2022年6月2日下午，我參加了深圳市政協舉行的一場小型而特別的會議——政協深聊會。這個“深聊會”是常設性的會議形式，不定期舉行，召集社會各界就深圳的各種發展問題進行自由式討論，并提出有價值的意見和合理化的建議。深聊會氛圍很好，我第一次參加，感覺這個“深聊會”都有點“神聊會”的味道了。

這次深聊會的主題是：深圳的住房保障問題。這個話題乍一看是有關發展保障性住房的問題，這當然是深圳多年來一直難以有效解決的問題，近年來政府大力推進保障房建設，這個問題在朝著有效解決的方向快速推進。但再深入分析這個話題，感覺就不單單是一個保障性住房的問題，而是關于如何保障深圳全體市民合情合理合法解決居住的問題。顯然這個“居住保障”和“保障性住房”不是同一層面的事。我在深聊會上的發言，是圍繞整個深圳的“居住保障”問題展開的。下面是我發言的基本內容。

NO.1

深圳居住保障的基本目標是什么？

住房保障或者說居住保障的基本目標是什么？簡單地說，我認為就是以制度化、合法化、合理化的方式和渠道最大限度地保障全體市民實現宜居。那宜居又是什么呢？宜居是一個主客觀相結合的評價體系，我對宜居的概括性解釋是：能夠實現條件平衡性和感受舒適性的居住就是宜居。

所謂條件平衡性，是指對一個人來講，宜居必須是與自身居住相關的各種主客觀條件達到相對均衡適度的情況，比如所在城市、地段、配套、戶型、住房品質與個人及家庭收入水平、支付及還貸能力等等，自己的經濟等相關條件達不到的人居，你一定要去居住，那是不宜居的，反過來，你已經有了很好的經濟等相關條件，但你卻不得不居住在空間較小、品質較差、環境很不適應的房子里，這對你來說也是不宜居的。

所謂感受舒適性，這個好理解，就是一個人對人居舒適度的感覺。人的居住，不一定住在好房子里就是宜居的，也不一定住在差的房子里就是不宜居的。一個新來深圳的人在某個城中村里租了一間8平方米、10平方米的房子，他的感覺很好，這時候他是宜居的。當他有了一些積蓄，這間房子對他來講已經不宜居了，他想租一套房子住，有房有廳有獨立廚房有獨立廁所。當他攢夠買房的錢，那個租來的房子又不宜居了，他按揭買了一套小戶型房子，那時候，他很有成就感，也感覺很宜居。后來，他賺了很多錢，那個小房子又顯得不宜居了，他又買了一套150平方米的改善型大房子。人的一生都是在不停地選擇新的更加宜居的房子的流程里。

NO.2

深圳的宜居率是多少？

我提出一個指標：宜居率。所謂“宜居率”就是指一個城市中，在一個特定的時間窗內，以上述宜居定義界定的宜居人口在整個城市人口中的比例。當然，目前國家沒有這么個指標，我只是作為自己研究方便，提出這個概念，也不一定準確，僅供參考。

要了解深圳的宜居率，須先掌握深圳的人居情況。根據官方公布的2020年的統計，深圳共有各類住房1082萬套，以一套房住一戶家庭，每戶人口3人計算，這些房子可供3000萬人以上居住，深圳目前的常住人口將近1800萬，實際存量人口大約2200萬，理論上是夠住了。

然而，“夠住”并不等于“宜居”。這1082萬套房的內在構成大體這樣的：紅本商品住房大約200萬套，大約解決了120萬-150萬個家庭、約450萬人的居住；公寓和工業宿舍（含集體宿舍）大約300多萬套，解決了約450萬人的居住；城中村農民房及小產權房500多萬套，解決了大約剩余的900萬人的居住，其中包括大約30萬套購買式小產權房滿足了大約100萬人的居住，還有大約800萬是租賃式居住。

深圳1800萬常住人口，2200萬實際存量人口，都在房子里住著，幾乎沒有露宿街頭的。他們都是宜居的嗎？顯然不是。在深圳市民中，到底有多少人是在“宜居”地活著？多少人是在“不宜居”地活著？我找不到任何來自官方的準確數據，甚至也沒有什么宜居率的統計。我只好根據自己對深圳人居住房問題的調研，根據上述宜居定義和宜居率的分析做出一個大致的判斷。

深圳200萬套紅本商品住房居住著大約450萬人，這是所有類型住房中宜居情況最好的類型。盡管如此，很多擁有紅本房的市民仍然不滿足現狀，對于此類市民，我按照50%的宜居率估算，大約225萬人是宜居的，另外225萬人感到不宜居，在尋找機會換更好更大更適合住的房子，也有一部分家庭感覺不宜居，但暫時還沒有考慮換房。

