對深圳樓市有些了解的朋友都知道，小產權房在深圳是禁止交易的。

不過，當小產權房上架阿里拍賣等平臺，就容易被人誤以為是具有終局決定力的“司法拍賣”的房源。??? ? ? ? ? ?

@深圳買房計劃 近期了解到一個買家的案例，就錯認為，在法拍網站上掛牌的都是司法拍賣房源，具有法律效力，參與并成功拍下了一套位于深圳光明的小產權房。

(資料圖片)

▲拍賣公司在阿里拍賣平臺推銷小產權

直到拍賣結束，準備辦理轉讓手續才發現，小產權房在深圳禁止交易，不僅社區無法在拍賣機構提供的轉讓協議上蓋章，在拍賣公告中，寫明的律師公證，在深圳也是明文禁止的。

更不用說，此前拍賣機構在電話中口頭承諾的包括“拆遷補償”的所有權益。

事到如今，退房也需要扣除總房款5%的違約金。

難道只能支付違約金買個教訓？

而禁止交易的小產權房出現在阿里拍賣等第三方平臺上，第三方平臺需要對此事負責嗎？一起來看。

打敗20多個競爭者

沒想到是違規交易房

據買家回憶，共有20余人參加拍賣，出價近百次，超萬人圍觀，最終她突出重圍，成功拍下該房源，算上1%的軟件服務費和4.5%的傭金，總價接近50萬元。

這比原購買人在兩年前的購買價格還要低。

原以為是被幸運之神選中的人，撿了漏，卻沒有想到是塊燙手山芋。

她是在拍賣結束后，向社區申請房產的轉讓協議蓋章被拒絕時，才開始覺得不妥。

上網查詢資料之后，她發現自己拍下的是深圳禁止買賣的小產權房源，而在公告中明確標注的可以辦理的律師見證，在深圳也屬于明令禁止的行為。

▲小產權房交易的違法性不會因律師見證而合法化

隨后，買家找到阿里拍賣平臺，期待得到平臺的支持，“平臺說機構不退，平臺也沒辦法。”

那么，作為第三方信息平臺，阿里拍賣需要對此負責嗎？廣東華商律師事務所周爭鋒律師認為，平臺有一定的監管責任。

據其介紹，2021年9月15日，國家互聯網信息辦公室發布《關于進一步壓實網站平臺信息內容管理主體責任的意見》，意見旨在，充分發揮網站平臺信息內容管理第一責任人作用，引導推動網站平臺準確把握主體責任，明確工作規范，健全管理制度，規范信息內容傳播，強化日常監管。

監管不力的后果將如何？這在2021年的禁止交易文件中有相關表述，通過網站違規發布信息的，通信管理部門可以予以查處。

@深圳買房計劃 發現，此前包括閑魚、58同城在內的多個平臺，因為發布小產權房信息被北京多部門約談，不過在深圳還沒有更多相關信息。

另外，至于買家能否在不履行違約款的情況下成功退房，周律師認為難度很大，深圳法院通常不受理此類違法建筑的合同糾紛。

同時，周律師提醒，拍賣公司以拍賣的形式推售的小產權房源，與法院的司法拍賣房源有本質的區別。

法院出具的執行裁定書具有終局效力，而拍賣公司依據拍賣法，在網站上進行的拍賣屬于一般民事法律行為，不具有終局決定效力。

截至上周五，事件還未得到解決，買家已經收到來自拍賣機構的履約催告函，催告函中顯示：如果不補齊尾款，買家已支付的保證金將不予退還。

“忽然懷疑機構是不是保證金都能賺一波。”

聽完這個案例，一位業內人士感慨道。

還有業內人士分析認為，現在小產權通過中介正常賣已經很難，所以就想借助拍賣平臺在全國范圍內尋找客戶，一些看好深圳發展，又不熟悉政策的外地買家，更容易中招。

小產權房交易風險多

有賣家痛失900萬

事實上，小產權房交易中，不僅買家容易中招，賣家也難防損失。

上周，粵灣所主任張茂榮律師在其公眾號分享了一個案例。

在這個案例中，買賣雙方就一棟九層農民樓簽署《房屋買賣協議》，約定成交價1346.8萬元，買家支付購房款430萬后占有了房屋，后因買家拖欠916.8萬遲遲不付，賣家起訴退房，但一二審均敗訴。

由此導致的結果就是：房子收不回來，916.8萬賣房款也收不回來，房款兩空！

張茂榮律師提醒，違法建筑類小產權房買賣合同糾紛，如法院不予受理，則糾紛無法通過民事訴訟途徑解決，即賣家要求買家付款、買家要求賣家退款，任何一方要求退房，法院均不會判決支持。

寫到這里，不免有人好奇，官方明令禁止，遇到糾紛，法院也很難受理，為什么還有人在買賣小產權房。

據業內人士介紹，買小產權房的人主要有兩種：

一是圖價格便宜并且不需要購房資格，另外一種則是博舊改。

特別是博舊改，一旦成功拆遷意味著原本住在小產權房里的人可以分到回遷房，這可是正兒八經的商品房，在深圳這么一個寸土寸金的城市里價值不菲。

因此，在可能會有的高額回報下有了愿意冒險賭一把的人，為了嘗到舊改的那口湯，把籌碼壓在這里。

這會是個好的選擇嗎？想必你的心中已經有了答案。

近期深圳出臺《非商品性質房地產轉讓辦法》意見稿，其中明確，符合條件的非商品性質房產，可以按規定補繳地價，進入市場交易。

一時間，深圳小產權房要轉正入市，延續造富神話的謠言再起。

但只要稍微認真看一下文件就知道，意見稿中，第二條第二款明文規定：

招拍掛用地，城市更新開發建設用地、非農建設用地、征地返還用地、土地整備留用地、歷史遺留違法建筑以及居住用途的房地產不適用本辦法。

而由于小產權大多屬于歷史遺留，因此并不在此次辦法規定之列。

所以鄭重提醒各地的買房人，小產權仍處于深圳房產交易的禁區，關于小產權房，如果你需要一份選購指南，我們的建議是“不要碰”。