深圳三月份的房地產市場行情似乎已經從“回暖”狀態中看到了進一步爆發的趨勢。

根據深圳市房地產信息平臺數據顯示，今年3月深圳新房住宅成交量3199套，比2月份2041套多出1158套，環比增長58%。根據各開發商公布的銷售數據計算，有超過200多億資金流入樓市。

圖片來源：深圳市房地產信息平臺

(資料圖片僅供參考)

另一方面，購房者心態轉變最直觀的體現：龍崗萬科金域學府3月加推的產品整體與一期在價格上相比，漲價約3000元/平米，漲幅約8%。但開盤銷售情況據觀察，還是很不錯的。（具體銷售數據請以開發商公示為準）而樓市一貫是買漲不買跌，市場的信號非常明顯了。

仔細觀察深圳三月份入市的住宅項目（未計入可售型人才房）會發現，“限價”樓盤還是占據大頭。同樣在銷售率方面限價盤也是勝出一籌，開盤當天銷售情況較好的就有三個。分別是華潤超核中心潤府、頤城瑧灣悅二期和招商會展灣雍境花園。

但其實除了近幾年因為“土拍”而涌現的這么多“限價盤”之外，深圳的城市更新“舊改盤”供應量也是不容小覷。（點右邊標題可查看深圳2023年限價房樓盤數據庫→急，在線等！深圳“限時限量限價”最低3萬多的新房還值得買嗎？）

盡管“舊改盤”價格上不像“限價盤”那樣能讓購房者“提前”知道樓盤大致的價位。但得益于城市更新項目本身“天然”占據的地段優勢，房源供應量更多和生活配套設施醇熟的特點，對于購房者來說也是一個不錯的選擇。

尤其是“普通剛需”購房者看中的“三寶”，即：地鐵、學校、商場。“舊改盤”的優勢可能相較“限價盤”更大一些。當然，“舊改盤”的劣勢也同樣明顯，如：有回遷房、價格無法預估、交房周期相對較長等等。

孰勝孰劣，作為近期準備買房的購房者，還是要從自身的迫切需求，如：小孩讀書的急迫性、生活工作的便利性、“六個錢包”的厚實度等等各方面綜合去考慮。還是老生常談的一句話：沒有十全十美的房子。

01

金地環灣城

舊改：金地工業區舊改（大金沙舊改組團之一）

區位：

進度：已開展廳，預計二季度入市

價格：參考附近中洲灣迎海9.93萬元/㎡在售均價

產品戶型：住宅約125-183-252-270-380㎡

周邊學校：新沙小學、綠洲小學、紅嶺實驗學校

配套：

交通方面：地鐵7號線上沙站、沙尾站雙地鐵口物業；

商業方面：項目西南側緊鄰綠景佐阾紅樹林購物中心，距離KK ONE購物中心約1.5公里；

公園方面：與福田區體育公園僅一路之隔，與福田區紅樹林生態公園直線距離約700米。

綜合評價：福田中心難得一見的超級舊改項目，享深圳灣海景、紅樹林濕地及香港米埔開闊自然景觀。項目集住宅、辦公、商業、文娛、酒店、公寓、教育、公園八大多元業態于一體，一站式解決工作生活需求。

02

綠景尚悅府

舊改：沙嘴村二期舊改（大金沙舊改組團之一）

區位：

進度：已開展廳，預計二季度入市

價格：參考附近中洲灣迎海9.93萬元/㎡在售均價

產品戶型：110-113-143㎡3-4房，可售住宅約85套

周邊學校：綠洲小學、紅嶺實驗學校

配套：

交通方面：距離地鐵7號線沙尾站約700米；

商業方面：自帶約1.1萬㎡商業體積，約7萬㎡綠景佐阾紅樹林購物中心位于項目西側；

公園方面：南側緊鄰福田區紅樹林生態公園。

綜合評價：南側直面紅樹林濕地和一線深圳灣海景。家門口7萬㎡的商業，距離地鐵也近，生活便利性較佳。不過回遷房比重太大，居住屬性不純粹，周邊大量舊改將面臨一定時間施工帶來的噪音、粉塵等影響。

