來源：?東莞淘房志

2022年，是東莞樓市最差的一年。

(相關資料圖)

雖然東莞多次松綁樓市調控政策，劃定了非限購區，首付直接降低至2成，不間斷的打雞血，但樓市似乎不領情，只出現短暫的春天，之后便陷入了漫長的寒冬。

尤其在金九之后，利好出盡之后，利空占據了絕對的上風。

東莞核心區房產，也開啟了跌跌跌的模式了。標桿盤，領頭羊盤，基本跌穿了今年以來的最低價。

東莞新房市場也是如此，當初趁著新政，KSF都在市場上搶著收割。

但到年底，不能躺平的KSFA，家里沒余糧的KFS，祭出了史上最大的降價潮。

這股下跌潮蔓延到年底，短短幾個月時間，新盤售價都要跌穿地價了。讓今年初購買房產的置業者，已經淚流滿面。

年初抄底買房的，已經站在了半山腰。

年底抄底買房的，也是心驚肉跳的，難道也要站在半山腰？

這是當下人最擔心的，不敢下手，猶豫徘徊，害怕一下手就痛失幾十萬真金白銀。

那么年底樓市還會跌嗎？明年2023年樓市如何走。簡單說一下我看法。

最悲觀時刻已經過去

明年樓市止跌、企穩、反彈

現在的東莞，已是全國最敏感的城市之一。只要全國風向變了，東莞樓市反轉也是順其自然。

對東莞樓市判斷，年底會繼續跌，明年初會延續跌勢，但之后不可能跌了。谷底站穩。之后利好陸續沖擊之后，房價回升，底部反彈。

為什么有這個判斷，明年東莞樓市能企穩、回升。主要依據是明年大環境會轉變，情況會變好，有這么幾點趨勢。

1、政策持續發力，資本市場率先恢復一定信心

上層射出三支箭，一定要救房地產企業。又是給錢，又是讓其融資上市，解綁三道紅線。意思已經很明確了，不惜一切代價救市。

但這次，救的是優質房企，三好學生，大魚吃小魚，就是國央企+優質民企的天下了。

射出去的箭，看起來沒什么浪花，但在資本市場已蕩起浪潮，房地產A股港股都在上漲。

尤其萬科為代表的房企，在A股市場價格飆漲，資本市場對房地產已經充滿一定信心。

2、保房企之后，肯定會在需求端發力。

類似降首付，降利率，取消部分限購等等政策，創造條件，創造寬松環境，讓剛需改善有動力去掏錢買房。

畢竟房企不能只靠融資，靠賣房才能續命，才有膽量去拿地。

才能幫即將窮困潦倒的地方ZF續命，才能讓地方的工資、基建，各項保障支撐下去。

接下來必須會有第四支、第五支箭，全力挽救房地產。一定會持續到明年初，持續政策發力，扶持房地產，激活需求。

現在不少人鄙視，政策有啥用，JJ這么差， 口Z問題，還有外部環境，誰會去買房？

但就在政策發力之后，這些利空消息，也在慢慢變好。

3、當下最重要的是口K，情況是在變好了。

至于明年判斷肯定會FK，這是大勢。全世界90%FK，原來做最好的東亞各國，現在都FK了，入境措施也FK了。

這不多說，明年這件困擾大家信心最嚴重的事，反而會轉變，成為提振大家信心最大的來源。

4、最長久能提振信心的，經J會慢慢恢復。

今年經J情況不太好，收入不穩定，讓人看不到希望。如果明年口Z不是事。對經濟信心會增長，國內消費增長是必然的。

明年政策+信心恢復，消費＋投資增長潛力，對沖出口壓力。

因為，出口可能會繼續下滑，這要怪歐美國家不行，大幅加息抑制高通脹，加上俄烏戰爭，經濟會陷入泥潭，外部經濟變差，需求變少。

但我們這邊，明年信心恢復，有助于消費，房地產消費，拉動投資，帶動經濟增長的正循環系統。

JJ增長，最終結果就是讓人看到希望。讓人看到事情向好的地方發展。加上寬松政策環境，多輪刺激，明年不用太擔心樓市會繼續下跌。

大概率是止跌，回升。東莞樓市也不例外。

擁抱2023年

不要幻想著，業主逃命價

1、最恐慌、最黑暗、最缺乏信心的時刻即將過去了。

只有樓市極度悲觀，疊加各種黑天鵝，才會出現史無前例的超級大底。

想想深圳前海才賣8萬出頭，這哪怕在正常年份，橫盤期，都不可能。現在行情，媲美08年行情，是08年至今，最難見的機會。

東莞樓市來說，年底開發商會陸續促銷、降價等政策，二手還有降價空間。這已經是一個比較難得的機會。

那明年初還會繼續跌嗎。

估計會維持低點。但比今年更低，不一定。明年初政策觀望居多，如果對后市看好，不一定會繼續降價。

年中之后，行情大概率會好轉，信心大大增加。無論新盤折扣，還是二手業主降價，都會發生改變。

不要幻想著，業主逃命價。出逃價。

只要大多數人觀念改變，大多數看多。相信不會有大規模的逃命價。房價趨勢，谷底向上不會改變。

2、明年止跌，回升幅度有限。

明年這輪樓市，只是底部回調，低估值修復，并不是房價上漲。

真正房價上漲的周期，還太短！

需要時間積淀，需要時間讓經濟增長起來，需要讓大家徹底走出口Z陰霾，需要大家對未來重新充滿信心。

需要大家對一線城市、二線城市再次形成共識，堅挺看好。

疊加某個政策，某個事件引爆，東莞樓市或會再次出現真正上漲行情。

3、不過，經歷了這次地產式危機之后，對房地產會有清醒認識，再次大幅暴漲的期待減弱。

房地產退化成保值產品，而不是暴富資產。

東莞樓市同樣如此，回歸居住屬性，投資屬性變弱。

接下來數年時間，東莞房地產市場會出現分化現象。這種現象絕對不是掛在我們嘴邊上說說的，它將會真實存在的。

只有核心地段優質的新盤、次新盤，能夠收獲比較可觀的投資收益。

其他偏遠鎮街新盤+老破舊+老破小等資產，可能只能保值，甚至在數年時間，保值都談不上。

在東莞真正能賺錢的資產，不會超過10%。