離婚析產購房的法律風險

【資料圖】

華商周爭鋒律師

不走尋常路，當然也有不尋常的事在等著你。

對突破深圳限售限購政策離婚析產買賣房子的法律風險，我一直保持沉默。

但是總有人問其中的法律風險，實際上他的法律風險主要體現在《民法典》的第538、539、540、541和542條。

通過離婚協議約定分割房產方式，實質進行的是房產買賣，如果出賣人在賣房子前背負了大量的外債，債權人一旦發現出賣人通過離婚析產的方式處分掉自己名下的房產，那么此時就達到了《民法典》第538條要求的條件，債權人可以行使撤銷權，撤銷離婚協議中關于財產部分處分的約定。到時候你買受人再辯稱你們之間不是正常的結婚和離婚，而是買賣關系，這個時候你這個買賣關系是否會被法院認可，存在未知數。

要知道，在法律上，不存在假結婚和假離婚的說法，那么也就是說，你們通過離婚析產這個方法，實質進行的是房屋買賣，有可能在法律上買賣關系始終不會被承認，買賣關系如果被承認的話，那你們的結婚離婚法律關系如何認定？當然，這個大前提是我們都知道，法院目前均不認可存在什么假離婚和假結婚。領了離婚證，簽了離婚協議書，離婚協議書就是合法有效的用于離婚的文件，你不就是通過這個離婚協議書，拿到房子的嗎？但是這個法律文件，確實損害了實際債權人的合法權益，當然離婚協議中涉及的財產分配部分有可能被法院給撤銷了。

特別是你這個行為，還建立在突破現有的限購限售政策的基礎上，很可能被法院以損害社會公眾利益、擾亂市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的理由，確認為無效民事法律行為，同樣不受法律保護。具體的理由參見九民紀要第30條。

另外，法院如果承認了你們的買賣關系，那稅務局是不是要找你的麻煩，這個問題留待以后驗證。實際上，法院也可以從雙方用婚姻關系隱藏買賣的行為，是以損害國家稅收利益或他人合法利益為前提進行的，直接確認你們之間的買賣關系無效，無效的后果當然是把房子再過戶回出賣人名下，然后被債權人查封拍賣。

我只是提示一下這個風險，因為我最近看到很多人都在朋友圈搞這個東西，問的人多了，我就要提示一下，可能我的擔心和理解是錯的。

我只是從我一個房產律師的角度談我的看法，可能這個案例我們永遠碰不到，但是我還是要談一下我的看法。

——周爭鋒2023年3月5日寫于深圳

《民法典》

第五百三十八條 【撤銷債務人無償行為】債務人以放棄其債權、放棄債權擔保、無償轉讓財產等方式無償處分財產權益，或者惡意延長其到期債權的履行期限，影響債權人的債權實現的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。

第五百三十九條 【撤銷債務人有償行為】債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。

第五百四十條 【撤銷權的行使范圍】撤銷權的行使范圍以債權人的債權為限。債權人行使撤銷權的必要費用，由債務人負擔。

第五百四十一條 【撤銷權的行使期間】撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。

第五百四十二條 【債務人行為被撤銷的法律效果】債務人影響債權人的債權實現的行為被撤銷的，自始沒有法律約束力。