光明

01

宏發悅見公園里

舊改：公明達叁舊改

區位：

進度：基坑建設中，預計今年下半年入市

1月31日項目工地實拍

價格：參考附近深業云筑4.42萬/㎡在售均價

產品戶型：待定

周邊學校：自身配建一所小學，光明二中，紅花山小學，公明一小，公明中學，光明高級中學

配套：

交通方面：雙地鐵口物業，地鐵6號線與13號線北延線（在建）公明廣場站；

商業方面：距離公明最大的商業中心大仟里約600米。

綜合評價：光明本地老大哥宏發集團項目，公明核心區域，毗鄰公明最大商業中心大仟里。雙地鐵口物業加持，懂的都懂。

02

潤雅園

舊改：13號線車輛段一期舊改

區位：

進度：基坑建設中，預計今年四季度入市

價格：參考周邊新房松茂御城4.1萬/㎡

產品戶型：82-143㎡ 3-5房

周邊學校：北側規劃有一所9年制學校

配套：

交通方面：南側緊鄰地鐵13號線月亮路站（在建）；

綜合評價：項目是光明區13號線車輛段一期大體量舊改的組團之一，地鐵13號線貫穿舊改，未來可見一個高質量高顏值的光明西南綜合新城區，后期潛力巨大。

龍華

01

宏發悅見傾湖錦府

舊改：?彬峰桂工業園舊改

區位：

進度：出地面多層，預計今年下半年入市

價格：參考附近盛璟潤府6.5萬/㎡在售均價

產品戶型：待定

周邊學校：清泉外國語學校，自帶一所18班幼兒園

配套：

交通方面：地鐵4號線清湖站地鐵口物業；

醫院方面：周邊有龍華區人民醫院、深圳市人民醫院龍華分院、深圳軍龍醫院、龍華區新華醫院（在建）、深圳市第二兒童醫院（在建）；

商業方面：盛龍時代廣場、壹方天地。

綜合評價：宏發集團首進龍華項目，地段位置、周邊配套、交通方面都還不錯，別走隔壁盛璟潤府定價太高的老路估計還是好賣的。

02

鴻榮源尚云花園

舊改：?龍華商業中心舊改（南二片區）

區位：

進度：出地面10多層，預計今年下半年入市。

價格：參考附近壹城中心十區6.8萬/㎡在售均價

產品戶型：戶型待定，可售商品房共計1278套

周邊學校：龍華學校

配套：

交通方面：距離地鐵4號線龍華站約500米，遠期有25號線從項目周邊穿過

醫院方面：龍華區人民醫院；

商業方面：緊鄰龍華最大商業中心壹方天地。

休閑方面：龍華文化廣場、龍華文化體育中心、龍華公園。

綜合評價：整體舊改體量巨大，一旁就是龍華最大商業中心壹方天地，未來周邊一站式解決各項生活所需。

03

金地宸峯府

舊改：?龍華商業中心舊改（南一片區）

區位：

進度：出地面，預計今年下半年入市

價格：參考附近壹城中心十區6.8萬/㎡在售均價

產品戶型：戶型待定，可售商品房共計648套

周邊學校：龍華學校

配套：

交通方面：距離地鐵4號線龍華站約500米，遠期有25號線從項目周邊穿過

醫院方面：龍華區人民醫院；

商業方面：緊鄰龍華最大商業中心壹方天地。

休閑方面：龍華文化廣場、龍華文化體育中心、龍華公園。

綜合評價：整體舊改體量巨大，一旁就是龍華最大商業中心壹方天地，未來周邊一站式解決各項生活所需。缺點是片區龐大的人群、狹窄的道路和長期擁擠的交通，生活還是非常便利。

寶安

01

鴻榮源珈譽府

舊改：塘尾舊改

樓盤區位：

進度：已開展廳，預計二季度入市。

價格：網傳約5.5萬/㎡（參考周邊：萬豐海岸城均價約5.75萬/㎡）

產品戶型：預計首推約2000套住宅，建面約75-85-93-95-105-150-180㎡住宅。

周邊學校：項目北側計劃將建設一所63班的九年義務學校

配套：

交通方面：靠近地鐵11號線塘尾站；

商業方面：根據規劃，鴻榮源奧特萊斯項目與地鐵站相鄰的A308-0125地塊為商業用地，預計將建設成近30萬㎡的奧特萊斯商場。另外位于項目北側在建的萬豐海岸城也將建設18萬㎡的商業以及西側在建的華強時代城。

