2021年9月28日，深圳22宗住宅地集中出讓，中海以37.34億+配建21000平獲得光明鳳凰A503-0093宗地。后該拍賣地命名為“中海觀園”。

宗地規定配建不少于20550平方米的出售型安居型商品房，宗地普通商品住房銷售均價不得高于44400元/平方米，安居型商品房平均售價不得高于21900元/平方米、最高售價不得高于23000元/平方米。

項目目前正在基坑作業中。

中海觀園項目整體效果圖：

1.

中海觀園整體上位于光明鳳凰城片區，該片區規劃總占地面積約15k㎡，在功能定位上屬光明科學城南部產業轉化區。片區北上與光明科學城”心臟“——光明中心區形成互動關系。

有鳳來儀，擁有連片凈地，使片區在開發效率上先行一步。近年來片區陸續吸引了一大批國內外行業龍頭企業和重大項目入駐，并形成了全國乃至全球一流的平板顯示產業基地。依托華星光電，構建了一條完整的液晶顯示產業鏈集群。

片區整體區位示意圖圖：

2.

項目所臨近的“高鐵光明城站”，官方定位為“西北部區域性綜合交通樞紐”，引入了城、站一體化的開發理念，將發展區域性總部經濟，包含如高端服務、創新研發、文化創意等業態。

光明城站以“光明樞紐”為總體計劃，除集合廣深港高鐵與贛深兩條高鐵外，還引入了多條地鐵線路規劃，包含6號線支線南延段（即6號線支線二期）、13號線、18號線。

高鐵光明城站樞紐線路走向示意圖：

其中在建的地鐵13號線被稱作“科技線”，是光明連通深圳灣+科技園片區片區的快速線，備受關注。

在建的還有6號線支線南延段（6號線支線的二期），將鏈通光明云谷、光明中心區與鳳凰城，終點止于光明城站。

而在去年的4月，“6號線支線獨立成線”成為又一上位規劃——6號線支線計劃在南延后再繼續南延，經過龍華、香蜜湖連通到深港科技創新合作區，把光明科學城和深港科技創新合作區連接起來，北端延伸對接東莞1號線到松山湖科學城，打造一條名副其實的“科創線。”

目前“6支南延獨立成線”尚未明確具體走向。

18號線作為一條規劃路線，尚未公布詳細站點規劃。18號線是作為深圳的一條東西走向線，又叫“外環線”，后期將聯絡沙井、光明田寮、鳳凰城、平湖、鹽田等片區。

此外，片區還規劃有深莞城際線途徑。

片區地鐵路網規劃走向示意圖：

區域內，鳳興路、觀光路、光僑路等城市主、次干道已基本建成通車，部分支路也逐步配備完善。

高鐵光明城站的中心設計理念新穎，站城上蓋綜合體建設開發將充分利用遺址的形態，在設計上強化綠色景觀，讓自然有機與現代融合，打造“森林門戶”的形象（以上文字信息整合、加工自foster+partners設計團隊筆記）。

高鐵光明城站站、城一體化開發效果示意圖：

圖片來源：?foster+partners

站城還將打造一個大型零售平臺，與高鐵/城際/地鐵鏈接，將為片區補充集中式商業。

3.

中海觀園項目旁，由龍光、特發所開發的項目，也將作為光明城站區域內首批住宅同時期入市。三大宅地同期開發，呼應了高鐵站區域站城一體化發展的理念。

從占地規模上來比較，中海觀園項目在體量上比其它兩者更大，更有社區優勢。同時，也是距離光明城站最近的項目。高鐵站的噪音影響是對項目較顯著的不利因素。

老牛將已知數據輸出，作為橫向比對，供參考：

其中，龍光玖瑞府毛坯限售均價為4.89萬/平，已于2021年11月開盤，推出共2棟住宅（1棟2單元、1棟3單元），287套房源，建面約96-114平單位，備案價格區間在4.77萬-5.54萬/平，均為精裝交付。

4.

中海項目由八棟高層建筑組成，從小區施工總平面布置圖來看，項目設計為八棟的中型圍合式小區。格局與中海此前在龍華開發的項目中海明德里相似，采用了六戶數的設計，這也是中海慣常使用的一種設計方式。其中兩戶對流性較好，其它四戶東南或西南朝向，隱私感上較弱。

中海觀園施工總平面圖：

圖片來源，家在網友@密枇杷

中海明德里屋頂總平面圖，供參照：

5.

中海觀園項目南向，可見項目鄰近百花園、奶頭山體育公園等生態資源配套，未來也可以便利享受到深圳市中醫院（光明院區）的醫療配套。

26萬㎡百花園（原名為麒麟山公園），由光明區政府光明耗資數億聯袂國藝園林打造，深圳人才公園的執筆者國藝園林，曾經出品大沙河公園、黨建公園、人才公園等。

“百花園”將以?“花” 為主題進行改造。

百花園設計范圍示意圖：

百花園整體效果圖：

深圳市中醫院（光明院區）為國內規模最大的中醫院，提供3000張床位的深圳市中醫院光明院區項目預計今年建成。

深圳市中醫院（光明院區）建筑效果示意圖：

項目以西，臨低密度的工業園區東江科技工業園，外圍無高層建筑，視野寬敞。

項目以北，可見初步形成的高新區城市界面，華強創意產業園、光明招商局科技園、招商局智慧城、北科聯中藥現代化產業基地、留學生創業園，匯業科技園等產業園區聚集。?

關于開發商

項目開發商中海地產，中海地產隸屬于中國建筑集團有限公司，1979年創立于香港，1992年在香港聯交所上市（股票代碼：00688.HK，簡稱“中國海外發展”），公司擁有41年房地產開發與不動產運營管理經驗，業務遍布港澳及內地70余個城市及美國、英國、澳大利亞、新加坡等多個國家和地區。

2019年，公司總資產達人民幣7239億元，凈資產達人民幣2891.45億元。2019年，實現銷售合約額港幣3771.7億元，同比增長25.2%，凈利潤人民幣416.2億元。

中海地產進入深圳較早，早在1981年便開始在深圳開發項目，截止到2017年開發了不下于30個項目。

近2年也布局較廣，目前在運作當中的有光明的中海寰宇時代、龍華的中海匯德理、龍崗寶荷項目以及坪山的中海萬錦熙岸華府。

（內容完）

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