在大約300萬套的公寓、工業宿舍里居住著大約450萬人，由于這些居住方式與正規住房的差距和各項居住條件的問題，使得這類居住的宜居性降低了，我按照30%的宜居率估算，大約135萬人是宜居的，另外315萬人是不宜居的，他們一旦有了足夠的支付能力，就會去換成正規的紅本商品住房。

在大約500多萬套的城中村農民房和小產權房中居住著大約900萬人，其中大部分是租賃式居住。他們中間絕大多數人都是把這類居住作為過渡性、臨時性安排，一旦有了合適的機會和條件，就會租更好的房子去住，甚至去買一套房子住。因此，我的估算是，這類房子中的住客大約90%是不宜居的，只有大約10%左右能認同這樣的居住，或者說，城中村農民房和小產權房的宜居率僅有10%左右，在此類人居總人口中的宜居人口數量大約為90萬。

我們再來把上述三類居住形式的宜居率總人口數合計一下。紅本房宜居率50%，人口225萬；公寓及宿舍宜居率30%，人口135萬；城中村農民房和小產權房宜居率10%，人口90萬，三者加起來是450萬。按深圳1800萬常住人口計算，宜居率為25%。從另一個角度看，不宜居人口1350萬，不宜居率就是75%，或者說，目前在深圳常住人口中，每4個人中，有1人是宜居的，是穩定而打算長期在現有居住條件下生活的，而3人是不宜居的，是對居住現狀存在不同程度不滿足而在未來有可能更換居住條件的。

這樣的估算，是不是把宜居比例估計得太低了？其實，理解了我在上面講過的關于“宜居”的道理，大家可能就好理解了。所謂宜居，就是那些住的起、也相對滿意當前住房條件的穩定居住的情況，而不宜居，就是那些住著感覺困難，壓力大，或對居住條件存在不同程度不滿意的、未來有可能換房居住的情況。深圳目前對居住條件非常滿意、未來不打算更換住房的人，現實中能有四分之一的比例應該算不錯的了。

造成不宜居的原因，一方面是城市住宅供應和居住條件的改善跟不上形勢的發展，另一方面是隨著居民收入提高和購買力的提升，對住房需求日益提升。不宜居就是一種常態，從某種意義上說，不宜居的狀態恰恰反映了市民對美好生活的向往和追求。深圳是一座年輕的、奮力前行的城市，大量市民希望改善自己的人居條件，這是非常正常的事情。

NO.3

租賃式居住能做到宜居嗎？

現在國家大力提倡租賃式居住，專門為城市低收入階層設置了公租房，為新市民和年輕人設置了保障性租賃住房，政策也有明顯的傾斜性。顯然，這是基于國家住房戰略的一種綜合考量。但是，從上面談及的深圳租賃式居住的宜居現狀看，租賃式居住的宜居率占比明顯低于自有住房宜居率。

問題來了：在中國，租賃式居住能大范圍、大比例流行嗎？租賃式居住能做到宜居嗎？

我們來做個比較。在歐美發達國家，租賃式居住非常普遍，在人居總量中占比達到50%左右。不少人終生都不買房，一直是租房。這和他們的文化習慣息息相關。在他們看來，無論買房還是租房，都擁有同等權利，都不會被歧視，都可以是宜居的。很多外國人終生都在租房住，他們認為非常正常。

中國人則受我們這個農耕民族幾千年來“安土重遷”、“居者有其屋”的傳統文化影響，對擁有自己住房的觀念根深蒂固。盡管政府近年來大力提倡租賃式居住，為加快推進公租房和保障性租賃住房提出了一系列扶持性政策，但國人心中仍舊期待買下自己的房子。與之相對應，中國人的租購同權概念比較淡漠，有房一族對租賃一族往往存在比較明顯的歧視現象。甚至在找對象這個大事上，男方若僅是租房，都可能影響到女方家長的態度。

在這樣的背景下，中國的租賃式居住很難呈現與國外那樣的宜居局面。中國的租賃式居住大體都處于臨時性、過渡性狀態，一旦有機會，租房者就會轉而成為購房者，脫離“租房一族”。

深圳到底有多少人租房呢？有人說有70%以上。我不認同這個說法。為什么？因為，購房者購買的房子是多種多樣的，不能僅理解為購買紅本商品住房。大體估算一下，紅本房大約450萬人，公寓及工業宿舍大約350萬人（其他100萬為租住單位購買的公寓及宿舍），城中村農民房或小產權房大約100萬人（估計約30萬套屬于購買式居住，其他接近500萬套用于出租），加起來共約900萬人屬于購房一族，其他約900萬常住人口屬于租房一族，這表明，以常住人口1800萬人估算，深圳的租房者和購房者占比大約都是50%，一半對一半。

