2012-2019年各市場REITs和股指年化收益率

資料來源：NAREIT，中金公司研究部

隨著一系列政策規則密集推出，中國公募REITs(不動產投資信托基金)產品的推出箭在弦上。記者從上交所獲悉，目前公募REITs的規則準備、項目準備和技術準備等工作已經就緒。業內人士表示，這意味著我國基礎設施公募REITs試點的配套文件已接近完備狀態，萬億級公募REITs即將開閘，環保、物流、交通等項目或率先推出。

為優化公募REITs交易機制，確保產品流動性，上交所日前組織開展公募REITs全網測試，106家機構參加并通過測試，技術系統測試正常。此次測試驗證了上交所公募REITs產品的各種交易方式，包括規則中明確開展的競價交易、大宗交易、固收平臺交易、場內及場外認購、轉托管等。就后續擬開展的公募REITs產品質押式回購、約定購回及做市商機制，也做了相應的技術準備和測試。

上交所表示，目前公募REITs首批試點項目準備方面已萬事俱備，一批儲備項目正在緊鑼密鼓地準備中，項目涵蓋了主要基礎設施類型，基本覆蓋了重點區域和省份。上交所有近30單項目由地方發改委推薦至國家發改委，占目前全部試點項目數量的60%。下一步，將根據中國證監會的統一部署，加快推進公募REITs試點進程。

深交所公募REITs試點在技術層面的準備工作也已完成。深交所3月初公告，基礎設施公募REITs審核、網下發售等相關技術系統已準備就緒。自3月1日起，基礎設施公募REITs審核業務系統、信息公開網站和網下發售系統正式啟用。業內人士認為，我國基礎設施公募REITs試點的配套文件已接近完備狀態，公募REITs產品推出箭在弦上。

試點項目方面，多家上市公司正在積極申報。中國鐵建3月19日發布公告，公司董事會已同意中鐵建重慶投資集團有限公司所屬重慶鐵發遂渝高速公路有限公司所持有的渝遂項目作為基礎資產，向發改委、中國證監會申請開展基礎設施REITs試點申報發行一攬子方案。記者梳理上市公司公告發現，目前已有包括中國鐵建、光環新網、協鑫能科、東湖高新、渤海股份、首創股份等上市公司申報了公募REITs項目，涵蓋污水處理、產業園區、高速公路、數據中心、熱電等資產類別。

市場消息稱，有關方面首批推薦了五個項目，項目類型涵蓋收費公路、污水處理、垃圾焚燒發電等，項目所處地區涵蓋北京、浙江、深圳等。天風證券分析，整體來看，已披露項目存在三個特征，即基礎設施領域多樣化、申報企業所有權多樣化、產品架構逐漸簡化。

多家機構均認為，長期來看，我國公募REITs資產規模可達萬億元量級。中金公司表示，作為資本市場服務實體經濟的重要一環。公募REITs能夠盤活基礎設施存量資產，助力降低企業杠桿率，保持基礎設施補短板力度，促進基礎設施建設高質量發展。對于持有基礎設施資產的企業，基礎設施REITs通過轉讓部分項目權益，可盤活長周期、大規模的存量資產，募集資金用于新項目的投資建設，實現資源的高效配置。對于我國資本市場的投資者而言，基礎設施REITs以公募基金的形式公開發行，將呈現出中等風險、流動性較好、收益較穩定的特征，是介于股票和債券之間的新大類投資品種，能夠有效地拓展投資邊界，提升投資的風險收益比。

(記者 李靜)