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中國的樓市真的回暖了。

(資料圖)

在經過長達一年多、從國家到地方的上千次松動政策持續投放后，中國的樓市終于有了難得的回暖跡象。從國家統計局70個大中城市的數據，到全國各地各種渠道搜集的統計數據，都呈現出政策寬松、成交量放大、價格上升、市場氣氛趨暖的信息。限于文章篇幅，這里就不再展示太多的數據和評論了，網友自己去搜索。

樓市回暖當然是好事，因為，三年大疫的影響，加上嚴峻的國際形勢以及中國經濟和房地產自身存在的諸多問題，使得房地產這幾年過得實在是艱難，土地困局、債務危機、泡沫炒房、樓盤停工、斷供停貸等等，影響到了上下游幾十個產業的正常運行，整個行業顯得步履維艱，這一直是盤旋在中國經濟頭頂上的一大團陰云。房地產和樓市不走出困局，必將嚴重拖累中國整體經濟的正常運行。

國家從2021年10月開始，就重申房地產是支柱產業，從國家層面到地方層面，不停地投放各種類型的扶持政策，數量高達1000多次，從政策投放的時長和力度看，顯然創下了歷史記錄。

中國樓市在這種密集的扶持政策關照下，在疫情突然間幾乎“消失”的2023年這個早春，終于露出了難得的笑臉，伴著徐徐的春風，回暖了。

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當人們的心頭剛剛涌出一絲樓市回暖的喜悅時，當那些等待了很久的剛需們在樓市里面認真尋找屬于自己的心水房時，我們都十分欣慰，我們大家都太希望這一次的回暖走得平穩一些，陽光一些，順利一些，干凈一些。

然而，一股夾雜著陰氣的特殊氛圍在各大城市的樓市里開始鋪陳。這種氛圍我們是那么熟悉，它是那么赤裸裸地出現，幾乎以一種頑固的能量橫盤在一批樓盤的售樓流程中，迂回，徘徊，令人不安。

什么“0首付”，什么“大抄底”，什么“反價”，什么“密授機宜”，用語、做派、架勢，還是那一套，在這個被稱作“樓市”的大盤子里，若隱若現，甚至裸身出鏡，伺機做浪。

投機炒房，簡直就是一種人造瘟疫，是深藏在人們心底的魔咒和蟄伏在市場底層的社會病毒。

這些天，打開各類網文，撲面而來的都是渲染樓市回暖的陽光文章，幾乎看不到有人在這么美好的春天，在這么美好的樓市暖流里告誡大家有人又想炒房，這多么不合時宜，這多么讓人討嫌！

可是，我就是這么不合時宜，我就是一根筋抽到底，嚴厲告誡那些試圖炒房者，不要引火燒身。我也提醒廣大善良的購房者，小心中招。投機炒房這股陰氣不及時遏制住，中國樓市復蘇回暖的大勢就會被那些冥頑的投機分子們再次拖入陰溝，而這個市場很殘酷，很脆弱，一旦炒房出格，政策面立馬變臉，所有的調控政策立馬殺個回馬槍，那些優過惠的政策立馬收回，說不定拿出來的政策更嚴厲。

這多年來，炒房對于中國房地產和樓市的傷害實在太大了，樓市的每次復蘇和回暖，幾乎都伴隨著這股不良勢力的橫刀切入，幾乎都要把一個正常運轉的樓市用加杠桿、造泡沫的卑劣手段拖拽到暴熱的沸點上，最后再由嚴控性的政策按壓到地板上，讓樓市進入一種難言的低迷通道。這幾乎成為過去二三十年來中國房地產和樓市經典的反復流程，也成為中國房地產“舊”的發展模式的經典表現。

現在樓市呈現的回暖格局，當然與政策面大力扶持有密切關系，但這決不是要房地產重回過去二三十年間那種舊的發展模式里面去。國家已經三番五次地講了，房住不炒，要創建新發展模式。然而，有些人還是頑固地沉浸在舊的發展模式里，連國家希圖解困的時間窗都要被這些人伺機闖入，再一次揮舞舊模式的銹刀，再一次蹚入樓市危困時期的渾水。

我要明確地說，中國房地產和樓市折騰不起了，因為，中國房地產的底層邏輯已經發生重大改變，未來的房地產和樓市相比以往，更難容忍任何炒房行為的發生了！

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那么，過去二三十年來中國房地產運行的底層邏輯到底是什么？或者說，“舊”的房地產發展模式的核心是什么？

所謂“舊的發展模式”，也就是過去二三十年間中國房地產高速發展中形成的主流模式。我認為這個“舊模式”，或者說“傳統模式”，大體由兩大基本能量支撐，一種是正能量，就是城市化，另一種是負能量，就是投機炒房。

