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環京上一次的巔峰是17年初，到現在整整五年了，五年時間，環京跌幅全國之最，全國惟一的腰斬就出現在環京。

一說環京，很多人首先想到北三縣，其實環京遠不止北三縣，當年房價上天的也不止北三縣。

北京是內陸城市，被張家口、承德、保定、廊坊和天津五個城市包圍，加上一塊廊坊的飛地北三縣。

北京有16000多平方公里，除了東城西城朝陽海淀這幾個中心區，還有平谷、密云、懷柔、延慶、門頭溝、房山這些遠郊，產業低端，發展緩慢，還有大片的村莊和農田。

圖片來源壹書生說房

五年前環京最火的時候，也有炒張家口、承德和保定環京的，都是純割韭菜，收智商稅。

但是環京有三個區域，概念最多，炒的最熱，投資客一茬接一茬，價值則是撲朔迷離，真假難辨。

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第一就是廊坊飛地北三縣：燕郊、大廠和香河，重鎮燕郊聲名赫赫。

北三縣能勝出不是偶然，首先它毗鄰近郊通州，距離朝陽很近，能和國貿CBD實現通勤。

其次北京市政府遷到了通州的潞城鎮，和燕郊一河之隔，規劃的地鐵22號線又連通了北京和北三，這三點加起來，具備極強的炒作屬性，所以16、17年北三縣被炒的最兇，飛的最高。

去年年中，22號線開建，燕郊又被舊飯新炒，去年那么差的年景，燕郊居然逆勢上漲了，雖然漲幅有限，但在去年的樓市實屬罕見。

需要說明的是，雖然燕郊漲了一點，但是大廠和香河紋絲沒動。

環京第二名是南三縣：固安、永清和霸州。

南三縣在環京熱度僅次于北三縣，有四個原因：

一是毗鄰的大興算是北京近郊，離中心區相對較近；

二是華夏幸福在固安打造了一座產業新城，規劃有模有樣；

三是北京新機場2016年啟動建設，位于大興南，離南三縣很近，當時炒的極熱；

四是南三夾在北京和雄安新區之間，一個是北京，一個是未來的深圳，自然是熱的燙手。

2017年固安最高漲到2萬多，永清和霸州也到了1萬多。

18年之后，南三縣陰跌不止，現在固安孔雀城1萬2，永清霸州8到9千，一直看不到止跌回暖的跡象。

第三名是保定的涿州，涿州能排到第三，只有一個大殺招，就是有高鐵直達北京西站。

北京到涿州每天20趟高鐵，涿州東站25分鐘抵達北京西站，可換乘地鐵7號線和9號線。

高鐵2012年開通后，涿州政府在東站建設了高鐵新城，所謂高鐵新城大家都懂，披著發展的外衣，做著房子的生意。

2016年，北京西站的房價漲到7-10萬，高鐵新城才1萬出頭，25分鐘車程價差八倍，怎么看也是巨大洼地，投資客一涌而入，把房價短時間抬到18000。

潮水退去之后，高鐵新城跌到現在的10000-12000。

北三縣、南三縣和涿州高鐵新城，做為環京概念最強、蹦的最高的三個片區，現在跌幅都有40%，北京去年的一波上漲，沒能帶動這三個區域，除了燕郊。

至于毗鄰北京遠郊的懷來、張家口、淶水和承德，環價值基本為零，17、18年借著環京的熱浪，一樣炒到上萬，當年在這里買房的，全部變成了沉沒資產。

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環京從高處跌落已經五年，當年無數大V和投資客看好環京的價值，認為北京買不起房的大量剛需一定會外溢，環京就是他們最后的歸宿，現實結結實實給大家上了一課。

2017年，是樓市第一次炒作環一線的概念，沒有任何經驗可借鑒，也沒有人預測到今天的結局，包括我在內，做事后諸葛亮沒有意義，只能以史為鏡，說說今天的環京帶給我們的啟示。

