來源：深圳樓市熱線

樓市的好消息越來越多！今天刷屏的頭條是，四大頭部銀行行給廣州樓市送溫暖了。

為何廣州能上頭條？大家看一下關鍵詞：廣州、一線、四大行、房貸利率下調，你們就明白其中的份量了。

而央視新聞的最新消息是，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大銀行從今天起，下調了廣州地區房貸利率。

廣州的大行個貸經理透露：目前銀行房貸額度寬裕，未來一段時間房貸仍有持續下行空間。?

01.

恰逢今天央行宣布了最新一期的貸款市場報價利率（LPR）維持不動的背景下，廣州的松動，對于一線城市樓市激勵的意義重大。

要知道，中國的樓市調控，一線城市是要保持一個隊形的。

有人會問，深圳之前不是已經下調了房貸利率了么？

的確，去年12月，中信銀行、民生銀行針對深圳的首套房貸利率就調低至4.96%。

不過，當時只是中小銀行，盡管春節前已有不少銀行也跟進降低了利率，比如中國銀行、工商銀行、農業銀行。

但動靜沒有廣州大的原因是深圳樓市太冷了，這點毛毛雨起不了太大作用。但廣州意義就不一樣了，六大行齊刷刷下調廣州房貸利率，要知道從2020年到2021年年初，廣州首套房貸利率水平是逐月上漲的，首套房貸利率一度高漲到了6%以上。

按照六大行的最新利率，從2月份開始，廣州房貸利率基本已經回歸到去年年初的低位水平。這樣的下降曲線相信對市場敏感人士看得到。當然，房貸利率調低的效應，由于調息時間已過，對于已經買過房的存量貸款客戶來說要到明年才能體現出來，意義更大的是刺激新增購房者入市。

我們認為，現在六大銀行下調廣州房貸利率，首先對廣州樓市來說，是一個關鍵的轉折點。

在一線城市中，廣州樓市開始止跌回穩。最新公布的統計數據，一手房方面，廣州從去年8月份環比下跌之后，已連續4個月負增長，直到今年1月，終于止跌回升，上漲了0.5%。

上個月新房限價松動已經帶動了一波行情轉折。廣州天河區某豪宅項目的備案價突破了 14 萬元/㎡，這無疑不僅刷新了廣州一手房的價格天花板，也刷新深圳新房備案均價的天花板。

但二手房價格，廣州仍在繼續下探。所以，除了房貸利率下調外，廣州對于二手房放款，目前部分銀行已經明確可以不嚴格按照參考價，而是以實際成交價來作為二手的放貸標準。

可以看出，二手房指導價，廣州已經松動。

去年12月開始，為了響應和落實支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，各城市的房貸利率便出現下調的征兆。

深圳目前雖然是一線城市中房貸利率最低的城市，但是正如我們早前的文章就寫過，廣州的力度會比深圳大，廣州樓市的盤子比深圳大得多，市場下行太久，不是好事。

毋庸置疑，貸款利率的下調，將有效激發企業和個人住房貸款需求。中信證券認為，按揭貸款額度和利率作為房地產行業的關鍵性變量，地方層面的需求側托底政策也將持續出臺。

如今，放松的腳步從三四五線直接來到了一線。一線城市樓市調控不排除從“史上最嚴”過渡到“?友好”的可能。

我們在之前的文章中就提到：

改善性住房按揭需求也有望被納入“重點滿足”的范疇，接下來銀行還會放松新房、二手房房貸……重新支持住房消費，成為當下樓市正確的做法。

還有，最近一些“唱黑”樓市的文章，看不到了……

所以，不用再爭論是否黑鐵還是青銅了，房地產對于中國經濟，還是硬通貨，前天《經濟日報》特地還發表了頭版評論回應力挺樓市。央媒加入論戰“黑鐵時代”：房地產業金融支持將大幅降低？不要誤讀！

所以一線城市，寄望于短期內放開限購、限售、限價基本不太可能，但房貸環境持續寬松，是個大概率事件。

02.

