隨著萬科瑧灣悅（以下簡稱“瑧灣悅”）獲批預售，前海核心區內今年首個，也是深圳年度備受期待的新盤住宅現身。

瑧灣悅是前海限價之下的現象級網紅新盤，按照萬科精奢瑧系2.0升級打造。項目加推330套四房，截止至27日18時，總意向登記已超850批，定于4月1日正式選房。

(資料圖片僅供參考)

作為前海確定性板塊內為數不多的住宅新盤，瑧灣悅對于改善型置業者來說，將是不容錯過的好標的。

示意圖（僅為效果展示，非開發商交付標準）

1.

近期的市場是回暖中的，比如同為一線城市的京滬穗在新房限價上已有所緩和，審批的彈性空間增大。

北京近日批出了16.5萬的高單價，此前北京一直執行著較為嚴格的新房限價政策，自2017年以來，新房預售均價基本都保持在13.5萬元/㎡以內，這次新批價格大幅抬升了往年的高點。

無獨有偶，上海23年第一批次土拍掛牌，多個板塊聯動價都有不同程度上漲。廣州今年也有個別高端項目備案價升至14萬元/㎡，突破去年最高10萬元/㎡的價格，實施動態價格指導。

有行業人士解讀，京滬新房限價的抬升，廣州執行動態價格指導，是基于房地產市場行情變化做出的調整，具有積極的意義與信號，也符合市場規律。

此次瑧灣悅新推房源，備案單價約9萬起，均價約10.6萬/㎡，與首批推出時保持一致，深圳前海的新房依然受到比較高的限價力度。

根據深圳住建局網簽數據顯示，今年開年以來一、二手住房交易悄然起勢。深圳新房備案價是否會跟隨全國其他城市抬升？不得而知。

比較明確的是，對于有改善需求的置業者而言，瑧灣悅的價格具有較高的市場競爭優勢，四房約千萬起步，在項目區域板塊也處于較低門檻，性價比顯然。

那么，現在，仍然是入駐前海的節點時機。

2.

明確了市場風向，也就能夠進一步明確所選標的區位價值。

瑧灣悅位于前海核心區的媽灣片區，緊鄰成熟的媽灣19單元商務組團前海，毗鄰大南山及前海灣山水環抱資源。

作為全面深化改革的戰略平臺及深圳國際化的先導區，前海的定位和規劃，我們耳熟能詳。

前海的發展始終與時俱進，持續豐富。2021年9月，迎來了物理空間和政策空間的“雙擴容”，構建起包括金融服務、專業服務、商貿物流、產業集聚等全鏈條產業服務。

核心資源卻始終圍繞著媽灣、前灣和桂灣等“三灣”展開，這幾年片區的基建配套肉眼可見地豐富，注冊企業回籠集聚得迅速，前海的核心生活、商務氣息愈發濃烈。

前海灣示意圖

相比桂灣、前灣的大開大合，媽灣在前海的整體發展進程中看似不夠快。

但實際上，媽灣所蘊含的元素更加豐盈，是盛載前海下一個十年的珍貴留白，厚積薄發的后發優勢十分明確。

一方面，媽灣地理特色鮮明，背山面海，270度寬闊海景，對望騰訊“互聯網+”未來科技城；約16公里濱海生態公園帶，擁有“山、海、林、城、島、港、灣、河”資源優勢。

另一方面，媽灣規劃用地面積約726.5公頃，比桂灣+前灣都要大。規劃容積率更是低得多，片區整體約1.28-1.48，體現出了更舒適的空間尺度。

媽灣示意圖

此外，為筑就居住、商業、辦公、文化等功能復合的綜合濱海城區，媽灣在規劃上，還將構建安全舒適的立體城市。

片區規劃了多層次的立體公共空間骨架，譬如瑧灣悅與地鐵5號線和15（規劃中）交匯換乘站鐵路公園站相鄰；

與深惠城際前保站（在建中）僅約250米（地圖測量僅供參考），快速橫穿深圳全域。

示意圖

且設計了地下道路及多層連廊，優化道路交通及人車分離。地下道路規模宏大，可直接地下連接濱海大道、南坪快速路等城市主干道；

計劃在今年年底建成的媽灣跨海通道，還將結束深圳西部港區的貨柜車穿越前海城區的歷史，屆時，片區面貌和城市景觀都將得到顯著的改善。

示意圖

因此，可以預見得到，媽灣正在構建超復合的功能業態、多元化的生活場景，是打造未來的理想城市單元。

瑧灣悅所處片區，即是媽灣先行發展啟動區范圍。

項目周邊，世茂大廈、順豐總部大廈、香江金融中心等總部大廈云集，已吸引了大量企業入駐，形成了良好的商務氛圍；

并逐步豐富延展高端品質居住社區、國際教育資源、商業街區、多維城市公園等，宜居的多元化已顯現。還可通過便利的交通要素，坐享整個前海灣醇熟配套。

前海灣配套示意圖

3.

