近期我們也會為大家盤點南山寶安核心地段內跌回指導價的二手房小區，大家可以在“深圳房客會”微信公眾號免費查看。

(相關資料圖)

01 倒掛消失，寶安熱盤正在暴跌

坪洲第一網紅，宏發QCC前城，純地鐵口+商圈配套，靠近企鵝島，小區樓齡新、品質都還不錯，部分樓棟高層視野一流，所以，自開盤起，小區熱度一直很高。

宏發QCC前城2015年首期開盤時，推出的所有89㎡3房戶型只用了1小時全部售罄，當時開盤均價6.5萬/平。

進入二手房市場后，小區成交熱度不減反增，成交價一路攀高，去年1月，成交總價高達1180萬。

第一批新盤業主在高峰期出手，賺了將近600萬，這也讓很多沒有搶到的人眼紅很久。

在去年嚴厲的市場環境下，宏發QCC前城推出了最后81套尾盤，照樣不到1個小時，全部搶完。

81套尾盤中，89平戶型不到5套，單價約10萬/平，相比當時二手房將近13萬/平的成交單價，倒掛空間非常大，在當時，買到了89平4房，至少躺賺200w。

上周，宏發QCC前城88平3房，東南向中間樓層，獨門獨戶，帶精裝修，滿五年唯一，10月中旬就報價865萬左右，市場卻一直無人買單，無奈之下，業主又將價格下調30萬左右，下調至830萬，最后820萬左右成交，成交單價僅9.4萬/平左右。

我們房客會內部系統截圖

去年9月宏發qcc加推的那81套尾盤中，88平3房均價都是10萬/平以上，總價最低的一套也要888萬，如今成交的這套成交，是實打實地低于新盤成交價60萬左右。

此外，這套二手房成交帶業主全新裝修，新盤是毛坯交房。

這樣里里外外算，現在入手買這個小區的二手房比去年打新還要劃算很多。

這樣的市場成交，很多人都不敢相信，我們昨天推送的二手房真實成交，有粉絲在后臺問到qcc成交價時，就有粉絲很篤定地說，“成交九百多，不用想。”

除此之外，去年寶安賣得最好的網紅新盤之一，榕江壹號院，一手業主同樣面臨“高位站崗”的風險。

榕江壹號院，可以說是去年寶安熱度最高的新盤之一，位于碧海中心區，配套成熟，樓下就是11號線碧海灣地鐵站。小區主力戶型為120平4房，帶精裝交付，開盤均價7.8萬/平，總價最低850萬左右，首套三成首付最低只需260萬不到，就可以上車碧海中心區改善小區。

相比周邊單價超過10萬/平的二手房小區，掛盤嚴重。去年年底，一路之隔的泰華陽光海115平4房成交總價在1300萬左右，放在當時，買到榕江壹號院120平4房的一手業主們，少說至少賺到了300萬吧！光聽聽就覺得香！

榕江壹號院共推出了397套可售住宅，423批買家入圍，整體去化超300套，去化率超76%，據說，后期要想買到120平4房，還要HCF。

伴隨著市場成交量縮減，碧海成交價直線下滑，大部分小區成交價基本回落至指導價，甚至跌回2019年，無論是網紅剛需、改善，無一幸免。

榕江壹號院一路之隔的泰華陽光海，碧海標桿盤，現在價格下滑明顯，有房源報價已經接近榕江壹號院開盤價了。

泰華陽光海，115平4房，實用率100%，套內面積115平，西南向中間樓層，滿五唯一，報價980萬，套內面積均價8.5萬/平左右，而且遇到誠心的客戶，業主報價還可以再聊。

我們房客會內部系統截圖

同樣樓層，榕江壹號院120平4房，套內面積90平左右，總價920萬左右，套內面積均價約10.2萬/平。

再綜合小區花園面積、園林設計、容積率、戶型實用率等各方面一起比較，泰華陽光海的性價比不輸榕江壹號院，甚至還要更高。

此外，山海上城最近一套89平4房二手房成交價，也已低于新盤山海御園開盤總價。

都是去年炙手可熱的網紅新盤，“打到就能賺到，聞著都覺得香”，如今卻面臨“高位站崗”風險。

實際上，新盤開盤價，與同地段內二手小區指導價基本相同、甚至更高，很多樓層稍好些的戶型均價要比二手房指導價更高，越來越多的二手房接近指導價成交，使得新房倒掛空間不斷縮窄。

02 部分小區成交低于指導價，二手房市場能否回暖

伴隨著二手房成交量價同步下滑，南山寶安一些核心區域已有很多熱門小區接近指導價成交。

特別是近段時間以來，放盤量增多，南山寶安一些熱門小區都在接近指導價成交、甚至部分小區成交已低于指導價。

我們很多客戶一直在新房和二手房之間來回比對，前幾個月，在看房的過程中，隨時就可能被新盤吸引住，最后選擇新房。

不過最近我們很多客戶在與新房對比后，選擇二手房的客戶在逐漸增多。

原因是，新房暴露出的問題越來越多，一些品牌開發商也開始WQ現象，客戶對新房后期的不確定性顧慮增加。

當然，最重要的還是價格已經沒有吸引力了，等等，基于這些原因，客戶又會倒回二手房市場來。

我覺得，若想這個時候買房，很多二手房是要比新房更劃算的。

首先、新房的流動性，大部分需要6年后才可以出售，有的開發商可能時間會更久。

其次，新房的質量，在利潤空間不大甚至無利潤空間的情況下，又被限價，開發商是沒有動力精心打磨產品的。

再次，二手房目前的價格，特別是很多剛需小區已經跌到指導價附近，一些豪宅小區的價格雖然與指導價相差很大，在目前的氛圍里，業主價格都非常好談。我們最近的成交都幫客戶談到了超預期價格。

還有很多掛盤的價格，業主都給到了我們很大的空間，只要去談，我相信還是會有驚喜的！

當然，在這樣的市場下，還是那句老話，什么樣的市場都有人看多，有人看空，我的觀點是，從理性來看：深圳與全國其他城市的房價對比、M2的增長率等，很多剛需樓盤已經跌回2019年的價格了，現在很多剛需小區的價格已經不貴了，大家要知道2019年的價格是被2018年的731限售影響之后的價格。