上周，@深圳買房計劃 發布了一篇《5字頭，光明、沙井、大運PK！買房機會只有一次，該選誰？》，調查結果不出意料。

▲來源：深圳買房計劃

光明科學城以52%的優勢獲得第一；

其次是沙井，達到33%；

兩者對比大運，均是碾壓之態。

事實上，不少買房人都有類似的抉擇。

甚至有遇到本身工作在龍崗，卻想買到西部，比如寶安、光明的房子。

沒別的原因，深圳發展一路向西，買東部就是擔心價格漲不起來。

今天，@深圳買房計劃 盤了13個（西部5個、東部8個）二手房5年的價格走勢，希望能為你還原深圳樓市真相，不要被刻板印象蒙蔽了雙眼。

東部標桿盤PK西部標桿盤

看到結果我驚呆了

西部漲幅高，比較多的人認為是發展一路向西，這個邏輯沒毛病。

但如果一棍子打死說東部漲幅不咋地，甚至戴上“萬年不漲”的帽子，就有些以偏概全了。

先對比下龍崗和寶安的漲幅。

我們把時間跨度拉長到5年，這也是深圳樓市此次漲幅周期。

2016年，寶安二手房均價5.4萬/㎡（數據包含光明），龍崗二手房均價3.65萬/㎡（數據包含坪山）；

2021年，寶安二手房均價8.5萬/㎡，龍崗二手房均價5.3萬/㎡；

很明顯，寶安的表現比龍崗更好，但龍崗也不是太差啊。

尤其是具體到片區個盤，刻板印象就可能要改下了。

為了便于客觀對比，選取2016年-2021年2月（參考價新政前），以光明科學城、沙井、大運三個區域的部分二手標桿（最貴）盤，請一位中介老朋友幫@深圳買房計劃 逐一查詢成交數據（注：部分樓盤缺失2016年成交價）。

看到最終獲得的結果，著實驚呆了。

從上圖可見，西部沙井、光明科學城標桿盤漲幅表現的確優秀。

但東部的大運標桿盤這5年的走勢也并不差，不僅跑贏寶安、光明的漲幅，甚至還能跟西部區域標桿盤的價格肩并肩。

當然，對比遠不止此，為了讓數據能更客觀，決定把范圍擴大，加上龍崗中心城、坪山中心區、布吉的標桿盤。

看到這，有沒有刷新你對東部價格漲幅的認知？

別著急，我們來看看被調侃為萬年不急的“布吉”。

從上述數據對比可見，西部的盤雖好，東部的盤也并非“萬年不漲”。

像招商依山郡三期，不僅跑贏西部整體的漲幅，對比西部的個盤也不虛。

東部標桿盤的秘?

產品為王+

以往，有不少讀者來咨詢區域選擇，在同等預算下，我們都會更傾向于推薦買房人先去看看中西部的房子。

一來，規劃高，預期也高，漲幅相對其他區域比較可觀。

二來，從概率上看，挑對了區域，選錯盤的幾率會降低很多。

但買房子不單單只是考量所謂的規劃、產業、漲幅預期，還有教育、產品戶型、居住環境等因素。

因此，刨除區域規劃對價格影響外，東部的標桿盤在上述因素加持下，同樣能跑贏同區域的漲幅，對比網紅片區也不虛。

細究之下，你會發現東部這些標桿盤都有相對較好的條件：

號稱大運“神盤”的陽光天健城和中森雙子座，憑借龍外學區，以及樓盤品質，價格一直是大運乃至東部的第一梯隊。

后起之秀的招商依山郡花園三期，2016年成交價還在4萬內，到了2019年下半年，也不過是在4萬的價格里徘徊。但到了2020年，憑借深中龍初的成績，愣是飛到最高8萬/㎡。

位于坪山中心區的大東城二期，樓齡新、戶型贈送高，85㎡能做4房2廳，周邊環境還宜居。

▲坪山中心公園

總結就是：

產品為王：樓齡新，品質好，部分戶型贈送高；

周邊學校：帶有學區后，價格直線起飛。

再加上通勤因素，總不能為了所謂的漲幅預期，讓工作在東部的人，去買西部。

所以，這部分人買東部，就會對樓盤品質、教育有要求，也愿意為好樓盤付出相應的溢價。