01 寶安剛需熱盤跌回2019年，仍賣不掉！

(相關資料圖)

二手房成交價持續走低，寶安有些二手房已經跌回2019年，卻無人買單。

招商果嶺一套72平2房，中高層東南向，7月初掛盤時業主報價就是小區里總價最低的一套，然而掛盤將近一個月無人下定，業主只能不斷下調價格，7月底業主已經松口至550萬，遇到誠心買家，還有可談的空間。

招商果嶺72平2房是小區主力戶型之一，一直以來深受剛需客戶的喜愛，去年年初成交曾高達710萬，如今這套報價跌幅達23%，基本跌回2019年。上個月盤點的寶安降價小區排行榜中，該小區也是排名靠前，有需要的小伙伴可以去“深圳房客會”微信公眾號上留言“寶安降價小區排行榜”、免費查看到相關文章。

這套房以這個價格掛盤已有1個月還沒賣出，我們客戶經理說，有些超出他們的預期。

同樣，萬象新天64平3房，目前報價520萬，且業主還可包增值稅，若拋開增值稅，算下來基本跌回2019年，而且相比上個月同戶型成交550萬，跌了30萬左右，可以說是看得見的便宜。

同樣在市場上受到冷待，掛盤一個多月仍未售出。

此外，還有一些降價明顯的熱門戶型，也無人買單，在這就不一一列舉了。

這些房要是放在去年年初的市場上，這么筍的價格估計想都別想，如今卻無人買單，真的令人感慨。

02 為什么跌回2019年也賣不掉？

其實，出現這樣的結果，與市場的三個變化有一定的關系。

首先，首付成本變高了。細心的朋友可以看到，即便跌回2019年，以上兩個小區，都與指導價偏差至少80萬，算下來，所需的三成首付成本并不比指導價以前的成交低。

雖然杠桿降低，但是高額的首付成本也勸退了一批剛需買家。

其次，客戶預期變低了。自去年208政策以來，深圳樓市一路走低，不斷刷新小區最低成交價，更多小區正在向指導價靠攏，甚至有些小區已經低于指導價成交了，將很多人曾經覺得不可能的成交都變成了現實，客戶預期逐漸被拉低，甚至慶幸沒有早早接盤，如今政策不明，市場的底越漸模糊，市場還沒完全跌至指導價，已經開始有人在質疑“指導價能否兜底”。

這樣的市場環境和預期，大多買家害怕高位接盤，若市場方向依舊不明，估計日后即便降到指導價都未必能買單吧。

再次，買家選房變得更加嚴苛和理智。在經歷長達一年多的市場調控后，買家可選房源變多，選擇周期拉長，選房變得愈發理智和嚴苛，不是絕對完美二手房，買家不會輕易買單。

自然而然，成交周期也隨之拉長。

不過，客戶經理也表示，雖然市場大環境不算好，不過這幾套房源價格已是極筍的，而且價格還有可談的空間，還是容易被市場消化的，只是時間問題罷了。

在經濟環境相對比較悲觀的情況下，買房謹慎固然重要，對于有真正購房需求的買家，遇到滿足自己條件的房源，若價格也不錯，可以適時入手。

畢竟現在業主現在還有一些談判的空間。幾乎可以確定后續的政策往松的方向發展，若等到松綁政策出臺后入手，不排除業主會小幅返價，價格也會更難談。