10月16日，地產(chǎn)板塊繼續(xù)尋底。中證800地產(chǎn)指數(shù)跌破3500點(diǎn)重要支撐位，再次刷新近9年新低。成份股超8成飄綠，“地產(chǎn)雙雄”保利發(fā)展、萬(wàn)科A均下挫超2.5%。

(資料圖)

熱門(mén)ETF方面，地產(chǎn)ETF（159707）低開(kāi)低走，現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)價(jià)格跌超2%，實(shí)時(shí)成交額超2200萬(wàn)元！值得注意的是，地產(chǎn)ETF（159707）盤(pán)中溢價(jià)明顯，并且伴隨放量，表明買(mǎi)盤(pán)資金活躍，或有資金流入。

從估值來(lái)看，中證800地產(chǎn)指數(shù)估值底部特征明顯。截至10月13日，該指數(shù)最新PB估值為0.73倍，歷史百分位為0.16%，低于超99%的時(shí)間區(qū)間，估值向上修復(fù)空間大。

申萬(wàn)宏源最新研報(bào)指出，長(zhǎng)期地產(chǎn)動(dòng)能趨弱的趨勢(shì)已逐步形成“共識(shí)”，但中短期地產(chǎn)需求或被市場(chǎng)過(guò)度看空，存在五方面的“誤區(qū)”。明年存在房?jī)r(jià)上漲、需求恢復(fù)至正增長(zhǎng)的可能。

誤區(qū)一：人口拐點(diǎn)=地產(chǎn)拐點(diǎn)。

美國(guó)人口增速觸頂后，新屋銷售仍經(jīng)歷兩輪強(qiáng)勁周期。總?cè)丝诓⒉恢苯佑绊懙禺a(chǎn)銷售，關(guān)鍵是人口結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示中國(guó)居民購(gòu)房存在五個(gè)年齡段，但買(mǎi)房群體均是30-55歲人口，購(gòu)房適齡人口增速與同期總?cè)丝谠鏊僮邉?shì)背離，前者才是影響地產(chǎn)銷售的來(lái)源。

此外人口增長(zhǎng)并非影響地產(chǎn)需求的全貌，我國(guó)地產(chǎn)需求增速長(zhǎng)期明顯高于全國(guó)購(gòu)房適齡人口增速，人口流動(dòng)類剛需和置換改善需求對(duì)地產(chǎn)需求的影響大于人口增長(zhǎng)。地產(chǎn)銷售高增更多來(lái)自城鎮(zhèn)中購(gòu)房人口快速增加，以及人均居住面積的變化（置換改善類需求），而前者源于城鎮(zhèn)化帶動(dòng)適齡人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，而不是城鎮(zhèn)內(nèi)部人口代際規(guī)律。

誤區(qū)二：“城改”等置換改善類規(guī)模有限。

1）我國(guó)住宅存量規(guī)模較大，但有效供給仍不足。從總規(guī)模來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約425億平米，但有效供給或僅為380億平米。從人均視角來(lái)看，我國(guó)“不缺房子”但“缺面積”，參考可比案例，人均居住面積未來(lái)仍有10平方米以上的提升空間。

2）從“城市改造”而非“城中村改造”理解廣義“城改”。更重要的是理解“城改”背后的政策背景和思路，是傳統(tǒng)組織形式不適配快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，廣義“城改”還應(yīng)包括目前全國(guó)占比近四成的“老住宅”，后者也壓制人均居住面積。

3）中等收入群體提升將驅(qū)動(dòng)置換需求，尤其是農(nóng)民工。目前農(nóng)民工人均居住面積同時(shí)明顯低于農(nóng)村與城鎮(zhèn)，而我國(guó)中等收入群體規(guī)模仍有近一倍的提升空間，農(nóng)民工就是主要來(lái)源。