對于行業領航者萬科來說，瑧灣悅也是展示品牌實力和城市責任的絕好平臺。

瑧灣悅屬于萬科“瑧”系列，代表萬科最高品質。

從福田中心的瑧山府，到深圳灣超級總部基地的瑧灣匯、南山的瑧山海，每一部瑧系作品都是當下市場追捧的標桿項目。

前海核心區的瑧灣悅，將在過往優秀經驗的基礎上再度創新，按照精奢瑧系2.0升級打造。

項目既傳承了原瑧系精工、呵護、文化、服務四大產品基因，更融合社區商業配套和多功能業態，與城市無縫連接，打造一座面向未來的先行社區。

確切地說，瑧灣悅將規劃及引進更優質的商業、教育、交通、公園等設施，與城市共建，融合到媽灣整體的超復合規劃理念。

譬如通過空中連廊（規劃中），將瑧灣悅的社區園林、社區商業與相鄰的鐵路公園（建設中）、地鐵5號線打通，還將串聯全球頂尖教育資源的薈同學校等多元場景。

規劃以鐵路公園、水廊道公園等多維公園為基本盤，使瑧灣悅成為公園里的社區。

示意圖（僅為效果展示，非開發商交付標準）

自帶的社區商業約8400㎡，規劃為開放式Commons商業街區，將鏈接約4.6萬㎡的全新庭院式印里商業，為業主創造愜意的街區生活。

示意圖（僅為效果展示，非開發商交付標準）

據了解，瑧灣悅本次開盤產品預計2025年年中交付。

屆時，家門口的鐵路公園將和瑧灣悅同一年兌現；自貿時代中心商業（建設中）、深惠城際站點（建設中）、地鐵15號線（規劃中）預計在入伙后的2-3年內落成。

萬科力求打造的瑧灣悅，將伴隨美好前海生活成長，為業主營造一個四面公園環繞，在家門口滿足漫步、社交、零售及生態宜居的社區。

4.

作為面向高端客戶群及改善置業群的項目，瑧灣悅在產品的外在和內涵上，自然不含糊，細節之處體現人居值得。

建筑立面上，強調“行云流水”的層次感，選用真石漆+鋁板，局部點綴暖色裝飾，營造一種濱海的浪漫氣息，形成獨特且溫暖精致的國際化社區。

示意圖（僅為效果展示，非開發商交付標準）

社區對外形象的大門，融入酒店式歸家體驗，讓歸家回歸愉悅。同時結合后疫情時代人們對社區健康、安全、動線等需求的提升，打造聚合功能多樣、分區合力的瑧系社區入口綜合體。

示意圖（僅為效果展示，非開發商交付標準）

內部的園林，十分注重時尚感和設計感，融入前海灣區生活方式以及人堆自然的互動需求，在迎賓軸線上通過禮序化的水景營造水院氛圍。

在社區園林內部打造多層次多元化立體花園，通過打造疊級花園，將中央會客廳隱在林中。

另設計了林下廣場、復合活動空間及全齡活動空間，合力布局滿足社區全齡生活的休閑娛樂空間。

示意圖（僅為效果展示，非開發商交付標準）

為進一步提供業主豐富、雅致的場景空間，瑧灣悅特別規劃制定了尊享Commons社區會所，融合健身、泳池、會晤洽談、接待等功能，滿足專屬服務。

示意圖（僅為效果展示，非開發商交付標準）

最后，再看大家最為關注的產品戶型。

萬科深刻洞察未來家庭結構和生活喜好，在功能和美學上力圖做到內外兼修，匹配深圳新貴階層的品質改善需求。

瑧灣悅第二批次產品，仍然圍繞建面約115-118㎡和174㎡兩個均為四房面積段的產品打磨。

并且，引入萬科高端物業服務，圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務。

僅為裝修創意展示，非開發商交付標準

建面約115-118㎡四房兩廳兩衛

戶型采用大面寬設計，取得采光最大化。主要生活空間明亮舒適，同時具有良好的視野面寬。

餐客廚一體化設計，公共空間聯系緊密又不失獨立性，融合的公共空間更容易滿足不同家庭的個性化需求。

超大面積的陽臺配置，可兼容家政空間和外部休閑空間的雙重需求。次臥與小房間可合并，滿足多人口獨立空間或大尺度舒適空間的變換。

建面約174㎡四房兩廳三衛

延續建面約115㎡戶型的優秀設計細節之外，作為超大戶型，采用雙套間設計良好的開間進深比，取得了良好的空間利用和科學的功能分區。

動靜區完整獨立，與公共區域距離均衡。入戶配有大型步入式玄關寬敞大氣，兼顧大戶型對儲物空間的需求，形成良好的內外分區。

總的來說，瑧灣悅作為萬科瑧系高端產品，憑借萬科的品牌背書及優秀的產品鍛造能力，值得高度信賴。

項目所在的媽灣片區，是前海核心區未來發展的重心之一。我們都比較清楚，前海核心區的開發用地以商務辦公及產業大廈規劃為主，住宅用地的比例雖然幾經變更后有所增加，但整體比例仍處于低位。

因此，前海核心區內相對稀缺的住宅規劃尺度，令每一個以品質打磨的高端居住產品，都可能是最后的珍品。瑧灣悅也將是整體項目中的最后一批次商品住宅。

在市場回暖之下，瑧灣悅仍然被執行嚴苛的限價力度，對于此時有購房需求的置業者來說，不失為好時機。

（內容完）

備注：規劃信息均來源于開發商提供，僅作展示參考，交付以審批文件和簽訂合同為準。

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