（以上信息請以樓盤開發商公示為準）

綜合評價：超大的舊改項目。規劃總建筑面積約120萬㎡，其中住宅建筑面積約70萬㎡平方米，商業、辦公及旅館業建筑面積約46萬㎡（含母嬰室，酒店≥30000㎡）。是沙井打造成為“西部中心”區域重要一環，和周邊城市更新項目一起，建成后將極大提升沙井的城市面貌和居住氛圍。

龍崗

01

百合世紀廣場

舊改：金稻田舊改

樓盤區位：

進度：展廳已開，預計二季度現房入市

價格：待定

產品戶型：72-83-95-118-143㎡2-4房

周邊學校：百合外國語學校、百合世紀小學、華中師大附屬可園學校、賢義外國語學校。

配套：

交通方面：5號線百鴿籠站地鐵物業

商業方面：自身配建1.9萬平方米的商業，鄰居萬科紅小區配建的萬科生活廣場引進了沃爾瑪超市，百鴿籠地鐵站C出口坐落著布吉最大的購物中心華潤萬象匯。

綜合評價：城市綜合體，布吉核心區域，配套豐富。

南山

01

綠景白石洲璟庭

舊改：?白石洲舊改

區位：

進度：已出地面多層，展廳預計近期開放，預計今年下半年入市

價格：參考附近2021年入市的華潤城潤璽二期13.2萬元/㎡均價

產品戶型：55-80-100-120-160-180㎡1-4房，260-275㎡復式（網傳信息，以官方公布為準）

周邊學校：項目自身一期規劃了一所36班九年一貫制學校，二期規劃一所27班九年一貫制學校，以及一所9班、一所12班幼兒園。

配套：

交通方面：距離1號線白石洲約800米

綜合評價：小戶型上車門檻較低，南山區核心地段，配套資源豐富，地段獨一無二，區域價值極為優越。不過大型舊改等待周期較長，11.5的超高容積率會可能給居住舒適度打點折扣。

綠景白石洲璟庭

02

卓越九瓏

舊改：?南頭舊改

區位：

進度：基坑建設中，入市時間待定

價格：預估吹風價9字頭

產品戶型：90-115㎡，住宅約1100戶

周邊學校：大新小學，前海學校初中部

配套：

交通方面：距離1號線大新站步行距離約320米，屬地鐵物業；

商業方面：與金海岸商業廣場、常興天虹購物中心、大新商業中心、歡樂頌等優質商業距離均在1公里內。

綜合評價：項目處于南頭中心區，地段價值突出，各項配套齊全，同時項目屬地鐵物業，生活便利性非常高，預計9字頭的價格適合改善人群。不過片區目前新舊小區與農民房混雜，城市面貌不佳，還有待長時間改善。

卓越九瓏

羅湖

01

京基天韻府

舊改：?布心舊改

區位：

進度：接近封頂，展廳近期開放，預計二季度入市。

價格：參考附近翠園華府8.88萬元/㎡在售均價

產品戶型：70-180㎡2-5房

周邊學校：布心小學、布心中學、東曉小學

配套：

交通方面：距離5號線“布心站”約300米，7號線“太安站”約700米；

醫院方面：周邊有龍華區人民醫院、深圳市人民醫院龍華分院、深圳軍龍醫院、龍華區新華醫院（在建）、深圳市第二兒童醫院（在建）；

商業方面：距離譽為深圳天河城的粵海城約400米，周邊還有喜薈城、IBC、萬象匯等大型商業。

綜合評價：深圳老地產集團京基打造羅湖都市綜合體，集住宅、公寓、辦公、商業等多元業態一體。教育、商業、交通配套資源豐富，不過項目是超高層容積率會較高。另外值得一提的是，京基在羅湖目前在售的另外2個項目去年優惠折扣非常大，可以期待下天韻府的銷售方案是否有驚喜。