宋?丁

昨天我參加了深圳市龍華超級商圈人民路商業街區城市設計國際競賽評審會。評委清一色都是城市規劃和建筑設計界的大佬，水平自然了得，只有我一個來自經濟和產業界的專家。從城市設計的專業角度看，我肯定是“外行”，面對這個擁有總設計范圍高達325公頃、總建面可能超過2000萬平方米的“巨無霸”商圈項目，我當然不能從空間分析和區域規劃的“短板”入手，而是要從項目的城市價值、政策導向、市場成長、產業布局、投融資及可行性等“長項”切入。我甚至認為，當今的城市設計，缺少了城市經濟層面的多元、深入分析，很難做出高水平的方案。

比如，在這次參評的龍華超級商圈各個方案中，評委專家們一致率先否決的是國際上一個大名鼎鼎的建設設計機構提交的方案，這個方案幾乎完全沒有考慮深圳這座特殊城市的空間機理、經濟體系和市場供需關系，而是直接導入他們擅長的建筑設計的理念和方式，把一個應該充滿經濟文化多面性和成長性的都市產業復合性空間生生搞成了一個以建筑為核心的靜態型社區。

看來這些城市規劃界和建筑設計界的大佬評委們也非常明白，離開對一個城市的綜合價值判斷，離開對城市經濟和產業的多視角分析，單純從空間結構技術性切入是難以形成一個優秀的城市設計方案的。

我這個所謂的“外行”由此心情可以放松一點了，因為我的“長項”在這樣的城市設計方案評選活動上表面看似一種“短板”，事實上卻具有鮮明的獨特性和專業價值，可以從政策取向、城市經濟、供需關系、投融資等這些軟科學的視角對項目做出有力的充實性研判。

回到這次評選的主題上來。關于商圈，現在已經是一個基本常識了，一個城市，一定會有若干商圈，核心商圈，次級商圈，主商圈，副商圈，市級商圈，區級商圈，社區商圈，等等，概念一大把。現在，各個城市，各個城區，甚至各個較大型的樓盤，都在爭取提升商圈的檔次，因為商圈往往代表著這個城市、城區和社區在一個區域中的集聚能力、輻射能力、影響力和區域地位。

龍華區把這次城市設計的片區稱為“超級商圈”，加了“超級”二字，也明確了其作為“市級商圈”的高端地位，可見龍華對這個項目的定位和重視程度非常高。他們非常期待通過評選，選出最佳方案來指導下一步的商圈深入規劃、設計以及投融資和開發建設，最終使這個超級商圈能夠為龍華未來的城區經濟文化發展帶來重大的引導性作用。

龍華應該選一個什么樣的方案，才能為這個超級商圈下一步的各項操作帶來良好的后續效應呢？我在發言中談到了我作為一個城市經濟專家選擇方案的六個研判依據，在這里把我發言的主要內容發出來，給更多的朋友分享。

其一，從城市乃至城市群的視角看龍華超級商圈的地位。

凡是只從龍華區的視角，甚至僅僅從項目用地與周邊關系的視角對項目進行分析的方案，我一定會對其打個大大的問號。因為項目已經被稱為“超級商圈”了，在產業和城市要素如此密集的空間里千方百計拿出325公頃珍貴的土地，做了一個綜合性項目的城市設計，這在深圳這種寸土寸金的地方，真的是一件“超級”大事，你不分析透它的城市價值，那不是“自毀長城”嗎？

如何看待龍華這個超級商圈的城市價值？我們都知道，深圳的城市發展，在業界被稱為是“一路向西”，從羅湖到福田，到南山，再到寶安，似乎所有城市要素，如人口、產業、資金、信息、社會關注度等等，都在這個通道里面了。

看到沒有？這就是一種慣性思維，在深圳，也就是“原特區”思維，因為原特區主陣地的發展脈絡就是羅湖、福田、南山，至于寶安，是因為有了大前海這個“特區中的特區”，尤其是寶安南部的寶中片區，由此也進入“一路向西”的慣性通道里了。