過去二三十年的中國房地產，主流上是被這兩種正負能量混合于一體而推動發展的，前者為解決中國城鎮居民的住房問題做出了卓越的貢獻，后者制造了房地產領域大量的暴利泡沫遺患。當人們享受房地產帶給社會安居的成就時，也遭受著由泡沫導致的房價高企、債務危機、住房困難等一系列困局。

舊模式之“舊”，表現在城市化上，就是它的高峰期即將過去，房地產依賴城市化人口紅利的時代即將結束。1980年，中國城市化率是大約20%，而到了2022年，已經高達67%，幾乎一年一個點（含大約1200萬+的農轉非人口）的城市化轉化率。離70%的基本實現城市化還有三個點。

有人說，歐美城市化率高達80%、90%，我們70%是不是低了？我認為不低，因為中國是大國，必須保持大約30%的農村、農業、農民，才能保證中國的糧袋子、菜籃子的安全。總之，70%的城市化即將到來，房地產不能繼續指望大量農村人口進城了。

與快速推進的城市化相對應，中國的房地產和房屋建設也高速發展，前不久國家部門透露，全國已經建成各類建筑6億棟。如果說這個數字還不能直接讓我們看出來到底有多少住房，第七次人口普查的官方統計數據可是權威性的，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數達到14.9億間。由此計算，中國人均住房面積已達41.8平方米/人，人均住房間數已達1.2間/人。把這組數字放在國際間比較，都是很高的。這表明，以城市化為主要動力的房地產發展模式正在成為“過去式”，正在變為“舊”的發展模式，未來房地產已經無法繼續依賴城市化獲得普遍性的紅利了。

過去二三十年來，中國房地產伴隨城市化而發展期間，土地和房產的投資屬性讓一大批投機力量借助房地產和樓市平臺進行了名目繁多的投機、加杠桿的炒作，使得一個正常的住房市場變得充滿泡沫成分，充滿暴利傾向，導致房價高企，越來越多的人買不起房，買房者不得不背負高額的債務，為房企、銀行和成千上萬的家庭埋下了沉重的負債包袱和違約陰影。

舊模式之“舊”，表現在投機炒房上，就是從2016年國家提出“房住不炒”總方針起，它就被完全納入國家政策和法規嚴厲管控甚至打擊的范疇，如今這種投機加杠桿炒房的泡沫式樓市暴利的時代基本結束了。政策面和市場面都對這種投機炒房動向保持高度警覺和高壓態勢，這一點我們看得非常清楚。

所以，當三年大疫剛剛過去，房地產剛剛有所回暖，那些在舊模式里“泡”慣了的人又蠢蠢欲動，這個時候，我就想提醒他們，且慢且慢，不要帶著固有的“舊模式”版本又一頭扎入樓市里，小心摔破腦袋，閃了腰！

這絕不是危言聳聽。不要以為國家已經推出了“房住不炒”的總方針就萬事大吉了。要知道，這個方針是2016年推出的，這7年來，中國房地產和樓市里面頂風作良，又泛起過多少次的炒房沉渣？

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舊模式正在遠去，它多年來跟隨的房地產業也會遠去嗎？當然不會！作為一個產業，它一直存在，未來也將永遠存在，只是國家已明確提出，房地產必須堅定踏上新發展模式的通道，要探索中國房地產新的發展模式。

我在以往的公號文章中多次談及房地產新發展模式問題。今天，我想再概括一下，講一講中國房地產由舊模式向新模式的六大轉化：

其一，由核心性、先鋒性支柱產業轉化為基礎性、民生性支柱產業。

我注意到，近來在剛剛有回暖跡象的房地產市場上之所以充斥著一種基于再次投機炒作的沖動，其根據竟然是國家重申“房地產仍然是國民經濟的支柱產業”。看來，這個籠統的說法容易誤導一些人。

如何更加準確地給未來的房地產定位呢？我覺得國家應該明確提出雙重支柱產業的概念，一方面，國家要明確將科技創新及其高端產業鏈作為國家未來經濟發展的核心性、先鋒性支柱產業，而把過去二三十年來曾經占有主導性質和先鋒性質地位的房地產轉化為基礎性、民生性的支柱產業。

這樣，既能保持房地產作為支柱產業的地位，同時又不會讓它重回國民經濟首要地位，只是下沉為基礎性支柱產業，以解決民生問題為要義，而不擔綱引領國家經濟戰略發展的核心責任。

