文/謝逸楓

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現在大家非常關心樓市是否回暖的話題，連門衛保安、賣菜阿姨都問，是不是房價要上漲了，現在買房是不是好時機。

全國看，2023年1月-2月全國商品房住宅銷售、土地成交、房企業績、房價數據盡管未公布，成交下降、跌幅收窄是毫無懸崖的。

客觀的講，當前全國房地產處于探底、筑底過程，離見底回升需要時間，考慮到之前下跌的太深，市場回暖不可能立刻一針見血。

政策端的落實非常緩慢。去年以來，出了一系列的樓市穩定政策，例如金融16條、三支利箭、房貸首付與利率、限制等措施調整等，還要等落實。

所以，房地產市場、融資、信心處于恢復、修復階段，一些城市自實的經濟、人口、資金、資源、產業實力強外，與房企推盤策略、價格的調整有關。

地方樓市政策的調整力度、范圍、規模雖然不斷的擴大，真正產生政策效果的城市畢竟不多。例如2023年月1月70城房價，有36城房價環比上漲。

值得注意的是這個36城房價環比上漲的城市，集中于一二線、部分三線城市，城市分化嚴重。而房價上漲的背后，與成交結構性、網簽滯后性有關。

第三方的數據顯示，2月10城、16城、30城、60城、70城新建商品住宅銷售成交的環比、同比上漲。確實是止跌了，部分城市率先回升。

歸根結底是地方落實房貸利率、降首付、購房補貼、限購限貸限售限價限簽政策的調整，同時房企大規模的供應，價格的調整，營銷策略的變化。

因此，銷售成交率先回升的城市，需求的釋放，是政策的擠壓作用。問題在于是否能保持持續上升的狀態，政策是保持持續加大力度，這點非常重要。

商品住宅銷售成交上漲的背后，是不是就說樓市回暖了，不可忽略的是銷售成交的數據存在滯后性、季節性，關鍵是去年以來的銷售成交跌幅基數高。

目前部分城市的商品住宅銷售、土地成交、房企業績確實上升了，增長的幅度呈現翻倍趨勢，意味真樓市回暖的跡象越來越明顯，市場信心逐漸增強。

由于判斷樓市回暖的指標，單純看單月的銷售成交數據，是不科學的不客觀的。不管是銷售成交上升的持續性、時間，還要看政策端的落實程度。

除樓市銷售成交數據外，同時要看其他樓市指標數據的變化，房價、房企融資與拿地及房企業績、個人住房貸款、購房者去售樓部的數量等。

個別城市的暫時回暖跡象不代表真的回暖。可以負責任的講，目前市場全面回暖的基礎不牢固，波動大，不平穩，后勁乏力，還需要持續性的政策支持。

希望大家不要被短期的市場漲跌亂了節奏，剛需、改善盡快買房才是重點。