式。（拓展閱讀《中介的傭金被“誰”給偷了——論低傭是如何產生的？》）

房地產中介行業作為房地產市場的重要從屬，中介行業的有序健康發展將關乎房地產市場能否實現高質量發展目標，更直接關乎民生福祉！因此，在國家監管層全力推進房地產市場深度調整轉型的大背景下，下決心，出重拳解決房地產中介行業長期存在的頑疾也就是情理之中的。