來源：深圳壹地產

年關將至，樓市動態不少。

最近，位于南山粵海街道的萊英花園舊改啟動了，目前拆除工程進展有序，大概率年底就能完成。

【資料圖】

說到萊英花園這個小區，可能有些朋友不是很了解，但我們打開地圖就會發現：萊英花園就是那個被華潤城團團包圍的“老小區”。

是的，那個周邊全是豪宅、有多所學校、靠近萬象天地、距離地鐵一號線高新園站約1公里的“老小區”，就是萊英花園。

不僅如此，萊英花園身上還有一個標簽同樣值得關注——苦等18年的舊改小區。

施工歷時70天

萊英花園即將退出歷史

萊英花園位于南山科技園片區沙河西路2017號，目前整個項目都被圍欄擋著。

項目出入口張貼的《工程概況牌》顯示，目前萊英花園正在進行房屋拆除工程，建設單位為深圳市友盛地產有限公司，待拆除總面積約2.59萬㎡，施工工期為70天。

經實地走訪，萊英花園一共有6棟樓體，目前的拆除進度接近一半。

據悉，萊英花園從11月初開始動工拆除，根據當前進展，最快年底就能完成拆除工作。

按照當前深圳新盤入市進度，也有可能2023年就會入市，不過具體入市時間還是要以開發商官方發布為準。

根據舊改規劃，萊英花園拆除后未來將會打造為建面約7.3萬㎡的商住綜合體，集住宅、公寓、商業、辦公等多元業態，項目旁邊還規劃有一塊教育設施用地。

根據規劃，萊英花園舊改包括住宅50928㎡（含人才住房和保障性住房10186㎡），商業、辦公及旅館業建筑10000㎡（含商業文化設施不低于500㎡），商務公寓10000㎡（含人才公寓2000㎡），公共配套設施2810㎡。

另據網傳消息，早前曾流出過項目效果圖，指出項目主要由A座50層、B座45層共兩座建筑組成，其中住宅部分集中在A座，但未得到官方證實。

被華潤城環抱其中

萊英花園受關注度高的很大一個原因，在于這個小區幾乎“被華潤城包圍”，從下面這張圖就可以看到——

目前，包括華潤城（含潤府1/2/3期、潤璽1/2期）、英倫名苑、紅樹別院等在內的多個小區，其二手房價均在10萬+以上（華潤城潤璽1/2期暫無二手房源）。

萊英花園作為區域內目前唯一在建的住宅項目，大概率會形成較大的價格差，對于想要上車這一片區的購房者來說，不失為一個優質標的。

樂有家顯示，緊鄰萊英花園的英倫名苑三期二手房指導價為10.6萬/㎡、紅樹別院與華潤城潤府三期二手房指導價均為13.2萬/㎡。

另據中介表示，目前高新園片區的二手房成交價約在15-20萬/㎡之間，大部分房源都有溢價空間，業主心態有所放松。

另一方面，萊英花園周邊的配套很是完善，以項目為中心、半徑1公里的范圍內，各類資源相當豐富。

商業方面，臨近的萬象天地是建面約23萬㎡的大體量商圈，商業氛圍濃厚。

交通上，與地鐵一號線高新園站直線距離約1公里（百度地圖測量），靠近深南大道、北環大道等多條主干道，出行便捷度高。

家長們最為關注的教育資源也很強勁，最近的學校是南山外國語學校（集團）科華學校，兩者間直線距離約100米（百度地圖測量）。

此外周邊有南山外國語學校、南外大沖學校等，教育資源豐富（學區劃分以教育局公布為準）。

18年舊改之路

終要畫上休止符

其實，目前拆除的6棟建筑物是萊英花園的“最后部分”。

據了解，包括萊英花園、英倫名苑、已改造完成的紅樹別院在內，均為原寶安縣造紙廠舊址，包含有宿舍、廠房、寫字樓等物業類型。

其中萊英花園共計13棟物業，前身是寶安縣造紙廠公司宿舍，最早一批物業始建于上世紀80年代，后于1994年、1996年陸續建設。

其中：

1-5棟，于2009年納入城市更新范圍，由友盛地產改造為今天的紅樹別院，這是深圳市首個由企業、業主自發舊改成功的老舊住宅小區城市更新案例；

6-7棟，拆除后無償貢獻給政府作為南外科華學校用地；

8-13棟，因樓齡不足20年而錯過當年舊改。

值得留意的是，萊英花園13棟物業中有7棟為企業自建樓，因無竣工驗收資料，導致這部分合法購買了房改房、集資房的業主一直無法辦理房產證。

這也是為什么萊英花園業主苦等18年的主要原因。

而有關項目舊改的消息，最早在2004年傳出，當年小區業主們以“歷史遺留的產權問題”提議舊改，但因樓齡未滿20年導致申請未通過。

此后，萊英花園業主猶如“王寶釧等待遲遲不回的薛平貴”一般，苦苦等候了18年，終于在2022年的末尾迎來曙光。

經查詢，在2004-2022年期間，萊英花園先后經歷了以下過程：

2015年，粵海街道辦開始意愿征集；

2018年9月，小區被列入南山區城市更新計劃；

2018年11月，萊英花園正式完成雙百簽約；

2018年12月底，項目調整更新方向為二類居住、商業功能；

2019年8月，項目取得專項規劃批復。

值得一提的是，萊英花園實施主體的確認，也意味著南山區首例老舊小區更新由政府主導、以市場化方式選擇舊改實施主體的方案取得成功。

據悉，萊英花園舊改自立項之初，就曾吸引來多家房企搶奪。

2019年，項目公布市場主體入圍名單，共有5家開發商通過資格審查，分別是深圳市奧星房地產（星河）、深圳市友盛地產（偉祿）、深圳市桂芳園實業（佳兆業）以及深圳市華嶸投資集團、深圳市深業沙河集團。?

當年10月，南山區城市更新和土地整備局消息，成功確定的市場主體候選企業共有3家，包括深圳市友盛地產、深圳市華嶸投資集團、深業沙河集團。

此后不多久，在萊英花園小區內就掛出了“雙百簽約”完成的喜報，并流出項目由深圳市友盛地產拿下的消息。

但隨后，“奧一報料”文章透露，深圳市友盛地產在萊英花園城市更新項目未正式明確市場主體時，涉嫌提前介入、暗箱操作，包括預測未來、自命市場主體等明顯違規行為，且在很大程度上變相阻止了其他市場主體參與競爭。

由于確認市場主體的風波，才導致萊英花園舊改的拆除工程擱淺至今，不過現階段已經正式啟動，說明在開發主體方面已確認無誤。

據天眼查顯示，深圳市友盛地產有限公司成立于2007年8月6日，注冊資金為10000萬元，主要經營范圍為在合法取得土地使用權范圍內從事房地產開發經營，由深圳市偉祿集團出資占股51%、深圳市樹華投資有限公司占股49%。

據悉，深圳市友盛地產有限公司曾是萊英花園1-7棟的市場和實施主體，成功建成了南山區首個舊住宅小區城市更新項目——紅樹別院。

而偉祿集團是一家在港交所上市的綜合企業，2018年曾斥資62.2億收購深圳多幅地塊，已開發建設項目包括位于龍華的偉祿雅苑（空地工改保）、光明的偉祿科技園，同時持有觀瀾茜坑冠彰電器廠舊改項目、前海偉祿跨境物流園城市更新項目等。

就目前來看，萊英花園已經順利開拆，接下來就等著項目動工建設、備案入市，對于想要上車南山、上車大沖的朋友不失為一次機會。