我一個在深圳工作的粉絲國慶期間去了一趟大亞灣，看了一圈房子，回來跟我說：大亞灣的樓盤普遍都跌了3-4成，原來開價1.7-1.8萬平米的盤，現在1.2-1.3萬平米也能買到。而且無論首套二套統一首付都已經降低到2成，利率調整為4.1%。但對她來說，反倒是個好消息，她看中了一個二手盤，打算買來給父母住，大概是160平米，報價160萬，她準備殺到120萬，130萬左右也可以。我覺得這個操作挺正確的，很多深圳人都打算這樣做，但重點是，她這個殺價可真的不是一般的狠。

放到深圳是一樣的，價格跌的也是慘兮兮。雖然因為住房參考價我們不能實時得到真實數據，但是根據我的市場調研，很多樓盤下跌的幅度都在2-3成甚至更多。

之前中原發布過一份統計，整體均價下跌了1成，而像深中、百花的一些學區盤，下跌幅度能夠在3-4成以上。如我們先前推斷，本次的調整幅度，實際上已經超過了2008年。只是新盤還看不出來，這個主要原因在于，新盤本身在售價上被限價（包括限跌）了，所以開發商下調的空間不及2008年那樣深（比如2008年的澳城之“春雷行動”，售價一次性下調2-3成）。但實際上，你到市場上走一走就會發現，展開實質性打折降價的樓盤越來越多。

【資料圖】

我們看9月份深圳真實的二手住宅成交，只有1750套，這已經是有1年半的時間徘徊在2000套左右的水平了。這個說明了，受制于住房參考價，深圳的二手房市場已經在某種程度上，喪失了流動性。

然而，正所謂彼之砒霜，汝之蜜糖。這個時候，對于已經全倉在手的賣家，確是很煎熬（如果你負債高，那就更慘）。而對于子彈充裕、負債極低的買家，卻又是多么的好。他們可以狠狠的殺價，殺得你賣家毫無還手之力。這樣的市場并不多見，大部分時候，大城市的房地產市場都是賣方市場，買家就像羊群一樣，跟隨洪流四處沖撞。而像今天這樣的大級別調整局面，大約10來年才會有一次，僅此一點，真正的買家就足以值得重視。

正是為了適度扭轉市場極度悲觀的氛圍，我們看到政策一直在做對沖，從去年11月以來，類似的房地產的“有限寬松”政策就一直像羊拉屎一樣的出來，為了防止被大家批評為“開閘放水”，政策選擇了“小步快跑”，一路跑了三個季度。

國慶節前的9.30（注意，9.30是房地產界非常有象征意義的日子，就像消費界的“雙11”一樣），寬松政策進一步刺激。一是“換房退稅”，二是“公積金利率下滑”，加上之前的房貸利率繼續定向下降，一共有三個大招祭出。

單看這些政策，和以前無不同，普遍特征是：“附帶條件苛刻，惠及面有限”。比如對退稅政策，我將之形容為“換房優惠券”。首先你需要換房才可以享受到這個退稅，其次，大家買賣過二手房的都清楚，全國針對二手房個稅征收普遍在1-2%，也就是說，這個優惠大致就相當于打了個99折。

而像住房公積金，顯然買家需要的是貸款額度增加，而不是利率下滑。說到這里，深圳的住房公積金貸款額度是90萬，四大城市里最低，但深圳的住房均價房是四大最高，這個公積金貸款額度只比烏魯木齊高10萬。

總之，我們今次看到的這些住房政策寬松，普遍核心特征有二，上面說的“小步快跑”是一，再一個是“因城施策”，就是把這個裁量權授權給各地，讓各地便宜行事。這個和2008年那樣步調一致、洪水漫灌的大救市，是顯著不同的。像2008年那樣的救市有利有弊，利處在于，可以在短時間內快速修復信心，防止市場進一步坍塌。

但是弊端在于，后遺癥大，用力過猛導致在接下來的某個時刻出現資產價格的過度上漲，從而引來新一輪更強力的打壓。這個和美聯儲在2008年和2020年的動作有些“異曲同工”，在2008年，美聯儲的動作因為過于遲緩而備受詬病，到了2020年，他們就超猛。而看我們，恰恰相反，2008年我們的操作像2020年的美聯儲，而現在我們的操作像2008年的美聯儲。