這個“一路向西”，根本沒有原特區外、居于北部的龍華！當然，也沒有光明、龍崗、坪山等北部城區了。

而多年來深圳重要商圈的發展，基本上與這個“一路向西”的通道保持一致，離開這個通道，似乎就看不到什么像樣的商圈了，尤其是沒有市級商圈。

事實上，位于城市北部的龍華、光明、龍崗、坪山等城區在深圳特區一體化后，發展也非?？欤鄳拇笮蜕虡I項目、商業街區也得到了了長足的發展。

然而，談及商圈，我們腦海里冒出來的那些知名的商圈基本上都在“一路向西”的通道里，北部各個城區都缺乏具有影響力的商圈，包括龍華。

由此可見，龍華這次強力推出超級商圈項目，意義顯然非常重大。如果說，當年龍華拿下高鐵北站這個深圳最大的陸路口岸項目，給龍華帶來了巨大的人流集散機會，也提振了深圳北部地帶的人流物流密度，如今推出超級商圈項目，就是要改變深圳商業布局中的“一路向西”的格局，而在“向北”方向上營造一個核心節點性市級商圈。這個重大動作，不僅將深刻改變龍華的商業文化地位，也會給深圳北部地區強力增加基于商業的吸引力和輻射力，深刻改變深圳既有商圈體系的基本格局，甚至會提升深圳在大灣區城市群中的核心城市價值和地位。

這是視野問題。一個方案，首先得有這個基本視野，否則我沒法給你高分。

其二，對高密舊城區的空間轉換和更新能力闡述。

龍華超級商圈項目的一個超級難點是，這里不是一片新地，而是幾十年來密集布局了眾多工業廠區、城中村、老舊小區、老舊商業街區的舊城區，如何推動項目成功實現對如此高密度的舊城區的空間轉換和區域更新？這要求方案對此形成科學、合理、可行、創新性的深入分析和闡述。

有些方案顯然對此做了不同程度的投機性回避，他們更多地按照這里已經是一塊空地的狀態進行闡述，可以在上面龍飛鳳舞，揮斥方遒，描繪出令人心馳的未來藍圖。然而，恕我直言，原來的那一堆老破舊怎么處置？如何在“不大拆大建”的政令之下得以“以舊融新”？如何在這個既有的老舊地盤上播下超級商圈的創新種子？

所以說，這里不僅是面對未來的超級商圈，也是面對歷史的“容舊納新”，也許，后者的難度更高，沒有對舊改和更新的深切理解和策略，超級商圈也無法變現。

其三，車流客流的“集、留、散”問題。

商圈的最大價值就在于形成一個持續動態的有關車流客流的“集、留、散”大交通格局，商圈的利益就是通過這種持續性的、規模化的“集、留、散”大交通而形成的，沒有這個“集、留、散”，商圈就不存在了。

一個專家說得好，對于商圈來說，交通從來不是一個問題，因為，任何一個商圈都有擁堵之類的問題，問題普遍化了，也就不是問題了。

這個看法很有哲理性。然而，從城市設計的多元視角看，如果能在“集、留、散”上做出科學合理的設計，顯然是可以提升效能、效率和效益的，即便擁堵，也分個三六九等，能小堵就不中堵，能中堵就不大堵，能大堵就不死堵。

無論是道路系統，還是商業空間，都講究一個流量周轉率，讓車流人流都轉動起來。同一空間，在一個特定時間窗內，能讓更多的車流人流流動起來，周轉率提升上去，這是每一個商圈都希望做到的事。

好在大多數方案都對此有清晰的闡述，這是城市設計的基本功。當然，每個方案對此闡述的深度、合理性還是有差異，加分自然不一樣了。

其四，在四級商圈中探求平衡力。

四級商圈是指社區商圈、區級商圈、市級商圈以及城市群核心商圈。需要在城市范圍內探求發展平衡力的商圈包括區級商圈和市級商圈，區級商圈主要體現在供給側的競爭，看看各個區級商圈在各自城區內哪個表現得更有活力；市級商圈主要體現在需求側的競爭，看看各個市級商圈在整個城市范圍內哪個對市民和消費者的吸引力和影響力更大更強。

