近期央視財經對深圳樓市現狀做了調查報道，據報道稱，深圳二手房參考價實施一年后，部分二手房成交價打七折，市場調控效果明顯。

（來源：央視財經公眾號）

而中原研究中心隨后的文章顯示，過往一年的二手成交中，打7-8折的樓盤合計占比約10%，在這個跌幅范圍內的成交房源多為1房、2房的小面積戶型，如華盛盛薈名庭、萬科天譽花園、德潤榮君府、長豐苑等。而同比成交均價下跌的樓盤中，占比最多的為跌幅在10%以內的樓盤，其中又以跌幅在5%以內的樓盤居多。

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79.4%的樣本樓盤成交價上漲

10.7%的樣本樓盤成交價漲幅超30%

下跌僅是市場一角，中原研究中心另外一份樣本調查顯示，有10.7%比例的樣本成交房源，價格漲幅超30%！79.4%的樣本樓盤價格都有所上漲！僅有20.6%的樣本樓盤均價下跌！

（來源：深圳中原大咖）

深圳市房地產信息平臺顯示，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比減少57.3%，創下近15年的新低。

成交量斷崖式下跌，但價格卻沒有那么容易撼動。深圳賣家更愿持房觀望，同時對深圳未來充滿信心。

據新政一年后深圳各片區二手住宅成交均價顯示，新政后一年期間，僅有鹽田與大鵬區片區總均價出現了跌幅，其他片區都呈現出一定量的漲幅。

（來源：深圳中原研究中心）

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調控示范區

百花學qu房掛牌跌破指導價！

而作為2021年樓市、教育政策雙重爆錘的區域—有成熟教育配套、老社區密集的片區，如百花片區、八卦嶺片區，很容易成為眾人矚目的“調控示范區”。

曾因為學區屬性而成交火熱的鵬基八卦嶺單身公寓、長城大廈等樓盤，新政前后成交均價出現了10%左右的跌幅。

但從前文表格可以看出，福田總體依舊在上漲，9個片區成交均價漲幅均超9%，其中福田中心區漲幅甚至高達17.2%。

顯著分化將成為深圳樓市的常態。

在房地產稅、大學區、電腦派位等政策尚未全部確定之前，“調控示范區”業主的心態如何？樂居君近日走訪了百花片區，一探究竟。

由于春節假日疊加疫情等因素，百花片區未現平日甚至周末都熙熙攘攘的熱鬧場景。樂居君走訪的十幾個中介門店都是一派冷清。百花新天地下方的紅星美凱龍門店已關閉待出租，某小區樓下的樂有家也已閉店。中介門店掛出新房信息，代理一手業務已成主流，有門店打出“免傭代理新房”業務。

偶有門店掛出二手房價格，其中一門店掛出一套低于指導價一百萬的房源。

據廣告牌顯示：南天二花園一套房產低于成交價500萬，長城一花園低于指導價100萬。其中南天二花園所屬學區為實驗小學和實驗中學，長城一花園所屬學區為百花小學、實驗中學。據展示牌顯示，另有兩套房產按照指導價出售。

另一家門店掛出南天一花園87㎡2房掛牌1050萬，樂居君猶記得2019年同片區國城花園44平一房成交就已突破1000萬。

另據百花一中介發布的廣告信息顯示：南天一花園，業主放價1100萬，低于指導價180萬！?中介宣稱該套房產市場價1550萬以上，多層6樓紅本滿五年，帶荔園北小學和實驗中學+機關市幼兒園，而且學qu空置。

福田區義務教育階段積分入學辦法（2021）顯示，房產、戶籍、社保以及計生四項是積分的四大要素，其中房產占比最大。而百花片區作為熱門入讀區域，往年的入學最低積分往往超過90分以上，有意向的家長也會提前3-4年購入該片區的學qu房。

（來源：福田教育網）

現如今，二手房指導價及銀行貸款政策的收緊擠出了一批投資客，在房地產稅、大學區政策尚未確定的情況下，不少家長心態陷入猶豫和觀望，提前3-4年布局的信心不再。

除此之外，百花片區的社區樓齡偏老，居住品質受限。在新房供應充裕的市場現狀下，購房者有更多選擇。

教育均衡化方面，深圳要在2022年立項建設30個中小學教育集團，推進公辦中小學集團化辦學實施方案，新改擴建中小學校、幼兒園178所，龍崗、坪山、光明3所高中園全面竣工并投入使用，新增基礎教育學wei20萬個。

長此以往，擠破頭犧牲居住品質進市區老破小的家長會趨于理智。“調控示范區”的局部樓市也會趨于常態化平穩。

（備注：文章部分資料參考央視財經、深圳中原研究中心）