很難說哪一種做法就一定完美，我們面對這個事實就好。

從政策的角度，我和主流的看法不太一致。似乎很多觀點至今還在認為，我們的“大救市”還沒有到來，包括任二炮在內的很多文章還一直在強調“真的要穩地產了”。我覺得很詫異，拜托各位，什么叫“要穩地產了”？“穩地產”都穩了1年了哦，只是沒穩住罷了。

在我看來，很多城市的寬松政策在慢慢的逼近上限了，并不像大家認為的那樣還沒有到來，實際上三四線城市該出的政策都出了——降首付、降利率、放松限購、限售、限價等等。我明白很多人的期待是“全部取消五限令”。但事實，不可能，我認為各地絕不會明令廢止“五限令”，這是一個基本判斷。

為什么？因為這是各地用來控制房地產市場的必殺技，如果一刀切廢止，房價再漲起來，你又出臺五限令，就會傷及政府公信。各地政府不會放棄掉這個權力，而是會給自己留足彈性空間。這個說到底，是我們的“特色”。這也是我們要淡定面對的。

如果我們看到的那些個政策，還是沒有效果。那么，答案我認為很簡單，不是房地產領域的問題，再在房地產領域出政策，也未必有用。其它方面的政策配合不及預期，只是靠房地產也救不了中國經濟，甚至也救不了房地產自身。今天的局勢不像2008年，就是當時的一攬子“4萬億”，救的也不僅僅局限于房地產，而今天，在房地產領域吞吞吐吐、扭扭捏捏的出政策，注定也不會有2008那樣的逆轉乾坤之效。

回到開頭，對于粉絲們的買房決策，我之前已經給過不少分析和建議。但講到底，我也深知一點，大部分市場參與者其實都是小白，所謂“小白”，就是在市場上一定會表現出“烏合之眾”的心態與行為。我說“烏合之眾”絕非是貶義，人們在面對自己不懂的領域基本都會是這樣，我自己也會，因為毫無判斷能力。所以，盡管明知道那是不好的，但我們還是會選擇從眾，選擇隨大流，選擇人云亦云。這樣做沒有什么原因，就是圖一個安全感，“大家都是這么做的，我也這么做，應該不會錯到哪里去吧”。

然而，如果你在這個房地產市場建立了一些認知，你便明白，真正有效的決策不是那樣的，很多時候可能恰恰是“反市場”、“反政策”的。這是我覺得值得我們深入學習的地方，如果簡單匯總為一句話，我希望是這樣的一個建議：

不要讓市場指引你的行動，也不要讓政策指引你的行動，而要讓你的思考指引你的行動。

上面看到的市場展現出來的成交信號，量或者價——比如深圳的二手房成交數據，都只是一個結果，而且是滯后的結果。我們一般認為，市場是不會犯錯的，但實際上，這當然是瞎胡扯，市場在長期當然是有效的，但市場在短期從來也都不是理性的。

市場會犯錯，正是因為市場會犯錯，所以才會有“錯誤的價格”，市場如果永遠不犯錯，那就不會有人得到超額收益。所以，對善于學習的買家賣家來說，市場一定不是用來學習的，而是用來利用的，他們會讓自己學習擅長利用市場情緒來發現錯誤的價格，從而獲得更好的收益。

政策是更滯后的，政策只會是依據市場結果來做出反應。我們今年看到（實際常常看到），上半年的經濟數據出爐，然后一系列的寬松政策出爐。三季度的經濟數據出爐，然后再一系列的寬松刺激出爐。但是政策和市場的實際情況，并不總是合拍，大部分時候，常常是快或者慢了一拍。這就是為什么我們經常說“一放就亂，一管就死”的原因，市場已經蕭條了，基于先前亢奮的市場數據而出來的打壓政策，會讓市場加速衰退。反之亦然。

所以，我不建議大家去過度的依賴政策方向來做決策依據，那是一種自上而下的思維方式，而真正可以讓一個普通的買家/賣家做出對自己最有利最有效的決定，一定是自下而上的。去厘清你的需求偏好，去研究你所選取的樓盤，去分析你的抗風險能力……這些永遠要比做政策走向分析、市場趨勢預測更加的有意義。我很少見到每天窮經皓首的做后者預測的人能夠做對，同樣也很少見到真正搞明白基本面的人會做錯。

來源：朱羅紀