誤區(qū)三：人口流動(dòng)見(jiàn)頂、只會(huì)單向流向一線。

1）我國(guó)城鎮(zhèn)化空間仍然巨大，尤其是戶籍人口城鎮(zhèn)化。跟主要經(jīng)濟(jì)體相同發(fā)展階段相比，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯偏慢，仍有近10個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率更是低于常住人口近20個(gè)百分點(diǎn)。

2）人口單向流向一線的“虹吸效應(yīng)”只是近十年形成的“錯(cuò)覺(jué)”。過(guò)去十年人口向高城鎮(zhèn)化率的東部地區(qū)集中流動(dòng)，人地矛盾突出，但2010年之前我國(guó)人口卻是“更平衡”流動(dòng)，非東部地區(qū)城鎮(zhèn)化速度明顯快于東部。

3）本質(zhì)原因在于產(chǎn)業(yè)政策向工業(yè)（可貿(mào)易部門(mén)）傾斜or服務(wù)業(yè)（不可貿(mào)易部門(mén)）。

數(shù)據(jù)顯示發(fā)展工業(yè)時(shí)期產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域內(nèi)更均衡、人口更平衡流動(dòng)，但發(fā)展服務(wù)業(yè)時(shí)期產(chǎn)業(yè)分布高度向核心城市傾斜、虹吸非核心城市、人口單向流動(dòng)。

誤區(qū)四：弱需求=房?jī)r(jià)繼續(xù)下行。

1）房?jī)r(jià)由供需共同決定，而不僅僅是需求影響。18年即出現(xiàn)地產(chǎn)銷售走弱、但房?jī)r(jià)明顯上漲的情況，源于彼時(shí)地產(chǎn)投資明顯走弱、供給偏緊，22H2以來(lái)也呈現(xiàn)類似情況。

2）明年或再度出現(xiàn)供給深度出清、支撐新房?jī)r(jià)格情況。我們地產(chǎn)投資領(lǐng)先指標(biāo)顯示，24H2投資面臨更大內(nèi)生性壓力，源于深度下行的新開(kāi)工滯后傳導(dǎo)。

3）二手房潛在供給巨大，價(jià)格彈性或低于新房。二手房逐年增加但掛牌量卻逐年下滑，我國(guó)目前二手房成交占比或僅15%（美國(guó)90%），未來(lái)潛在供給巨大。

誤區(qū)五：短期銷售弱完全源于長(zhǎng)期因素映射。

雖然近年來(lái)地產(chǎn)銷售走弱存在適齡人口增速下降、城鎮(zhèn)化放緩等長(zhǎng)期因素影響，但更多源于城鎮(zhèn)內(nèi)部適齡人口中購(gòu)房比例短期連續(xù)下滑。測(cè)算城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口中每年購(gòu)房人數(shù)比以往少了880萬(wàn)。本輪城鎮(zhèn)適齡人口購(gòu)房比例連續(xù)兩年下降，部分原因是前期父母替代子女需求影響，但更多是房?jī)r(jià)持續(xù)下行導(dǎo)致居民購(gòu)房預(yù)期磨底、購(gòu)房需求遞延。預(yù)期磨底也形成超額儲(chǔ)蓄，甚至演變?yōu)樘崆斑€貸。

從后期展望來(lái)看，申萬(wàn)宏源認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)短期恢復(fù)可持續(xù)，中期回落有韌性。從短期看，政策聚焦改善性需求+房?jī)r(jià)企穩(wěn)+超額儲(chǔ)蓄釋放，助推地產(chǎn)銷售溫和改善。從中期看，人口增長(zhǎng)類剛需面臨拐點(diǎn)，但人口流動(dòng)與改善需求空間仍大。

在需求復(fù)蘇中，頭部房企或率先受益。資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場(chǎng)16只頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢(shì)，前十大成份股權(quán)重超8成！地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。

數(shù)據(jù)來(lái)源：滬深交易所。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉(cāng)信息和交易動(dòng)向。基金管理人評(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)，適合適當(dāng)性評(píng)級(jí)C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任。基金投資有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過(guò)往業(yè)績(jī)并不代表其未來(lái)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。