環京最大的啟示就是：環一線如果本身沒有產業，那它的價值只有一個，就是能實現和一線城市的有效通勤。

一定要注意，很多人被通勤這兩個字給忽悠瘸了。

有效通勤指的是從環一線到達一線CBD的距離，絕不是從環一線到達一線邊界的距離。

一線周邊的樓盤，很多采用“20分鐘直抵北京（上海、深圳）”，或者“距北京直線距離3公里”類似的宣傳語，讓人產生了融入一線，同城共享的幻覺?？恐@種幻覺，環一線賣出了無數房子。

現實是哪怕這個樓盤緊臨界碑，跨一腳就能進一線，如果對面是一線的農村和莊稼地，對房價提升也毫無意義。

兩城交界往往是三不管地帶，規劃最差，發展最慢，卻最容易被開發商拿來做文章。

真正的有效通勤距離，指的是從環一線樓盤到達一線CBD的距離。

以北京為例，北京有四個主流CBD：國貿、望京、中關村和上地。

只有北三縣，距離國貿CBD最近，這才是北三縣長盛不衰的根本原因。

燕郊、大廠、香河三縣，只有燕郊和國貿的通勤能控制在1個半小時之內，這才是燕郊長盛不衰的根本原因，也是燕郊去年還能逆勢翻紅的根本原因。

而大廠和香河，雖然同為北三縣，但通勤距離明顯增加。

以香河北部新城為例，凡是賣北部新城的，統一說辭都是：開車五分鐘上京哈高速，30分鐘直抵東五環。聽起來很靠譜，實際是瞎忽悠。

燕郊距東三環直線距離29公里，走通燕高速直接上京通快速，向西一條線直抵國貿。通勤可開車可公交可地鐵，時間能控制在60-90分鐘。

香河北部新城，距東三環直線距離46公里，只能走京哈高速，到東三環上華威橋，再向北4公里抵達國貿，實際距離60公里，無地鐵，開車最少1個半小時，公交要換乘3-4次，時長2個半小時。

大廠香河和CBD的通勤時間超出了普通人的通勤極限，這才是燕郊再次翻紅大香不動的根本原因。

南三縣也是同理，距離固安最近的豐臺麗澤CBD，直線距離46公里，超過了極限通勤。

而當初推高南三縣房價的吉祥三寶：大興新機場，固安產業新城和雄安城際高鐵，最終證明全是毫無價值的一地雞毛。

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問題來了，為什么高鐵通勤只有25分鐘的涿州高鐵新城也漲不動?

我研究了北京西站的地理位置，北京西站位于西三環內，周邊沒有產業，能換乘地鐵7號和9號線。

7號線向東奔朝陽和通州，中間雖經停29站，但沒有一站直抵CBD，都需要換乘。

9號線連接國家圖書館與豐臺，和7號線同理。

高鐵本身的通勤便利遠低于地鐵，如果再不能通過地鐵換乘直抵CBD，價值就會極劇縮減。

環一線到底該如何買房?

我給大家一個最有效的測算方法：實測該樓盤距離最近CBD的通勤時間，如果開車超過70分鐘，公交地鐵超過100分鐘，價值就很小了，后期很難漲的動。

臨深也可以采用這種測算方法。

環一線本身還有一個價值，就是安置父母和家人，周一到周五在一線上班，周末團聚，這本來是個不錯的選項。

但是環一線的市政太過貪心，建的房子太多，供應遠遠大過需求，單靠這一項自住功能根本填不滿漫山遍野的房子。

最后我要說明一點，雖然燕郊優于其他環京，但不代表燕郊還有多少上漲空間。

目前燕郊兩萬多的房價已基本到頂，繼續上漲的動力不足，22號線開通不會給燕郊帶來下一波大漲，有興趣了解燕郊的可以留言，如果留言多我會再寫一篇燕郊。