而需要在四級商圈中探求發展平衡力的只有市級商圈。一個市級商圈，首先它要滿足一個城市對于綜合性商業業態的高層級、廣泛性、多樣化的整體需要，其次它會對所在城區的商圈布局形成互補關系并為所在城區維護一個市級商圈的品牌形象，再次它要為周邊社區居民提供日常消費性服務，最后它還要代表所在城市在區域城市群中爭取更廣的輻射力和更大影響力，為城市創造具有內外共同價值的商圈品牌。

龍華超級商圈就屬于這樣的市級商圈。和原特區內已有的各個大型商圈相比，龍華這個超級商圈目前還屬于前期研討、策劃規劃和即將到來的投資開發階段，其真實價值和影響力還有待實踐驗證，但我堅定地認為，以龍華在深圳的居中區位，以總設計范圍高達325公頃、總建面可能超過2000萬平方米的超大規模，它一定也必須在全深圳乃至大灣區的商圈競爭中形成極為出色的表現。

遺憾的是，不少方案缺乏對龍華超級商圈在這四級商圈中的平衡力分析和競爭力分析。

其五，商圈能量鏈布局。

有評委談到，深圳這些年來建造了太多的購物中心（SHOPPING MALL），為什么還要建設這個商圈？我告訴他：商圈不是SHOPPING MALL，一個商圈要比一個SHOPPING MALL大得多，可以裝下若干個SHOPPING MALL，而且，從城市價值看，商圈的意義遠遠高于一般的單體性的SHOPPING MALL。尤其是像龍華超級商圈這樣的超大型商圈，更具有影響一個城市能量鏈布局的戰略意義。

現在的商圈開發，其能量鏈越來越廣泛和通達了，除了常規意義上的商業、文化、旅游、休閑、會展、體育、養生、居住等產業鏈之外，還把更加符合時代需要的文創、科創等創新鏈導入，把無界化、生態化、體驗性、沉浸式、共享式等消費鏈導入，把城市精神文明、社會文明和物質文明等價值鏈導入，形成一個城市最具能量集散力的復合空間，使得商圈的綜合能量鏈更加完善，商圈因此成為最能體現一個城市能量和價值的樣板地帶。

從字面意思看，商圈中的“商”，它已經不是原來意義上的“商業”、“購物”，甚至不是常態化意義上的“消費”，而是商流導引下的綜合能量在城市特定空間的集中表現，體現的是一個城市的樞紐中心價值。

其六，商圈標志物及品牌形象。

一個成功的商圈，通常都有自己鮮明的標志物品牌形象，它可能是某一個文化建筑標志，例如重慶解放碑商圈中央的解放碑形象；可能是一種商圈街區整體人文特色，例如上海南京路商圈的百年歐美建筑群落形象；可能是位于商圈重要位置的某座商業建筑形象，例如深圳羅湖商圈的國貿大廈以及后來的地王大廈形象；可能是商圈某種文化主流產品或文化主題價值，例如北京前門大柵欄商圈的傳統文化產業和商品形象，等等。

總之，一個成功的商圈，一定會有充分反映自身特色文化和價值的標志物及品牌形象，龍華超級商圈也不例外。各個方案可以為商圈設計出一個形象性的標志物，但這個標志物也許不一定真正成為最終被社會認可的形象物，也許龍華超級商圈也不見得一定要由一個單體物象來代表其品牌形象。未來到底由什么來給商圈的形象代言和站臺，可能會在商圈發展中自然脫胎出來。

由上可見，正在積極推進的深圳市龍華超級商圈給我們帶來了關于深圳商圈空間結構變革的重大消息，也帶給我們關于深圳大商旅、大消費跨越式發展的無限想象。龍華超級商圈的選定方案出籠十分重要，更重要的是如何在優化方案的基礎上，盡快實現投資開發和創新發展，讓龍華借助這個超級商圈獲得再一次躍升式發展的機會，讓深圳借助這個超級商圈的成長進一步鞏固和提升其在大灣區的中心地位。