12月31日，央行、銀保監會下發關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知。

通知主要針對房地產貸款占比、個人住房貸款占比兩個指標對所有中資銀行分成五個檔次進行紅線管理。

兩個指標、五個檔次，總共有十條監管紅線，不能超標，超標的要往回調整。

超出2個百分點以內的，需自通知實施之日(2021年1月1日)起2年內完成調整;超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

這對購房者和房企有何影響?

本文做個簡單的解讀

一、 幾個概念的解釋

在金融機構的分類統計中，房地產貸款主要包括：

①個人住房貸款;②住房開發貸款;③地產開發貸款。

這個數字現在是什么水平呢?

根據央行的《2020年第三季度貨幣執行政策報告》：2020年9月末，全國主要金融機構(含外資) 房地產貸款余額為 48.8 萬億元。房地產貸款余額占各項貸款余額的 28.8%。

其中，個人住房貸款余額是大頭，為33.7萬億元，占各項貸款余額的19.9%。

二、銀行“十道紅線”觸線階段

通知把銀行分成了五檔，根據公開信息，我們簡單分類如下：

第一檔中：建行的個人住房貸款超過了1.9%，在2%以內。

第二檔中：招行、興業銀行超過的比較多。房地產、個人住房貸款兩個指標都在2%以上。

第三檔中：成都銀行超過比例較多，兩個指標都在2%以上。

三、為什么出臺“十道紅線”

個人住房貸款，是銀行最愿意做的貸款產品。

2020年三季度末，中國商業銀行不良貸款率1.96%(銀保監會)。

其中，個人住房貸款不良率一直穩定在低位，一般不超過0.5%。如建設銀行、浦發銀行分別為0.24%、0.3%(2019年數據)。

房地產開發貸款不良率略高，建設銀行2019年的數據為0.94%，也遠遠低于制造業的6.6%，批發零售業5.24%。(建行2019年報)

如此低的不良率，所以商業銀行一直把房地產貸款當做優質資產，房地產貸款尤其是個人住房貸款在全部貸款中的占比才會不斷上升。

房地產資產價格一直上升，讓全民、全行業的產生了“房地產信仰”。日本的房地產泡沫破裂之前、美國次貸危機發生之前，他們也有這種信仰。

當房地產信仰的崩塌和資產價格的下跌同步發生、相互加強的時候，抵押品不足，個體的資不抵債直至破產，就會傳導到整個系統、引發危機乃至更嚴重的后果。

國際貨幣基金組織IMF多次在相關報告中認為，投資的調整和資產價格下滑是 中國面臨的首要金融風險。

早在10年之前的2011年，IMF在《中國金融系統穩定性評估》中，對我國商業銀行房地產貸款進行了比較全面的壓力測試。

IMF設置的研究參數為：

如果房價下跌7%， 將有5%的房地產開發貸款和3%的個人住房按揭貸款逾期;

如果房價下跌16.2%，將有10%的房地產開發貸款和4.5%的個人住房按揭貸款逾期;

如果房價下跌25.9%，將有15%的房地產開發貸款和7.5%的個人住房按揭貸款逾期 。

銀保監會郭主席一再警告，房地產是最大的灰犀牛。

既然是灰犀牛，現在這“十條紅線”的新政也是一個針對“灰犀牛”的警告和實際的柵欄。相信它會起到延緩和阻擋其步伐的作用。

無論是未雨綢繆還是亡羊補牢，也許做了總比不做好。

四、“十條紅線”的可能影響

抑制供給，需求就得不到滿足。

物以稀為貴，價格就會上升。

對購房者來說，按揭貸款是第一選項，這也是銀行涉房貸款中中最大類別。如果按揭貸款比例受控，從原理上來說，購房者的按揭貸款難度會變大，房貸利率會上升。

推論1：房貸利率會相對上升，這對剛需和炒房者的物理傷害是無差別的。

從第三檔往下，絕大多數小銀行的個人住房貸款比例距離紅線尚有一定距離，通知的下發無疑也給銀行也和房地產業指明一個方向：向小銀行進軍要貸款，盡管它們的額度不多，但是蒼蠅再小也是肉。

省會城市的銀行普遍兩項指標都超出了紅線，比如成都銀行、長沙銀行、杭州銀行、鄭州銀行等。估計省會城市的房地產熱會受到一定降溫影響。

推論2：小銀行因為其房地產貸款占比更低，其房地產貸款額會上升。它們將成為下一步房地產貸款的主要增量來源。

個人住房貸款表現在房地產企業的預收款和合同負債之中，這是房地產企業杠桿的主要來源之一，也是經營性現金流的主要來源。貸款供給端的抑制，會讓房企預售款杠桿穩定。貸款總量穩定的前提下，就看各村的高招了。

推論3：強者恒強，分化明顯。大型房企存量穩定，小房企的銷售會因為個人按揭貸款的難度上升受到明顯抑制。

在房住不炒、因城施策的指導原則下，在房企負債的“三條紅線”之后，再來房地產貸款的“十條紅線”，在各種阻擊政策面前，“灰犀牛”肯定會慢慢停下來。

希望在它停下來之前，不會產生太多傷害。

爆炸之所以威力巨大，是因為能量在瞬間釋放，如果把時間拉長，爆炸就會變成燃燒;再拉長，它就變成了緩慢的氧化過程。

劇疼緩釋，鈍刀割肉，也許，時間可以降低和抹平一切傷害。

(文/地產三哥)