文/樂居財經 靳文雨

在關連交易的道路上，中海物業又往前邁了一大步。

【資料圖】

10月11日晚，中海物業（02669.HK）發布關聯交易收購公告，將從兄弟公司中國建筑國際旗下的力進企業有限公司（簡稱“力進企業”）手里，收購“中海通信”和“中海監理”兩家全資子公司，代價不超過9.5億港元。

至此，在物企收并購持續降溫的2023年里，物管圈最大金額的并購案誕生了，收購PE達到17.54倍，超2022年物企平均12倍的收購PE。

除了較大的并購金額外，值得注意的是，這筆并購項目的業務首次聚焦在了工程監理上。收購的兩家目標公司，一個從事通信工程咨詢服務，另一個從事工程監理及施工咨詢服務。

與傳統的物業管理業務相比，“工程監理”則顯得頗為陌生，也引來不少投資者的疑問。資本市場任何一筆收購都要給出理由，中海物業也不例外。

其在公告中給出了五點解釋，概括而言：監理業務符合自身戰略定位、該項目輕資產屬性符合自身發展策略、與原有的全程物業咨詢管理服相輔相成、可帶來穩定收入、利潤率高于本集團。

對于上述解釋，部分投資者似乎并不買賬，認為溢價太高，也有投資者認為，在物管行業大幅收縮與地產相關的周期性業務的當下，收購監理業務屬于逆操作。

資本市場上的情緒很快體現在股價上。公告次日，中海物業的股價在一路震蕩中走低，截至10月12日收盤，以14.81%的跌幅領跌物業股，報7.25港元，總市值238.3億港元。

17.54倍收購PE

收購關聯方監理公司，中海物業給出的價格是9.5億港元。17.54倍的收購PE，與物管行業平均值相比，明顯高出不少。不過，中海物業認為，與目標集團四家同類公司介乎于約15.92倍至約82.41倍的市盈率相比，屬公平合理。

公告顯示，中海通信及中海監理兩家公司截至2021年12月31日及2022年12月31日止兩個財務年度各自的未經審核綜合除稅前純利分別為8027.9萬港元、4626.4萬港元，同期對應的除稅后純利分別為6014.6萬港元、6376.4萬港元。截至2023年8月31日，兩家公司的未經審核綜合資產凈值約為3.4億港元。

按照2021年1月1日至2023年8月31日中海通信及中海監理兩家公司擁有人應占年化平均溢利的5417萬港元來算，中海物業以9.5億港元收購目標公司的PE為17.54倍。而據樂居財經《物業K線》統計，2022年上市物企收并購的平均PE約為12.54倍。

另外，根據截2022年12月31日止中海物業擁有人應占溢利的12.73億港元，平均市值約288.59億港元（簽訂該協議日期前最后五個交易日的平均市值）計算的中海物業市盈率約為22.67倍。截至10月12日收盤，TTM市盈率僅為16.13倍。

“監理行業是一個增量市場的行業，未來增長性穩定性均不及存量的物業管理行業，17倍PE確實太高，尤其還是關聯交易，不得不讓人產生不好的想法”。部分投資者對該筆交易有所顧慮。

根據公告，中海物業在簽約完成后要先向對方支付8.55億港元（占初始代價的90%），剩余的近1億元則在中海物業收到目標集團截至2023年12月31日止年度的未經審核綜合財務報表日期后5個營業日內支付。

不過，這筆交易中，中海物業也開出了自己的條件。賣方要向中海物業保證，2023年末的除稅后純利將不少于港幣5000萬元。否則不足的金額將向中海物業作出補償。而從近兩年目標集團均超6000萬港元的稅后純利來看，5000萬港元的溢利保證難度相對較低。

尋求差異化并購

今年以來，并購市場謹慎風格延續，市場動作仍有所收緊。

就規模而言，新大正7.88億收購單宣告終止后，最大的一筆就是金融街物業1.54億港元收購的香港置佳物業70%股權了。中海物業此次的9.5億港元收購案，可以說是刷新了今年以來物企收并購金額的最高值。

從收購的業務方向來看，中海物業瞄準的監理方向，也不同于以往對規模的追求。不過，用中海物業的話來說，“目標集團的監理及技術顧問業務可與本集團的全程物業咨詢管理服務相輔相成及融合，從而鞏固本集團的主營業務，故預期建議收購事項可帶來協同效益”。

事實上，自去年以來，不少企業都已經將做大在管面積放在了其次，而上升到首要位置的是升維服務業態，打造差異化競爭優勢。

有分析顯示，2022年物企斬獲的“獵物”中，傳統物業服務約占一半，機場、度假村、酒店、金融類等細分領域物業備受關注。同時，諸如汽車服務、養老服務、電商服務、咨詢服務、家政服務、城市服務等差異化并購逐漸受到重視。

縱覽今年以來物企的并購交易標的，這種趨勢仍在延續。以今年物企已發起的并購來看，金融街物業收購的香港置佳物業是傳統的物業公司，在管項目集中在商業及住宅物業；興業物聯于7月份斥資9500萬元收購的河南正之悅置業，屬于是購買關聯方的地產開發公司。其他大部分物企發起的并購，都主要集中在細分領域。

比如今年2月，遠洋服務斥資5400萬元從遠洋集團收購的遠洋機電設備技術發展，是一家專注于中國房地產行業的機電一體化綜合解決方案提供商。其主要從事包括機電工程建設、承包、技術開發及咨詢等機電業務。

中天服務于3月份花費400萬元投資的杭州聯每戶網絡科技有限公司，是一家軟件研發科技公司。此外，今年5月，特發服務以8500萬元中標了天鼎物業51%股權，該公司是一家水電站工業物業公司。新大正則在同月分別以2775萬元、4453萬元收購了兩家市政環衛公司。