文/樂居財經 魏薇

兩天前，東方雨虹董秘張蓓在朋友圈的“靈魂12問”刷屏網絡。

她對公司“業務快速發展、收入利潤雙增，股價卻跌得超出預期”表示“看不懂”，提出“為什么忽視為擺脫當年的房地產依賴癥、快速果斷實施渠道變革方面所做出的艱辛努力和轉型過程中已展現出來的成效？為什么忽視零售業務的高速增長？為什么忽視公司團隊的頑強拼搏？”等問題。

(相關資料圖)

在2021年6月，東方雨虹的股價高達每股64.14元，截至10月18日收盤，其股價為每股24.38元，相較于2021年的高點已經跌超60%。

但持續下跌的股價并未影響東方雨虹在北京大手筆拿地。10月18日這天，東方雨虹40.135億搖北京豐臺區南苑棚戶區改造一期項目A地塊東區R2二類居住用地，成交樓面價約4.89萬/㎡，溢價率15%。

代表東方雨虹競拍的是北京虹曦置業有限公司，該公司為東方雨虹的全資控股公司，成立于2023年3月1日，經營范圍為房地產開發經營。具體而言，北京虹曦置業由北京虹庭置業100%持有，后者則是北京耕讀之家的全資子公司，北京耕讀之家為東方雨虹100%持股子公司。

另外，拿地公司北京虹曦置業，還有一家100%持股的子公司，名為北京虹晨置業。

與東方雨虹一起競拍該地塊的，包括華潤、中鐵建、京能、首開、中海、城建、天恒7家企業。在此次競拍過程中，東方雨虹并未舉過牌，該地塊最終在搖號環節花落東方雨虹。

作為建材領域的“防水一哥”，東方雨虹今年以來在一線城市的土拍市場很是活躍，在競得該地塊之前，已經多次“陪跑”。

7次競拍未果

在6-7月兩個月的時間內，東方雨虹先后參與了順義新城2宗地塊、海淀雙新2宗地塊、經開區X47R1地塊、昌平沙河高教園0002地塊等熱門地塊的競拍，起拍價合計212.05億元，僅保證金一項，便合計高達42.6億元，但最后都抱憾而歸。

在這6宗地塊中，有3宗地塊為東方雨虹和海門海泰聯合競拍，分別為海淀雙新2塊地塊、經開區X47R1地塊。

8月初，東方雨虹轉戰深圳，參與了深圳寶安區新安街道A001-0212地塊的競拍，未能成功拿下該地塊。

此前參與北京順義2宗地塊的競拍后，有投資者在深交所互動易上問詢“公司是否對涉足房地產業務有興趣”。對此，東方雨虹的回復是：“公司不涉及房地產開發業務，公司致力于新型建筑防水材料的研發、生產、銷售和防水工程施工業務領域，持續打造成為卓越的建筑建材系統服務商。”

從各項信息來看，東方雨虹此次拍得的南苑地塊稱得上優質。根據掛牌文件信息，該地塊土地面積34192.126㎡，建筑控制規模≤82061㎡，交易起始價34.9億元，將以“五通一平”形式供地。

地理位置上，該地塊北側緊鄰南苑濕地公園，西北側距地鐵4號線新宮站，同站可換乘19號線，周邊2公里范圍內還有萬達廣場、豐臺大悅春風里、豐臺區南苑中學等生活配套。

房產交易平臺顯示，南苑地塊周邊西宏苑、飛騰家園、誠苑南里等建設時間較早的小區二手房價約4萬元/平方米，周邊新房如泰禾金府大院售價約7.8萬元/平方米、天悅壹號售價約9萬元/平方米。

馬甲or跨界地產？

東方雨虹在房地產開發業務上的布局并不算多。

2020年8月，東方雨虹聯手中國奧園在廣州市增城區中新鎮拿下一宗宅地，總代價約8.47億元，之后該地塊項目被命名為奧園中新城市天地，奧園計劃將該盤打造為廣州東首個“總部經濟TOD”項目。在這個合作項目中，東方雨虹占股20%。

次年7月，奧園中新城市天地開盤，樓盤均價約2.1萬元/平方米。隨著奧園債務危機的爆發，項目陷入爛尾，其中的商業部分已經暫停開發建設，如今的重點在住宅部分的保交樓。

2021年4月，東方雨虹通過旗下全資子公司廣州東方雨虹置業以約1.12億元的價格拿下廣州花都區的一宗商住地塊。該項目在今年6月7日舉行開工奠基儀式，計劃建設為集甲級寫字樓、高端居住、金融服務、科研、休閑和餐飲等多功能生態于一體的城市綜合體，總投資3億元。

整體來看，東方雨虹拿地的總價低、規模小，此次斥資超40億大手筆拿地尚屬第一次。

鮮少出現在土拍市場的東方雨虹突然激進拿地，引發了外界的懷疑，有人認為東方雨虹是在為其他房企做“馬甲”，以增加中簽概率。

但也有分析認為，絕大多數房企都會找不知名的小企業或剛成立的新公司做“馬甲”，東方雨虹本身知名度，也參與過房地產開發，做“馬甲”的可能性較低。

天眼查顯示，在東方雨虹的對外投資行業分布中，房地產業占比2.34%、建筑業占比4.69%；制造業占比最多，為39.85%，其次是科學研究和技術服務，占比24.22%。

不可否認的是，防水涂料行業龍頭東方雨虹在房地產開發方面的經驗并不足。而政策的松動給予了東方雨虹更大的操作空間。

6月初，北京土拍市場取消了“土地成交后，不得以任何直接或間接形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方”的限制條款，這就意味著，參拍者在搖中后可以引入其他企業合作開發。

另一方面，地產上下游供應商、家居企業拿地并非孤例。地產深度調整，這些與地產關聯的企業也躍躍欲試，此前，如圣都、歐派都有拿地消息傳出。

9月8日，白云區廣州設計之都二期AB2904031-1號地塊由歐派家居以底價3.88億元成交；10月8日，圣都裝飾以底價3.09億拿下杭州中心城區上塘單元商地。

不過，這兩宗地，一宗將建設圣都裝飾總部大樓，另一宗則須建設智能家居研發設計中心。用地屬性以及價格，與東方雨虹此次拿下的地塊都不可同日而語。結合該公司以往的風格，不排除后續將引入地產商對該地塊進行開發。

截至10月19日，東方雨虹(002271.SZ)股價收盤24.38元，跌-1.56%，成交總額5.93億元，總市值604.43億元。