看看其他消息面：

1、今天央行公布了最新的LPR報價，受外圍加息預期影響，2 月 LPR 報價 " 按兵不動 "。

不過，本輪 LPR 報價下調過程尚未結束，后續仍有下降空間。特別是為遏制樓市下滑勢頭，下一步通過 5 年期 LPR 報價下調、較大幅度降低個人住房貸款利率仍將是政策的一個發力點。

盡管2 月 LPR 報價 " 按兵不動 "，但不影響2月各地的實際房貸利率繼續下降。這不，廣州就很快調低了。

2、各地樓市的異動，還體現在國家統計局最新公布的70個主要城市1月份商品住宅銷售價格的變動情況中。

整體來看，70個大中城市中，新房市場下跌的城市有39個，二手房下跌的城市有55個。這說明大部分城市仍在下跌，但核心城市基本止跌回升，下跌城市的數量也在減少。

新房市場，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%，其中，北京上漲幅度最大；

二手房市場，北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。其中，深圳跌幅最大。

深圳一手住宅銷售價格環比由上月下跌0.1%到上漲0.5%，二手住宅銷售價格環比下跌0.5%，已連降9個月。

深圳新房住宅銷售價格由跌轉漲，是一個什么信號？

3、近日（2月18日），國家發改委也帶頭出來喊話了：2022年要落實好貸款市場報價利率（LPR）下行。

繼山東菏澤之后，重慶、江西贛州都有銀行把房貸首付下調到20%，非限購城市已經開始強力救市。

4、還有一個重點城市的樓市風向值得我們關注。據《鄭州日報》報道，鄭州代市長在 2 月 15 日召開的鄭州市委經濟工作會上公開力挺鄭州樓市，并罕見地對鄭州房地產業做了個人分析和判斷。

代市長透露了幾點：

1、光留鄭大學生和外來務工人員這兩個群體，在政策支持和鼓勵下，差不多就能把鄭州的商品房存量消化掉；

2、鄭州計劃降低二手房交易個人所得稅等措施，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費；

3、周邊配套設施的提升和環境改善，可以有效提升區域就業人員和居民的置業預期，并將預期轉換為實際的購買行為；鄭州都市圈的整體實力，也強化對周邊省市人財物的吸引力；

4、大力推進安置房貨幣化安置，像 2015 年樓市去庫存那樣，拆遷戶又可以拿到錢去購買商品房。

《鄭州日報》還這樣報道：代市長還借用黃奇帆著名的房地產價格公式對鄭州房價進行分析顯示，鄭州房價目前在比較合理的區間。

一個強省會城市的代市長，對地方房地產業發展，可謂用心良苦。

03.

回來看咱們深圳，雖然新房價格有所回漲，但深圳1月份入市的項目去化仍然不理想，整體開盤去化不足兩成，市場觀望情緒依然濃厚。

不過，根據今天國家統計局公布的數據，拉動深圳1月份一手住宅銷售價格環比由上月下跌0.1%到上漲0.5%的，或由南山區的一手豪宅造就。

當月，深圳新房住宅成交3572套，其中一手豪宅錄得共成交429套，其中南山就成交了367套，占比八成多。

去年12月，南山區潤峯府、華潤城潤璽二期、深鐵懿府等高端住宅入市，成交均價121156元/平，這批成交房源集中在1月份簽約備案，無疑拉高了深圳的一手房價。

但是2022年伊始，深圳多個新盤開局不利，銷售行情分化顯著。具體我們可以再等等下個月披露的2月份數據。

2月15日元宵節深圳有一個熱搜，羅湖兆鑫匯金廣場直接打出了15%的高傭金來促成交，創下深圳樓市史傭金新高。

誰曾想到，從請明星全城高調告白深圳到15%的高傭金來促成交，才用了9個月時間。

而這9個月，正是深圳樓市一路下行的真實寫照。

深圳新房滯銷，打折促銷正成為開發商求生的方式，首付分期、折上折、開盤享優惠等等已經成為常態。

根據深圳中原研究院數據，2021年入市的新盤中，有13個項目開盤超過180天仍然在售。

二手房方面，受1月二手交易系統全面施行，未簽署委賣合同的房源不能上架展示影響，二手房在售房源量暴跌超了8成。截至1月底，全市二手房在售房源數量環比暴跌至3483套。

深圳中原研究中心提供的統計數據顯示，1月份深圳二手住宅共成交1557套，同比下滑64.38%，成交面積為14.73萬平方米，同比大跌75.04%，為近十年來最低值。

業內人士表示，和廣州情況不同的是，隨著二手房指導價新政及單邊代理模式政策持續發酵，目前深圳二手房市場短期內仍處于低迷狀態。

再來看看別人家的“小陽春”。

央視財經《正點財經》欄目視頻

根據央視財經的報道，北京、上海兩個一線城市的樓市，無論是新房還是二手房，都已經在回暖的路上。

深圳，或繼續淡定前行。