這個比例看上去與國外很類似，但內核有很大差異，國外的一半人租房是心甘情愿，也能租購同權，他們中間很多人可以終生租房居住；而深圳的一半人租房大多是迫不得已，很難真正獲得租購同權，他們中間的絕大多數人一旦有機會就會買房居住。

有人可能會問：不是一直說深圳擁有住房的占比不到30%嗎？為什么你這里說是50%？那個“不到30%”指的是擁有紅本商品住房的人或家庭，而我這里說的50%的自有住房率包括購買公寓、工業宿舍以及小產權房的人或家庭。

盡管中國人向往自有產權的房子，但是，我們仍然要鼓勵和大力發展租賃式居住，現行政策也向租賃式居住傾斜。深圳最新的住房開發政策中，公租房和保障性租賃住房占比為20%，這個比例比較符合按照宜居模式對應的社會實際需求。

NO.4

深圳住房保障的基礎困局在哪里？

深圳房地產領域存在的一個明顯困局就是房價高企，目前已經是國內房價最高的城市，在全球城市房價排名中也名列前茅。房價高企的原因有很多，但最主要的當然是供需關系不平衡，多年來宅地和人居物業供給量遠遠不能滿足市民居住的現實需求，供不應求的局面還引發了大量投資乃至投機力量介入樓市，進一步助長了房價上揚。

深圳人居供需不平衡的更深層原因是內外雙重性的“人地錯配”。

外部的“人地錯配”來自國家層面，深圳作為一線城市和經濟潛能超高的城市，過去十年間人口凈增700多萬，貨幣存款總量增長4倍，2021年達到11萬億，經濟產出增長2倍，2021年達到3萬億，居民人均可支配收入增長1倍，2021年超過7萬元，上繳國家的財稅收入增長2倍，2021年達到6000多億。

經濟實力如此強大、人口如此膨脹的深圳卻不得不面臨建設用地日益緊缺的困局。深圳市域總面積僅1997平方公里，發展空間嚴重不足，深圳曾寄希望于擴容，但長期以來，國家層面一直沒有著手解決深圳的擴容問題，這種來自國家層面的“人地錯配”客觀上對深圳的經濟成長以及深圳給國家提供更多財稅貢獻等方面造成了不利的影響，同時，也加大了有效增加住房的困難。

內部的“人地錯配”來自深圳自身。多年來，由于經濟增長壓力大，深圳不得不騰挪更多的建設用地用于工商物業和產業經濟開發，同時對居住用地采取了緊約束政策，每年供應的宅地和住宅數量非常少，過去十年間新房供應量僅有大約40萬套左右，僅僅是北上廣的大約幾分之一。而工商物業供應量卻呈現過剩現象，全市寫字樓空置率平均高達30%。這種“人地錯配”的不平衡現象在最近兩年才有所改善。

“人地錯配”的政策取向導致深圳住房問題的供需失衡，而供需失衡下，加上其他多種因素發酵，又導致房價不斷上漲。房價上漲背景下，很多人買不起大房，只能住小房，更多人連小房子也買不起，只能租房住。這種背景下，深圳人就很難形成較高的宜居格局。

NO.5

深圳住房保障有什么可行的策略？

深圳如何做到讓廣大市民都能有效地、可行地獲得住房保障和宜居的生活？這需要有若干接地氣的政策和策略。我提出如下一些策略性思考。

第一，制定一整套具有深圳特色的、反映深圳市情的、動態的住房保障性宜居標準系統，使得推進深圳居住保障宜居率有標準可依。

第二，宅地供應立法化，每年都要依法足額供應。

第三，以國家授權的土地管理制度改革為引領，高效完善和提升城市更新和土地整備工作，力爭在城中村改造和違建處理中騰挪出更多的居住用地和開發更多的住房。

第四，以恰當的方式繼續向國家表達合理擴容的訴求，立足于解決深圳長遠發展的土地匱乏問題。

第五，深圳要合理平衡好商品住房、共有產權住房和租賃式住房等三大類住房的發展，依法落實其年度用地指標、開發建設、上市銷售等問題，并對全流程中的各方責權利實施有效監督。

總之，任何政策和策略最終都要為緩解深圳住房供應失衡和高房價問題做出有效可行的貢獻，都要有效落實在深圳廣大市民住房保障和穩定宜居的現實生活中。