其二，由城市化的普惠格局轉化為城市群的重點格局。

過去二三十年來，中國處于城市化的高峰期，大量農村人口不斷涌入各類城市，從一線城市到五線城市，人口都在增長，房地產業也在所有城市都具有普遍獲利的機會。

然而，隨著城市化的式微，那些低線城市的人口流入呈現減少甚至不再流入，還有的已經出現人口流出現象。這個時候，那些高線城市及其周邊城市不斷接納了大量低線城市流出的人口，使得這些大城市以及由大城市為核心組成的城市群將在未來一些年間有能力繼續維持人口凈流入的機會，也為這些城市群在未來若干年里仍然能保持住房建設繼續發展的機會。

可見，未來的房地產將不再是所有城市都有人口流入帶來的普惠式發展格局，而是轉化為人口繼續有流入的城市群的重點式發展格局。當然，在城市群內部，人口沉淀的機會是不均等的，城市核心片區的住房保值增值的機會更大。

其三，房地產發展重心由增量主導轉化為存量主導。

增量主要表現為建設新房或新建物業，存量主要表現為已有物業或已有不動產。目前歐美城市的新房供應很少，占比不到10%，而產業交易和運營重心在存量物業，占比高達90%及以上。中國過去二三十年間，重心一直在大量的新地出讓以及新房建設與交易，占比很高，一二線城市平均占比都有30-40%，三四五線城市甚至高達50%以上。

隨著中國城市化的式微，房地產以增量發展為主導的格局正在發生重大變化，目前中國城鎮房產存量資產規模已經高達大約450萬億元，而每年新建房產的數量在日益減少。這意味著，房地產數十年來的增量主導格局將轉化為存量主導格局。

與之相對應，城市發展和建設的重心也將由攤大餅式的、粗放式的新地出讓和開發轉向以高質量、內涵式發展為主導的、對已建成的城區和老舊小區的改造，轉向舊城改造和城市更新。同時對應的是，政府的財稅重心也將由過去的土地財政轉向產業財政和基于存量物業的房地產稅。

其四，由商品住房為主轉化為以保障性住房為主。

上個世紀90年代末，中國實施了以貨幣化改革為核心的住房制度改革，開啟了商品住房為主的時代，極大地推動了城鎮住房建設，使得城鎮人均住房面積達到41.8平方米，這是了不起的成就。

然而，住房資源配置不均衡的問題日益凸顯。解決這個問題的關鍵，一個是對現有住房實施政策調控，迫使占有更多住房的人把多余的房子投放到市場上，另一個是通過住房制度改革，讓政府承擔更多的責任，建設更多的保障性住房，包括共有產權住房和公共租賃住房，以滿足普通老百姓的住房需求。目前全國保障性住房呈現總體加快發展的基本態勢。

其五，由重點發展住房地產轉化為重點關注產業地產。

中國的住房總量應該說已經不少了，未來的關鍵是要對既有住房市場總量合理調控，實現住房資源的均衡利用。從更高的國家戰略考量看，房地產的重心大體上會從關注住房轉向關注產業物業和產業地產。

以高科技研發、制造及其配套服務為核心的經濟和產業發展大趨勢已經確立，這是實現中國經濟轉型升級和積極應對國際產業競爭的迫切需要，這必然引導中國房地產實施戰略重心轉移，以高科技為引導的產業地產必將獲得大發展。

其六，由投機暴利炒房金融屬性轉化為合理資產運籌金融屬性。

國家提出“房住不炒”總方針，有些人有所曲解，以為房地產將丟棄金融屬性，完全回歸居住屬性。這顯然是錯誤的，因為房地產本身具有實用和投資雙重屬性，“房住不炒”中間的“不炒”指的是要嚴管嚴打房地產的炒作投機行為，這里面并不包括房地產正常的投資行為。國家反而在多種場合提出，要積極鼓勵民眾增加財產性收入，基于住房的非炒作型增值收入當然是合理的財產性收入，必須加以鼓勵和保護。

在剔除掉房地產投機暴利炒房的非正常金融屬性后，需要以更加專業的底氣和開明的姿態，確認房地產客觀存在的投資屬性，對其實施合理的開發、運籌和財富管理，并獲得合理的房地產資產運籌經營收益，這將是未來房地產新發展模式中的重要內容。

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今年全國房地產和樓市的回暖，來之不易，它關乎到中國經濟能否盡快實現元氣修復，關乎到中國經濟能否實現較快增長，填補三年來大疫造成的缺口，關乎到房地產業自身能否盡快走出低谷，回歸正常發展通道，關乎到房地產能否真正丟棄陳舊的發展模式，邁開大步，走向全新的發展模式。

因此，當我看到春天到來之刻，房地產回暖之際，那些背離時代的樓市炒房舊模式又有粉末登場的不良態勢，我就想提醒一下市場，千萬不要重新掉入舊模式的陷阱，要大膽擁抱新發展模式，相信未來中國房地產在新模式的引領下，必將走出既有困局，展現出一個更加理想的未來。